[摘要] 2015年三季度经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境。
5. 企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地仍谨慎，债券融资规模扩大
(1)销售业绩：销售业绩再创新高，但目标完成率不达预期
品牌房企销售业绩累积再创新高，且增速有所提升。销售额来看，2015年1-9月，20家代表房企销售总额10778亿元，同比增长13.9%，较2014年同期增速（13.1%）提高0.8个百分点。尽管有今年一季度的同比持续下滑，但二季度以来随着政策利好的有效刺激，市场回暖态势明显，多数企业趁机加快推盘节奏积极去库存，7、8月份淡季不淡，三季度销售业绩依然创历史同期高。
业绩的快速增长带来市场集中度的稳步提升。2015年1-8月，20家代表性房企销售面积总和占商品房销售面积比重高达12.4%，较2014年全年提升1.7个百分点，同期销售金额市场占有率19.5%，较2014年全年上升了1.0个百分点。在行业整体利润率下降的大环境下，大型品牌房企凭借雄厚的资金实力和有效的运营管理能力，通过规模扩张和专业比拼，不断提高自己的市场份额，在持续增强自身竞争力的同时，行业集中度不断提升。
品牌房企目标完成率不达预期，多数不足7成。2015年1-9月，20家品牌房企销售目标完成率平均值为65.7%。其中仅恒大、华润两家企业2015年目标完成率超8成，中海、越秀超70%，而首创、建业、远洋、富力等企业不足6成。
前三季度房企拿地规模创近五年新低。2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积5968万平方米（按规划建筑面积计算），同比下降11.7%，为近五年同期低。累计拿地金额为2755亿元，同比增长17.9%。具体来看，今年一季度受去年同期高基数影响，且市场需求持续低迷，房企拿地信心不足，累计拿地金额仅911亿元，同比大幅下降27.8%； 随后，330新政出台，持续两次降息等政策利好明显刺激需求回暖，房企拿地积极性提升，20家代表房企6月和9月累计拿地金额同比增速均超100%。
(3)财务表现：房企负债率攀升，偿债能力走弱，债券融资方式受关注
上市房企负债率升至三年新高，速动比为近五年低。截至2015年上半年，沪深A股142家上市开发房企资产负债率均值65.3%，较去年年末提升1.2个百分点，为2011年4季度以来新高，其中资产负债率超80%的房企占比24%；而剔除预收账款因素的影响，同期上市房企有效负债率61.4%，较去年年末上升1.1个百分点。就短期偿债能力而言，2015年上半年上市房企速动比率低至0.52，为近五年低。综合来看，受上半年特别是一季度销售回暖放缓的影响，多数房企尤其中小企业资金链受困，新债还旧债，短期偿债能力呈走弱态势，上市房企资产负债率攀升至近三年高水平。
多数房企信贷融资渠道遇阻，降息降准受惠有限。自2014年11月起，央行已累计3次全面降准、5次降息，货币政策持续进入宽松周期。但作为房地产企业重要的融资渠道，国内贷款到位资金同比增速自2014年起持续下降，1-8月国内贷款同比降幅扩大至4.8%。由于银行提高对房地产行业的风控管理，房企的信贷门槛逐步上升，多数中小房企银行贷款难度加大，信贷成本有增无减，即使品牌房企融资成本也并没有明显降低。
中长期的债券融资方式受关注。今年以来，随着国内融资政策的逐渐放开，银行间市场的中期票据及沪深交易所的公司债成为房企重要的融资渠道，进入三季度，股债两市的“跷跷板效应”颇为明显，股市的波动调整为债券市场提供了充足的流动性，7月公司债月发行量930亿元，环比大幅增长251%，8月更是高达1110亿元，远超去年同期。公司债融资方式的受捧一方面是由于发行主体的扩容，门槛相对中期票据有所降低，更重要的是对企业融资成本的有效摊薄，2015年9月万科50亿元的5年期公司债票面利率仅3.5%，此外远洋、金融街、世茂、龙湖等品牌房企的发债成本均低于4.0%。
房企海外债务压力上升，海外融资积极性下降。我们对50家代表性房企监测显示，三季度海外融资共计135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，为2014年以来低，1-9月海外融资1128亿元，同比下降30%。受人民币贬值影响，房企海外偿债压力和风险增加，融资成本上升，企业海外融资意愿下降。
尽管企业销售业绩好转，但多数房企2015目标完成率仍不达预期，品牌房企的拿地投资减少，多集聚于一线及热点二线城市的优质地块，投资低迷的背后是多数房企开发资金的缺位，而目前国内宽松的信贷政策并没有明显改善行业融资环境，人民币贬值放缓了企业海外融资的步伐，国内债券市场逐渐受到上市房企的积极关注。
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