[摘要] 轰轰烈烈的城镇化至今仍没有给市场明确的发展路径，扯大旗呐喊半天的开发商们把目光重新转向了一线城市。“北京是一个什么项目都能做，什么项目都能做得好的城市。”
我的担心是传统投资方式再继续
时代周报：现在到处都在推行城镇化，很多城市在城镇化的过程中，不管不顾自身的债务危机，热衷于造新城。很多专家担心这会演变成新一轮的“造城运动”。你怎么看这一现象？地方政府为什么热衷于造新城？
迟福林：造新城的风险很大，现在关键是国家要出台政策禁止这么样去做。地方政府热衷于造新城是体制的问题，因为无论是现行的（经济）增长模式、财税体制，还是如今的干部选拔机制，都和GDP联系在一起，造新城可以拉动地方GDP的增长。
时代周报：那么城镇化会不会让地方债加剧？有没有一种方法，既能让地方政府没有过大的债务压力，又能解决城镇化大规模投资的资金问题？
迟福林：现在，城镇化可能加大地方债的规模，因为我们目前竞争性地方政府模式还很难改变。但是如果中央政府出台的改革（措施）在某些方面有突破，那就是好事。比如说我们加大市场开放，比如说地方上的公共设施投资，主要是社会资本，政府购买服务，如果这个速度快，那么就会大大减少地方政府的投资压力，这个快就会很好；第二，财税体制改革的（加）快，也可能会减少（地方债）。
所以，现在关键是（经济）增长模式的转变。
时代周报：通过投资来拉动城镇化，会不会担心投资过热的状况出现？
迟福林：现在我的担心是规模城镇化引发的传统投资方式。过去是以产业和工业来推动城镇化，以土地扩张为前提，以房地产为主要支柱，这种投资要是再继续下去，对未来的城镇化来说就是一个灾难。这样的城镇化短期来看会拉动（经济）增长，但中长期看就会是灾难。
人口城镇化的投资空间相当大，我算过一笔账，到2020年，会有4亿农民工进城，按每个人10万块的标准来进行公共设施建设，这就是40万亿的投资。现在的问题不是没有投资空间，而是要进行投资结构的转型。比如购买城市的轨道交通是投资，那么与人口城镇化相适应的教育、医疗等也同样是投资。此外，政策制度一定要有创新。
我们现在最重要的是能不能适应人口城镇化的转型，以及其发展的大趋势，推进投资结构的转型。在推进投资结构的转型过程中拉动投资，从而使投资成为有效的投资，最终实现消费投资的动态平衡。
破解资金难题关键取决于市场开放程度
时代周报：但在过去的很长一段时间里，土地一直是地方政府投资资金的主要来源，也是地方政府还债资金的主要来源。
迟福林：土地扩张，正是传统的增长模式当中的一个问题。如今地方政府完全承担的土地已经没有多少扩张的空间了，地方政府一定要充分意识到这个问题，不能再用拉动GDP总量为目标、以土地扩张为突出特点的增长模式，这样的方式很快就会走不下去了。
时代周报：那地方政府应该如何解决资金问题？
迟福林：在过去土地是地方政府资金的主要来源。现在，如果市场开放得够快，那就会有投资。其实现在从整体上看我们的社会资本并不少，所以即使市场开放，也是有一定保障的。换句话说，就是肯定会有投资进来。现在关键的是取决于市场开放程度。中央政府在这一点上其实很明确，就是政府放权来激活市场。比如政府出面购买公共服务，特别是公共设施服务，下一步就是教育、医疗、文化市场的开放，这个是很重要的。
时代周报：前两天广东出台了一个土地和宅基地流转的意见，这是一个试点，还是有可能展开来？
迟福林：我的主张是要展开来的。因为农民对宅基地没有法律上的权利，只有农民对宅基地承包地物权化了才有权利，所以，这是承认（向）农民自主权走了一步。但是这一步不能在一个地区，因为这是整个物权法的修改，在某些地方试点后在推广，是一个大方向。当然这个政策在短时间内要在范围内推广起来可能还有难度，因为这里面涉及到了法律的修改。
这次城镇化之后，农村土地的改革会从征地开始，然后逐步涉及到农民对土地的权利，就是刚刚讲的物权还是债权。承认农民土地使用权是产权，这就是物权，那就要受到《物权法》的保护，土地的性质可以不变，但产权主体必须清楚。不过这个我们搞了很多年了，还是存在很大的争议，未来需要解决的问题还有很多。
城市住房结构不合理导致房价奇高
时代周报：谈到土地改革，不得不说在这次地方债审计中，与地方债相关的房地产项目成为审核的重点。因为不少房地产项目的债务压力一直隐藏在地方债的风险评估中，可以说，每当地方债危机到了紧急关头，房地产总是成为最后的救星。最近多地房市出现了“火烧连营”的局面，其背后一个重要动因就是解救债务重重仍要举债发展的地方政府。那么，此次城镇化会对房地产市场产生什么样的影响呢？
迟福林：中国城镇化的发展对房地产的影响，我想，这是一个中长期的历史发展过程。未来十年可能还会有四个中心城市建成，在这些城市里的一些低收入群体也会有改善住房条件的需求，城镇化对于房地产市场总体上来说是利好的。但我们现在的问题是，城市里面的住房结构不合理，房价偏高。
时代周报：你觉得房价偏高是什么原因造成的呢？
迟福林：房价偏高是多方面的原因造成的。首先是土地价格过高，相关的税费也很高，所以如果有一个以财税为重点的结构性改革，就可以把房价适当地降下来。当然，实行财税改革的前提是住房结构的改变，比如增加保障性住房，这样改善需求和投资性需求就分开了。过去的房地产市场在这个问题上没有严格的分开。如果房地产有三个不同的市场，且在用地政策上也有所不同，那么房屋的价格就会有明显的差距。
时代周报：现在我们发现了一个很奇怪的现象，那就是大城市的房价持续升高，但中小城市房价却没有明显攀升。对此你怎么看？
迟福林：现在大城市的房价确实仍然在升高，从这里面也看出来，今年房地产市场对经济拉动比去年要偏高一点。我想这里面有几方面的因素：首先，大城市集中了大量的公共资源，很多人现在依然在往大城市里面挤；其次是我们的投资渠道较少，所得使得房地产成为了一个投资的重要渠道，这是让人不能忽视的突出的矛盾。
我想我们的下一步，就是要让中小城市的公共资源得到比较明显的改善，那么二、三线城市，甚至三、四线城市也会引导房地产迅速地发展起来；最后，我认为目前最重要的是土地价格的改革，现在在用地的时候，服务性用地的价格要比工业性用地价格高很多，那么将来在土地价格方面，通过财税改革，应该说还有很大的调整空间。
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