[摘要] 轰轰烈烈的城镇化至今仍没有给市场明确的发展路径，扯大旗呐喊半天的开发商们把目光重新转向了一线城市。“北京是一个什么项目都能做，什么项目都能做得好的城市。”
投资与城镇化背向 开发商集体围猎一线城市
（来源：北京商报）轰轰烈烈的城镇化至今仍没有给市场明确的发展路径，扯大旗呐喊半天的开发商们把目光重新转向了一线城市。“北京是一个什么项目都能做，什么项目都能做得好的城市。”
泰禾集团董事长黄其森日前表示，同时与其看法一致的还包括首创，“从首创集团的角度来讲，我希望未来在北京、上海、广州等一线城市的，如果有土地我们还要拿，不要犹豫，因为这涉及到首创的梦想。”首创集团董事长刘晓光近日表示。
不管是所谓的梦想还是什么项目全可以做的保票，预示着一线城市房地产价格将再迎来一轮新的上涨。
一线城市房价飙升
和肆虐的高温天气一样，进入暑期以来，一线城市的房价出现了高烧不退之势，一些地方甚至不断出现日光盘。作为中国房地产市场风向标的北京市场，自7月以来不断地出现日光盘，中建国际港1462套房源一日售罄，同期首开·熙悦山、金融街融汇也实现了开盘当天日光，很多购房者空手而归。就连高端的别墅项目也出现日光，北京鸿坤·林语墅开盘当日34套房源即被认购一空。
在日光盘的带动下北京的房价出现了上涨。房价报告数据显示，2013年7月，北京一手房交易价格指数为1131.6点，较上月上升28.9点，环比上涨2.62%，涨幅较上个月扩大0.64个百分点。进入2013年，除仅在与2012年新年交替的12月出现了短暂的回调外，价格指数呈现一路上涨态势。
“目前北京的房价与年初相比上涨了6000元/平方米左右，个别区域的涨幅更是惊人，但是在官方数据中由于掺入了许多六环附近的项目，所以总体上给人们的感觉涨幅并不是很大。”一位研究机构负责人向北京商报记者表示。
与北京类似，上海7月的房价也创出历史新高。据21世纪不动产数据显示，7月上海楼市成交均价达到24687元/平方米，创下自2006年以来的月度均价新高。
广州、深圳的房价同样达到历史高点。7月，广州十区两市均价为13918元/平方米，环比上涨7.85%，同比上涨8.84%，仅次于2013年3月的历史高点。而广州的二手房整体成交价格达到2万元/平方米，同比上涨25%，创下历史新高。深圳市规划国土委公布的数据显示，7月深圳新房价格达到22592元/平方米，1-7月均价为21638元/平方米，同比上涨22%。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
房企回归一线城市拿地
其实一线城市房价的上涨与开发商回归一线城市拿地有着一定的联系，如北京孙河、夏家胡同、台湖等热点地块，“面粉价格高过了面包”客观上推动了房价的上涨。
在中粮地产以单价近5万元/平方米的价格拿下孙河地块后，与当初龙湖拿下块孙河地块时已经出现了近3万元/平方米的涨幅，在北京拿什么地也不愁卖的言论再起，也让泰禾、首开等房企松了口气。根据北京市土地整理储备中心公开披露的数据测算，2013年前7个月，北京土地出让金合计约为870亿元，比去年同期上涨约265%。
同样火热的土地市场还有广州，相关资料显示，2013年上半年广州共出让土地71宗，同比上涨73.17%，土地出让面积达4531491平方米。一直以来广州楼价远远排在上海、北京、深圳等城市之后，但2013年上半年以来，却一反常态。从5月开始，广州的多次土地拍卖会连续制造出地王，如沙太路地王、同宝路地王、南洲路地王等。
截至目前，房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。31个省份中27个省推地量均高于2012年同期，增幅较大的包括北京、浙江和江西，北京比2012年同期增长267%。地王频现也让大型房企坚定了回归一线城市的信心。
上半年，北上广等一线城市共成交土地2282万平方米，远超2012年同期。仅仅是万科、保利、中海、绿地、恒大前五大房企，在半年时间内拿地金额即已接近800亿元。在开发商拿地频繁的情况下，地价也随之飙升。二季度主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，连续5个季度加速上涨。
未来房价上涨压力加大
面对各地不断涌现的日光盘，开发商集体看涨房价预期。在渣打银行调查的30家开发商中，有23家认为未来6个月内房价涨幅将达10%，有6家开发商表示涨幅会更大。渣打银行实时的“开发商景气指数”也表明，2013年下半年住房市场将持续强劲，在房屋建设及销售走高的情况下，房价将继续攀升。
据《中国青年报》报道，开发商的房屋定价策略变得更为激进。在第七次调查中，将近半数受访者（14家）声称知道其他开发商仍在打折售房；但在第八次调查中，这一数据仅为4家。与此同时，30家中有21家表示行业价格即将温和上涨，第七次调查中这一数据仅为7家。
