[摘要] 2015年三季度经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境。
2.新房：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力
(1)价格：三季度百城住宅价格上涨1.78%，涨幅持续扩大
Ø百城整体：三季度百城住宅价格累计上涨1.78%，8、9月同环比双涨
2015年三季度百城均价累计涨幅较上半年扩大0.96个百分点，8月环比涨幅扩大至0.95%，推动同比止跌转涨，9月环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1-9月百城住宅价格累计上涨2.61%，一季度跌幅持续收窄，5月止跌以来，百城住宅价格持续上涨。在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，楼市消费信心稳步提升，7月百城住宅价格环比上涨0.54%；8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大至0.95%，并推动同比止跌转涨，涨幅为0.15%，这是百城住宅均价16个月来首现双涨；9月继续双涨，环比上涨0.28%，涨幅较8月收窄0.67个百分点，同比上涨1.36%，涨幅扩大1.21个百分点。三季度累计上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。
Ø十大城市：三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%，八个城市累计上涨
2015年三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%，去年同期为下跌2.70%。自今年4月止跌以来，十大城市住宅价格持续上涨，三季度累计涨幅扩大至3.64%。具体来看，7月十大城市住宅价格环比涨幅扩大至1.15%，推动同比止跌，转为上涨1.30%，较百城整体提前一个月转为上涨；8月环比涨幅扩大至1.95%，同比涨幅扩大至3.83%；9月环比涨幅收窄至0.50%，受去年同期基数较低影响，同比涨幅扩大至5.64%。
2015年三季度十大城市中深圳、上海、北京等八个城市住宅价格累计上涨，仅成都和重庆（主城区）下跌。具体来看，深圳自去年9月以来，住宅价格持续呈上涨态势，今年受政策利好、供不应求、财富人群增长等多重因素影响，价格涨幅进一步扩大，累计涨幅高达26.20%，其中三季度累计上涨12.48%。上海、北京因城市发展水平高，综合实力强，对人口始终有较强的吸引力，住宅需求热度较高，房价上涨动力大，三季度累计涨幅超过4%；此外，武汉、南京、天津、杭州、广州住宅价格也呈上涨态势。成都和重庆（主城区）因三季度成交量持续下降，房企急于回笼资金，加大优惠力度，房价有所下跌，跌幅分别为1.39%和0.88%。
(2)需求：市场成交持续回暖，一线城市成交同比增长超五成
宽松政策下市场持续回暖，三季度成交量为近五年同期高。据初步统计，2015年1-9月，50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米，同比增长近三成，量创2010年以来同期高水平。具体来看，今年以来，市场持续回暖，5月、6月、7月及8月各月成交均维持在3100万平方米以上，各月量均为历史同期新高。今年三季度代表城市月均成交约3100万平方米，略高于二季度，同比增长近39%，为近五年同期高。
(3)供应：供应季节性反弹，但仍低于去年同期
前三季度市场供应仍低于去年同期，9月出现季节性反弹。2015年1-9月，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，同比下降12.7%，但量为2010年以来次高水平。具体来看，一季度新增供应开始回落，月均新批上市面积为367万平方米，同比下降15%；二季度仍持续下降，月均新批上市面积为651万平方米，同比下降16%；但是9月为传统的供应旺季，新批上市面积超过900万平方米，环比增长超五成，带动三季度月均供应达到695万平方米，同比降幅缩小至7.7%。
(4)库存：短期供求基本平衡，出清周期平稳下降
Ø销供比：今年以来供求基本平衡，热点城市供不应求
成交持续回暖，今年以来供求基本平衡。2015年至今，短期市场供求基本平衡，10个代表城市月均成交595万平方米，新批上市面积571万平方米，销供比为1.04，远高于去年同期的0.64。具体来看，除惠州外的代表城市短期需求均大于供应，其中上海、无锡和苏州的销供比均大于1.20。北京、广州的销供比分别为1.07和1.03，深圳为1.10，远高于去年同期的0.62，市场供不应求。天津的销供比也达到1.09。
受供应增加影响短期库存提升，但出清周期平稳下降。据初步统计，受9月供应增加影响，截止2015年9月底，20个代表城市可售面积为17470万平方米，环比增加3.5%，但较今年初仍下降3.1%。出清周期方面，从去年9月以来，受到成交持续回暖影响，出清周期呈现下降趋势，尤其是今年三季度，成交连续位于高位，出清周期缩短明显。截止9月，20个代表城市出清周期降至11.4个月，较6月末缩短2.4个月，较此轮周期的高点缩短6.8个月。
