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这是“地产屠龙”的第351篇原创文章
全文4195字，预计阅读时11分钟
在上周的文章里面《户型革命碾压老破小，贵阳二手房东必须抓紧止损》，提到了现在二手房市场面临的一些问题，也引发了很多朋友的讨论和留言，确实最近二手房想要成交，真的得要放平心态，要能接受打骨折的谈法才有可能卖掉
有朋友说我写得还是含蓄了点，现在楼市的政策之所以不断放宽，产品规范不断放松，产品品质不断提升，其实是让买新房更具性价比，在这背后实际上是牺牲二手房市场来保新房市场，更进一步来说也是想带动土拍市场，这一点对土地财政依赖度很高的城市尤为重要
果不其然，今年贵阳的土拍市场在三月份就提前加速启动了，比往年提前来得早了点，而且位置更核心，要知道2024年贵阳主城区第一块商住用地成交已经是10月份的事情了，在这之前仅仅是在8月份有一宗商业用地成交，2024年土拍市场的惨淡可见一斑
而截至目前，今年贵阳市自然资源交易中心就已经挂牌了三宗土地，而且地段位置相当不错，综合条件都很有优势，其中两块在观山东，一块在世纪城南面，和乾麟龙观宸一路之隔，但区位上属于云岩区
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今年这个时候就把这些相对优质的地块挂出来，看起来更像是定向的方式，很显然是有谈妥了明确意向的企业，而且更大概率是市场化的房企，而不是带有任务性质的平台公司，不然挂了也是白挂，那样的话岂不是更是打击市场信心
从侧面打听到的消息也是说这三个地块都有明确的参拍企业，甚至也不排除会有多家竞价的情况出现，至于花落谁家，那得等到时候最终的消息了，可以肯定的是不会出现流拍了
土拍市场提前加速，是不是起码意味着现在得贵阳楼市已经指标性回暖了具体来看下这三个地块的基本情况1、观山湖高铁北站地块
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3月10日，贵阳市公共资源交易中心发布公告，观山湖高铁北站板块挂牌一宗优质住宅用地，地块用地面积5.36万方，容积率2.5，绿地率35%，建筑密度22%，建筑限高80米，兼容3%商业建筑
地块北侧紧邻投控观山怡璟和万科都会印象项目，南侧就是地铁1号线白鹭湖站，比这两个项目到地铁站的距离更近一些，是一个标标准准的地铁盘，区位优势非常明显，而且拿地企业还有配建中学的要求，综合配套算是很完善了
之前也有聊过，据说众恒观山云墅的开发商会参与，项目卖光，兜里有钱，手里没地，现在这种市场行情，居然还会发生这种事情，很难想象
2、云岩三马茶园地块
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3月10日，贵阳市公共资源交易中心发布公告，云岩区三马片区茶园板块挂牌一宗优质住宅用地，总出让面积19423.94平米，其中零售商业用地660.41平米，普通商品住宅用地18763.53平米地块北至居然之家、南至百花大道、西至SM-08-01-06B地块、东临规划地块，紧邻地铁2号线茶园站，隔马路东北方向就是乾麟龙观宸项目，周边配套资源齐全，生活成熟度非常高，地铁出行更加便利按照贵阳市自然资源和规划局关于三马组团普天单元SM-08-01-06地块细则动态维护批前公示，原本完整的SM-08-01-06地块被划分为东西A、B两个地块，这次出让的是A地块，而B地块同样还有1.93万平米占地，不出意外的话，后期B地块肯定也是会被这次A地块的房企一并拿下乾麟龙观宸项目2023年12月拿地时候的楼面价3400元/㎡，容积率3.1，可开发面积5.68万平米，而这次新挂的这个地块，地块占地和观宸差不多，容积率上到了4.0，起始楼面价3603元/㎡，产品规划难度也会上去一些另一方面，这块地看起来紧挨着观宸项目，可以共享各种资源配套，但一个属于云岩区，一个属于观山湖区，在学校划片对口上又截然不同，对于很看重学校的贵阳购房者来说，这也就决定了看似近在咫尺的两个项目，在最终的项目定位上还是会有一些区别的
SM-08-01-06A、B两块地算在一起的话，4.0容积率，一个十几万平米的项目，是可以好好做点东西出来的，不然有点对不住周边这么完善丰富的资源配套3、观山东小龙滩地块3月19日，贵阳市公共资源交易中心发布公告，观山湖小龙滩板块挂牌一宗优质住宅用地，总出让面积23318.98平米，其中零售商业用地1165.95平米，普通商品住宅用地22153.03平米地块容积率2.5，建筑密度小于等于22%，绿地率大于等于35%，计算起始楼面价约为3200元/平米这个地块正好处在观山云墅项目的正南面，原本最早的时候是文化设施用地，后来规划调整为商住用地，右侧的地块变更为文化设施用地紧挨着观山云墅南侧的13号地块沿着林城东路主干道有非常大的城市展示面，又能跟原本的观山云墅项目整合在一起规划考量，从可行性上来考虑，看起来这个地块比高铁北站白鹭湖地铁站边上那个地块更适合当下的众恒，要是拿下来的话，连售楼处都可以跟观山云墅共用一个，趁着项目热度不减，拿地直接动工就可以开卖了不知道众恒最终会不会把这块地也纳入备选方案来参与竞拍，亦或者说，两个地块对众恒来说都很优质而无法取舍，成年人不做选择题，统统都要如果真是这样的话，两块地起拍总价5.87亿元，观山湖高铁北站地块+观山东小龙滩地块，众恒毫无疑问将是今年贵阳楼市最惹火的那颗星了截至目前，小龙滩板块还剩下05、06两个住宅地块还没有出让，板块的成熟度随着这些地块的出让开发而快速推进，浙江东都地块今年下半年也会推向市场，接下来的几年时间，要拿地，要买房，小龙滩都是绕不开的板块从最近这三块地的挂牌情况来看，观山东依旧是接下来贵阳楼市的重点热门板块，整个观山东这两年开发的项目越来越多，密集成熟度也越来越高
