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这是“地产屠龙”的第192篇原创文章
全文2412字,预计阅读时长7分钟
简单来说,那就是以后如果楼市形势连续三个月都不好的话,那就不用等lpr的变化了,各个地方政府对首套房贷款利率,可以自主决定进行阶段性维持、下调或取消
利率救市常态化,这是一个重要的信号
之前在2022年9月29号,央行和银监会政策首次出台政策,阶段性调整差别化首套房贷款利率
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
符合上述条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限
国家统计局6-8月发布的70个大中城市商品住宅销售价格指数变动情况,必须是所有环比同比都下行的,70个城市里面有47个不符合,基本所有一二线城市都不符合,可以执行新政策的基本集中在三四线城市为主,也都是市场很艰难的硬骨头城市
自2022年第四季度起,各城市于每季度末月,以上季度末月至本季度第二个月为评估期,对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则,自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市,如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨,应自下一个季度起,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限
其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行
根据国家统计局70个大中城市房价指数数据中,最近三个月房价持续下降的城市名单共有38个
其中二线城市13个,分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州
三四线城市为25个,分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江
上面红色字体是连续三个月继续双降的城市,蓝色字体是这一轮新增的城市
在这当中,9、10、11月的贵阳房价指数不符合连续三月下降的趋势,9月份贵阳房价指数环比持平不变,那就意味着,这次新的首套房利率动态调整,第一轮贵阳不在其中,4.1%仍将是接下来的主流
九月份的特殊管控,导致新房市场几乎全军覆没,所以价格指数环比持平倒也符合常理,只是因为这个持平,导致贵阳的购房者在接下来的三个月内,不能享受到这一轮利率调整的福利了
而从贵阳过去两年价格指数环比和同比变化情况来看,连续三个月符合双降的情况也还真不多见
后续首套房执行利率是否会满足要求往下变动,这还要看接下来12、1、2月的房价指数变化情况,可以拿过去这些年,12、1、2三个月价格指数的变化情况来做一个趋势预判和参考
从上面这张贵阳新建商品住宅价格指数涨幅变化图,可以比较直观的看出最近七年贵阳楼市的变化趋势
在这当中,过去这些年的12、1、2三个月,每年都会有返乡置业带来一波小高潮,从来没有一次的价格指数是连续三个月同比、环比下跌的,即使不跌,也都是持平,那是不是也就意味着接下来这一轮12、1、2三个月的价格指数,极大可能依然满足不了连续下跌的要求
在3月份的时候,贵阳首套房利率第二轮动态下调还有希望吗
整体来看,房地产微调宽松的政策内容越来越宽,政策力度越来越大,但市场的信心依然没有完全恢复,特别是老韭菜的存量房贷降息,这其实才有更大程度的信心刺激
具体到贵阳楼市来说,团购政策延期,契税优惠券政策延期、公积金优惠政策延期,似乎都还是想继续营造一个宽松的环境,但没有了3.9%优惠利率的加持,接下来的1月和2月,等等党还会继续期待下一轮的利率动态调整吗
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“地产屠龙”主笔是一个从业十九年的地产营销人,基于一直以来在长三角城市群的项目营销经验,以全国化的房地产视野来研究解读贵阳房地产市场
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