[摘要] 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
谁是公租房最合适的入住者
2010年2月3日到3月19日，青岛首批公共租赁住房中的2440套房源向社会公开配租。令人奇怪的是，尽管申请者众多，但最终只有1602户家庭入围资格审查阶段，800多套房源闲置了。
是这些房源的质量太差，还是租金太高，又或者是地理位置太偏？半月谈记者在青岛河马石公共租赁住房片区看到房子装修十分讲究，拎包即可入住，租金也仅为市场价的70%，公交出行和入学就医也十分方便。让这些房源暂时闲置的是青岛市关于公共租赁住房较为严格的“准入条件”。
根据青岛市《关于公共租赁住房配租管理的意见》，首批申请公共租赁住房的，是处于“不符合廉租房申请条件、同时又买不起经济适用房”的“夹心层”。申请者须同时满足以下4个方面的条件：家庭成员具有市内4区常住户口，其中至少有一人应达到5年以上；人均住房建筑面积10平方米以下；人均月收入介于610元～915元之间；家庭财产总额在家庭年收入标准上限4倍以下。“常住户口”挡住了青岛数量庞大的外来务工人员，“收入限制”则基本挡住了新就业的大中专毕业生。
在公共租赁住房建设、分配、管理仍处于摸索探路阶段，不少城市在对“谁是公共租赁住房最合适的入住者”进行抉择，对“户籍”和“收入”进行了较为严格的限制。
2009年8月1日起施行的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》就明确规定，公共租赁住房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核的家庭以及其他住房困难家庭。这就意味着，数量众多的“北漂一族”短期内将难以享受到公共租赁住房的阳光照耀。
也有一些地方尝试打破户籍的坚冰。重庆市就明确规定，年满18周岁，具有租金支付能力的新就业大中专及职校学生、进城务工人员、区县以上政府引进的专业人才、外地来渝工作人员，只要在重庆无住房、有稳定就业岗位和收入来源均可申请，不受户籍限制。刚刚征求意见完毕的《郑州市公共租赁住房管理办法》也明确提出，公共租赁住房将面向全市低收入住房困难家庭、大中专毕业生及来郑务工人员等。
山东省社科院经济专家冯群力说，各地经济发展水平和发展阶段都不同，在公共租赁住房“准入”上选择不同的标准，既有财力的考虑，也有产业发展的考虑。类似郑州、重庆这样的中西部中心城市选择“打破户籍限制”，短期内看政府财政投入的压力似乎要大一些，但“公共租赁住房降低城市生活成本”这一重大硬环境的改善，有望为这些地方在新一轮工业转移和“三产”发展中抢得先机。而由此带来的财政收入，长远来看将大大超过政府在公共租赁住建设上的投入“种子资金”。
人大代表、青岛港集团董事局主席常德传也建议，制订公共租赁房政策，要让那些拥有固定工作、持完税证明及社保记录两年以上、无固定居所的外来人口享受到公共租赁住房。青岛住房保障中心副主任刘巍琪表示，青岛市现已将申请公共租赁住房的收入上限由每月915元调高至1277元。目前，青岛正在制订新一轮住房保障规划，公共租赁住房的承租条件有望“进一步放宽”。
受益者会有序退出公租房吗
两居且朝阳的房间布局、原木色的门和门套、装着灶具的明亮厨房、低价的房租和优良的地理位置……位于青岛市河马石片区的公共租赁住房小区，的确叫人来了以后不想走。
刘巍琪说：“我们对公共租赁房进行了统一的非毛坯，承租者拎包即可入住，这样也是为了承租者退租时走得更加方便。”而从以往廉租住房实物配租的情况来看，除了少数骗租者之外，目前还鲜有承租者退出廉租住房实物配租保障的先例。那么，覆盖面更大、房屋条件更好的公共租赁住房受益者会有序退出公租房吗？
杨红旭认为，公共租赁住房的受益权必须是能够流动的，如果租赁权固化，那就沦为实质上的私有产品，政府在投入上也将难以为继。
并且，要想实现公共租赁住房公平有序地“活水长流”，一个公开透明的居民住房和财产审查机制亟待建立。杜本好说：“去年我们在经适房配售过程中，就发现了单个部门的无力，比如收入状况我们几乎无从知晓，连简单的婚姻状况也没有手段认定。”为此，在青岛市政府的统一协调下，青岛市国土房管局与公安局、民政局、公积金管理中心、税务局、劳动保障局6个部门一起，联合建立对家庭财产、户籍、婚姻、家庭收入情况等一条龙审核机制。
然而，事实上，最掌握居民收入状况的是人民银行的个人征信系统，遗憾的是，青岛市的联合审核机制未能将人民银行纳入进去。杜本好说：“这需要有国家层次的相关法规进行协调指导。2008年，民政部、发改委等11部委曾联合发布了《城市低收入家庭认定办法》。随着保障房扩容和重要性的提升，新的办法应该至少覆盖到中低收入家庭，上述11部门信息共享的机制也应该更加通畅，直至实现联网。”
有了公开公平的收入审核机制，一旦承租者收入超过“标准线”，就必须在一个承租期满后及时搬出公共租赁住房。
北京市规定，公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，经复核符合条件的可以续签租赁合同；承租家庭不符合承租条件的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。青岛市则规定一个租期为3年，对不能按期退出的，给予3个月的过渡期，过渡期内按照市场租金收缴房租，过渡期后按照市场租金上浮30%收缴房租，以经济手段来促进有序进退。(半月谈)
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