2020年观山东板块最早启动的远洋红星观山天铂项目，最近也重启了二期销售，周末的时候我去售楼处看了下，现场不管是中介还是客户，人气确实很旺，而对面的万科都会印象和投控观山怡璟一对比，就显得冷清多了上周观山天铂项目的签约数据也是进入了全市商品房榜单的TOP10，一个沉寂了很久的老盘新开立马就能取得这样的销售业绩，除了这一波跃层八字头价格本身的优势之外，市场对观山东地段的认可度确实很高按照现有项目，再加上即将出让的这两宗地块，接下来观山东陆续会有十三个楼盘可售，这个数量在整个观山湖的项目里面占比算很多了，这也给到想买房的人更多选择方向02从这两年的土拍市场可以看到，其实两城区和观山湖还是有很多核心位置的好地块出来，挤一挤总是有的，这些优质地块在楼市高涨那几年是完全看不到的
3月10日，贵阳市自然资源和规划局发布关于《中心城区控制性详细规划（细则）——观山组团世纪城单元GS-09-01地块细则》的公示
世纪城单元GS-09-01地块位于观山组团世纪城单元，北至黔灵山路，南接龙泉苑街，西临金阳南路，东靠龙泉苑街
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地块总用地面积为224.59公顷，以观山湖华东师范大学附属贵阳学校为中心的区域，也就是说，围绕观山湖华东师范大学附属贵阳学校又有新的住宅地块出来了，至于以后修好住宅小区能不能对口划进华东师大附属贵阳学校，这还是要看到时候的政策了
这次规划公示总共推出了七个地块，其中四块商住用地，两块商业用地，一块中小学用地（龙泉中小学，15班初中，30班小学），龙泉中小学用地紧挨着华东师大附属贵阳学校，至于两个学校之间会不会有啥关系，或者说就是华东师大附属贵阳学校的扩建，这个目前暂时都还未知
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从上面整理的这张表来看，未来这几个地块开发后，将会开发出来四十多万方的住宅小区，十多万方的商业配套，再加上龙泉中小学，周边各种完善的配套，可以说非常优质成熟的城市生活板块
按照今年贵阳土地规划公示和上架挂牌的实际情况来看，世纪城的这批地块今年大概率是会拿出来挂牌的，现在一般的土地已经很难再吸引开发商的关注了，也只有诚心诚意的拿出压箱底的优质地块，好马配好鞍，这样才有可能吸引到优质开发商进来
今年的贵阳土拍，应该比去年更精彩更有亮点
03
具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：3月14日-3月20日
从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额5.91亿，签约面积6.23万平米，商品房TOP20榜单总销金额3.71亿元，签约面积3.84万平米，数据总体和上周情况基本持平中铁阅山湖以69套、9442.69平米、8364.39万元的签约数据遥遥领先，重回全市周榜单第一的位置，这也是三月上旬工抵房促销签约备案的真实反馈了洋浦觀山玉以16套、1955.46平米、2941.43万元位列第二，首钢贵州之光和铁建城分别以2454.13万和2145.89万分列三四名，成为上周签约金额过两千万的三个项目上周TOP10榜单，华润万象城、天瀑学府、保利大国璟、国际城、万科麓山、远洋观山天铂等项目紧随其后，这里面熟悉的老面孔很多，唯一的惊喜属于远洋观山天铂项目，沉寂了两三年后再度重启，立马就回到了榜单TOP10的位置，价格、地段、产品综合起来成就了上周的业绩远洋观山天铂的回归重启，让本来就很焦灼的观山东竞争更加激烈，上周盼盼金檀郡、众恒观山云墅进入了上周TOP20的榜单，排在第11和第12位，而正面直对观山天铂项目的万科都会印象和投控观山怡璟，这两个项目最近的热度和销售速度明显下来了很多誉鹭湖在上周六官宣签约观山湖中学，并新开了示范区和样板房，看来是万事俱备，就等着新一批小高层房源拿证开卖了上周观山西奥体板块的洋浦觀山玉也迎来了一个小高潮，虽然看起来总的签约套数只有16套，但其中有4套都是别墅，1号楼剩下的117平米整列房源也将全新加推，看来真的是开启清盘的节奏了最近贵阳楼市有点慢热的状态，你说它没有回暖吧，但数据上确实是比二月份有明显好转；你说它回暖了吧，但市场上各个项目的冷热不均也都非常明显，总体又不如去年同期成交数据是一方面的指标，土拍提前加速又是另一方面的判断指标，在这里面开发商的信心回暖看起来比往年来得早了点，这的确也是难得的积极的信号道阻且长，可能只是慢了点，但从政策吹风的方向来看，并不影响最终的进程结果
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地产屠龙2025-03-24 20:14:24来自北京市