此外， 华远地产董事长任志强近期在出席某地产活动时表示，“新一届政府可能更希望房价涨，要保证地方债能够运转起来，政府还是要靠土地多赚一点，越是审计地方财政和地方债，越是要想办法拿土地去赚，去堵这个窟窿，所以要激发老百姓的消费能力，这就意味着大家可能更想买房子了”。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
迟福林: 继续传统投资方式对城镇化是灾难
（来源: 时代周报广州）日前，国务院要求审计署对范围的政府性债务进行审计，此次审计范围达五级政府。这不仅表明了中央政府对规模巨大的地方政府性债务（下称“地方债”）的关注，也注意到了地方政府融资平台所形成的地方债风险。
实际上，这并非次对地方债进行审计。2011年，审计署就对地方债进行了全面审计，审计结果表明，截至2010年底，除54个县级政府没有地方债外，省、市、县三级地方债余额共计107174.91亿元。
时隔两年，地方债依然在继续膨胀。2012—2013年，审计署又组织对36个地方政府本级2011年以来政府性债务变化情况进行了“抽查”，审计发现，经过两年时间，上述地方债余额增长了12.94%。
一个客观事实是，地方政府的投资以及还债融资一般都是依赖土地储备作为抵押品，这就迫使地方政府只能维持或推动房价、地价上涨，并且鼓励当地房地产业的发展。但如此一来，就使得一些二、三线城市的房屋空置率保持在较高的水平，也让地方债、土地出让价、房地产价格等牢牢纠缠在一起，成为一个“死结”。
目前中国的地方债风险究竟有多高？即将开始的城镇化将对地方债产生怎样的影响？患上“土地财政”依赖症的地方政府如何挣脱地方债的泥淖？在日前举行的2013中国城镇化与企业家论坛上，时代周报记者就此专访了中国（海南）改革发展研究院院长迟福林。
把规模城镇化作为目标地方债就会扩大
时代周报：公开资料显示，未来两年中国地方政府将进入还债高峰期，资金压力很大。你怎么看这个观点？国内会出现像美国底特律那样破产的城市吗？
迟福林：首先要肯定的是，从各方面的条件来看，中国不可能有城市会像底特律那样破产。其实关于地方债的问题，要明确的是，一是要有充分的估计，要看地方债的危险系数。中国的地方债和国外的城市债务是不同的，这点很重要。我们的地方债基本都和各地方经济增长融合在一起，很多地方债的形成，都是政府拉动投资，创造很多投资平台形成的。现在地方债达到了一定的规模，应该引起高度重视。
二是目前的地方债还是在一个可控的范围内。现在的关键是能不能尽快转变发展方式，尤其是在城镇化的过程中，如果还是把规模城镇化作为一个目标，扩大投资，扩大项目，地方债就会继续加大。但其实我们都知道，即使在这样的背景下，地方债也不能再继续上升，而必须要控制，在控制过程中逐步减少。如果是这样的一种趋势，那么地方债就不会出现不可控的风险。
时代周报：江苏、山西等地出现了比较紧张的债务风险。你认为这会不会进一步加重或者演化成地方经济的危机呢？
迟福林：局部地区的地方债风险会暴露出来，但总体上看，主要还是采取了措施。这里的具体措施是指：，国家要推动户籍制度改革，重点放在户籍和人的城镇化上；第二，中央要进行财税体制改革，加大对地方的一般性的财政转移支付；第三，是要放开市场，地方需要投资的，市场就要放开，然后中央只给予政策上的支持。
时代周报：中央要求审计署今年7月底开始摸底地方债行动，释放出了一个什么信号？
迟福林：，家底要摸清；第二，对于地方债，中央政府高度重视；第三，各级政府都要想办法逐步解决这个问题，而不是再增加地方债的规模，再加大地方债的风险。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
我的担心是传统投资方式再继续
时代周报：现在到处都在推行城镇化，很多城市在城镇化的过程中，不管不顾自身的债务危机，热衷于造新城。很多专家担心这会演变成新一轮的“造城运动”。你怎么看这一现象？地方政府为什么热衷于造新城？
迟福林：造新城的风险很大，现在关键是国家要出台政策禁止这么样去做。地方政府热衷于造新城是体制的问题，因为无论是现行的（经济）增长模式、财税体制，还是如今的干部选拔机制，都和GDP联系在一起，造新城可以拉动地方GDP的增长。
时代周报：那么城镇化会不会让地方债加剧？有没有一种方法，既能让地方政府没有过大的债务压力，又能解决城镇化大规模投资的资金问题？
迟福林：现在，城镇化可能加大地方债的规模，因为我们目前竞争性地方政府模式还很难改变。但是如果中央政府出台的改革（措施）在某些方面有突破，那就是好事。比如说我们加大市场开放，比如说地方上的公共设施投资，主要是社会资本，政府购买服务，如果这个速度快，那么就会大大减少地方政府的投资压力，这个快就会很好；第二，财税体制改革的（加）快，也可能会减少（地方债）。
所以，现在关键是（经济）增长模式的转变。
时代周报：通过投资来拉动城镇化，会不会担心投资过热的状况出现？