总体来看，从去年四季度开始，受到930新政、连续的降准降息及公积金政策调整等的影响，市场成交持续上行，今年二、三季度连续多月市场成交创同期新高。供应和库存方面，受9月传统供应旺季到来影响，三季度新增供应降幅有所收窄，导致可售面积略有增加，但是连续多月的成交高位，推动出清周期持续下降，三季度缩短了2.4个月，达到11.4个月。
(5)商品房销售持续回暖，新开工现筑底迹象但投资乏力
Ø需求：商品房销售持续回暖，销售面积、销售额同比增幅扩大
商品房销售持续回暖。2014年11月以来，我国开启新一轮货币宽松周期，至今共5次降息，3次全面降准，房贷成本已降至历史低。今年以来，中央、地方利好政策频出，助力楼市回暖，1-8月，商品房销售面积为69675万平方米，同比增长7.2%。销售额为48042亿元，同比增长15.3%。1-8月，商品房销售面积、销售额延续回暖态势，累计同比增幅较1-7月分别扩大1.1、1.9个百分点，而8月为传统淡季，商品房销售面积、销售额分别同比增长14.7%、28.5%，增幅较7月分别收窄4.2、4.9个百分点。
分物业来看，住宅销售面积为61683万平方米，同比增长8.0%，较1-7月扩大1.1个百分点，销售额为40724亿元，同比增长18.7%，较1-7月扩大1.9个百分点；办公楼销售面积同比转降为增，增长8.5%，销售额同比增长12.9%；商业营业用房销售面积同比增长1.2%，销售额同比下降2.5%。
Ø供应：投资增速持续回落，房屋新开工现筑底迹象
1-8月房地产开发投资同比增速持续回落，回落幅度较1-7月略有扩大。2015年1-8月，房地产开发投资额为61063亿元，同比增长3.5%，增速较1-7月回落0.8个百分点，为连续第18个月回落，回落幅度较1-7月扩大0.5个百分点。其中，住宅开发投资额为41098亿元，同比增长2.3%，增幅较1-7月收窄0.7个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%，与1-7月持平。1-8月，市场销售持续回暖、房地产开发企业到位资金增速小幅加快，将为后续房地产开发投资带来积极影响。
2015年1-8月，新开工同比降幅显现筑底迹象，施工同比增速放缓，竣工面积同比降幅扩大。1-8月，房屋新开工面积为95182万平方米，同比下降16.8%，为连续第18个月同比下降，降幅与1-7月持平，显现出筑底迹象；其中，住宅新开工面积为65830万平方米，同比下降17.9%，降幅与1-7月持平。房屋施工面积达66.9亿平方米，同比增长2.5%，增速较1-7月回落0.9个百分点；其中，住宅施工面积为46.6亿平方米，同比增长0.2%，增速较1-7月回落0.8个百分点。房屋竣工面积为42475万平方米，同比下降14.6%，降幅较1-7月扩大1.5个百分点；其中，住宅竣工面积为31494万平方米，同比下降17.2%，降幅较1-7月扩大1.6个百分点。
Ø供求对比：销售新开工比显著高于去年同期，但部分城市仍存去化压力
1-8月销售开工比显著高于去年同期，但今年各季度呈回落态势。2015年1-8月，商品房新开工面积和销售面积差额为25507万平方米，比上半年增加8292万平方米。1-8月，销售开工比为0.73，销售的回暖与新开工面积同比持续下降，致销售开工比显著高于去年同期（0.57）；但1-8月销售开工比较上半年小幅回落0.01，较一季度回落0.04。
Ø资金来源：到位资金同比增速继续提升，企业资金压力有所缓解
房地产开发企业到位资金累计同比增速自今年6月起逐月提升，企业资金压力有所缓解。2015年1-8月，房地产开发企业到位资金为79742亿元，同比增长0.9%，较1-7月扩大0.4个百分点。随着今年以来商品房销售持续回暖，自4月起到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增，7月、8月累计同比增速持续提升，企业资金压力有缓解趋势。具体来看，随着银行及金融机构对房企贷款趋于谨慎，企业信贷压力增大，1-8月国内贷款为13956亿元，同比下降4.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；利用外资为204亿元，同比下降40.1%，较1-7月显著扩大15.6个百分点；自筹资金为31797亿元，同比下降2.5%，较1-7月扩大1.4个百分点；其他资金来源33785亿元，同比增长7.5%，较1-7月扩大2.8个百分点。在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元，累计同比增速于7月结束自2014年3月持续下降态势转为增长，8月同比增速继续提升至4.6%；个人按揭贷款为10118亿元，同比增长16.3%，累计增幅自今年4月以来逐月扩大。销售持续回暖加之利好个人购房的政策效应逐步显现，带动房地产开发企业资金回笼，企业开发建设的信心将逐步提振。
总体来看，需求方面，商品房销售持续回暖。供应方面，开发投资同比增速持续回落，商品房新开工显现筑底迹象。资金来源方面，到位资金同比增速继续提升，企业资金压力有所缓解。市场仍以去库存为主基调，不同城市分化仍将持续。
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