迟福林：现在我的担心是规模城镇化引发的传统投资方式。过去是以产业和工业来推动城镇化，以土地扩张为前提，以房地产为主要支柱，这种投资要是再继续下去，对未来的城镇化来说就是一个灾难。这样的城镇化短期来看会拉动（经济）增长，但中长期看就会是灾难。
人口城镇化的投资空间相当大，我算过一笔账，到2020年，会有4亿农民工进城，按每个人10万块的标准来进行公共设施建设，这就是40万亿的投资。现在的问题不是没有投资空间，而是要进行投资结构的转型。比如购买城市的轨道交通是投资，那么与人口城镇化相适应的教育、医疗等也同样是投资。此外，政策制度一定要有创新。
我们现在最重要的是能不能适应人口城镇化的转型，以及其发展的大趋势，推进投资结构的转型。在推进投资结构的转型过程中拉动投资，从而使投资成为有效的投资，最终实现消费投资的动态平衡。
破解资金难题关键取决于市场开放程度
时代周报：但在过去的很长一段时间里，土地一直是地方政府投资资金的主要来源，也是地方政府还债资金的主要来源。
迟福林：土地扩张，正是传统的增长模式当中的一个问题。如今地方政府完全承担的土地已经没有多少扩张的空间了，地方政府一定要充分意识到这个问题，不能再用拉动GDP总量为目标、以土地扩张为突出特点的增长模式，这样的方式很快就会走不下去了。
时代周报：那地方政府应该如何解决资金问题？
迟福林：在过去土地是地方政府资金的主要来源。现在，如果市场开放得够快，那就会有投资。其实现在从整体上看我们的社会资本并不少，所以即使市场开放，也是有一定保障的。换句话说，就是肯定会有投资进来。现在关键的是取决于市场开放程度。中央政府在这一点上其实很明确，就是政府放权来激活市场。比如政府出面购买公共服务，特别是公共设施服务，下一步就是教育、医疗、文化市场的开放，这个是很重要的。
时代周报：前两天广东出台了一个土地和宅基地流转的意见，这是一个试点，还是有可能展开来？
迟福林：我的主张是要展开来的。因为农民对宅基地没有法律上的权利，只有农民对宅基地承包地物权化了才有权利，所以，这是承认（向）农民自主权走了一步。但是这一步不能在一个地区，因为这是整个物权法的修改，在某些地方试点后在推广，是一个大方向。当然这个政策在短时间内要在范围内推广起来可能还有难度，因为这里面涉及到了法律的修改。
这次城镇化之后，农村土地的改革会从征地开始，然后逐步涉及到农民对土地的权利，就是刚刚讲的物权还是债权。承认农民土地使用权是产权，这就是物权，那就要受到《物权法》的保护，土地的性质可以不变，但产权主体必须清楚。不过这个我们搞了很多年了，还是存在很大的争议，未来需要解决的问题还有很多。
城市住房结构不合理导致房价奇高
时代周报：谈到土地改革，不得不说在这次地方债审计中，与地方债相关的房地产项目成为审核的重点。因为不少房地产项目的债务压力一直隐藏在地方债的风险评估中，可以说，每当地方债危机到了紧急关头，房地产总是成为最后的救星。最近多地房市出现了“火烧连营”的局面，其背后一个重要动因就是解救债务重重仍要举债发展的地方政府。那么，此次城镇化会对房地产市场产生什么样的影响呢？
迟福林：中国城镇化的发展对房地产的影响，我想，这是一个中长期的历史发展过程。未来十年可能还会有四个中心城市建成，在这些城市里的一些低收入群体也会有改善住房条件的需求，城镇化对于房地产市场总体上来说是利好的。但我们现在的问题是，城市里面的住房结构不合理，房价偏高。
时代周报：你觉得房价偏高是什么原因造成的呢？
迟福林：房价偏高是多方面的原因造成的。首先是土地价格过高，相关的税费也很高，所以如果有一个以财税为重点的结构性改革，就可以把房价适当地降下来。当然，实行财税改革的前提是住房结构的改变，比如增加保障性住房，这样改善需求和投资性需求就分开了。过去的房地产市场在这个问题上没有严格的分开。如果房地产有三个不同的市场，且在用地政策上也有所不同，那么房屋的价格就会有明显的差距。
时代周报：现在我们发现了一个很奇怪的现象，那就是大城市的房价持续升高，但中小城市房价却没有明显攀升。对此你怎么看？
迟福林：现在大城市的房价确实仍然在升高，从这里面也看出来，今年房地产市场对经济拉动比去年要偏高一点。我想这里面有几方面的因素：首先，大城市集中了大量的公共资源，很多人现在依然在往大城市里面挤；其次是我们的投资渠道较少，所得使得房地产成为了一个投资的重要渠道，这是让人不能忽视的突出的矛盾。
我想我们的下一步，就是要让中小城市的公共资源得到比较明显的改善，那么二、三线城市，甚至三、四线城市也会引导房地产迅速地发展起来；最后，我认为目前最重要的是土地价格的改革，现在在用地的时候，服务性用地的价格要比工业性用地价格高很多，那么将来在土地价格方面，通过财税改革，应该说还有很大的调整空间。
延伸阅读：
房天下电商携手中国铁建国际城团购 交1万减5万送2万车位代金券
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
