[摘要] "公共租赁房"是此轮楼市调控政策不同以往的重要着力点之一。国务院近日召开全国公共租赁住房工作会议，提出要大力发展公共租赁住房，尤其是在房价过高、上涨过快的城市，要大幅增加公租房的建设规模；不少地方的公租房正陆续进入实际操作阶段。
(来源：中国房地产报)酝酿一年之久，住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（下称《意见》）终于在6月12日发布。
目前，北京、上海、重庆、江苏等地已在施行公租房试点建设。业内人士表示，在经过地方试点施行后，这份旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难的“公共租赁房指导意见”，意味着决策层已将公租房正式纳入我国保障性住房体系。
值得注意的是，《意见》重申“政府组织、社会参与”。它一方面希望地方政府在公租房建设中发挥主导因素，另一方面在具体建设运营上，又透露出鼓励社会资本进入的信息。而业内人士则希望成立独立的运营建设机构。
在未来的公租房建设运营中，政府与市场的边界也许将成为人们关注的焦点。
明确地方政府责权利
作为目前惟一一份中央级公租房指导性文件。《意见》明确要求各地区制订公租房发展规划和年度计划，并纳入2010~2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
在实施上，《意见》要求实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制，各级住房城乡建设、住房保障部门负责公租房的行政管理工作。
“这明确了各层政府在公租房建设中的责权利。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，住建部政策法规司也将陆续出台相应的监管、问责等配套法规文件。
在房源方面，《意见》将新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式都纳入了公租房的筹集渠道，并表明新建公租房既可以以配建为主，也可以相对集中建设。同时，《意见》规定公租房供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公租房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公租房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
秦虹表示，随着公租房的加快发展，不仅可以解决目前保障房体系中尚未覆盖的城市中低收入“夹心层”的住房问题，推动我国住房消费模式从以售为主向租售并举转化，促进住房供应结构合理调整，还将对整体市场起到积极的稳定作用。
为民间资本开路
与上月住房和城乡建设部副部长齐骥在接受中国政府网专访时表述的思路相同，这份《指导意见》再度明确了公租房建设着力拓宽融资渠道、创新操作模式的思路。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。同时表明探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
其中，公租房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让这一概念的提出，成为本次《意见》的亮点。
“提出投资者权益可依法转让，意味着民间资本可以参与保障性住房的投资与建设”。住建部政策研究中心住宅处处长文 向记者表示，公共租赁住房投资期长，低，光靠政府投入很难满足社会需要，因此，需要动员全社会的力量参与投资建设。
吸引更多的民间资本参与公租房建设和运营，目前已经是业界的共识。
曾参与北京市公租房政策论证的我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，摆在社会资本进入公租房建设运营的两大门槛，一是如何从中取得，二是如何明确投资者权益。胡景晖表示，前者可以通过税收优惠等方式调价。明确投资权益可转让是建立“转让和退出”机制的前提，这将打消民间资本进入公租房建设运营后保障自身权益的后顾之忧。
尚需设立专职主体
然而，在工商联房地产商会会长聂梅生看来，成立专职建设主体以弥补现行模式设计的缺失比拓宽融资渠道更重要。
聂梅生认为，要形成完善的公租房运行模式必须设置专职的建设主体，由该机构来负责公租房的建设和运营，政府负责监管该机构的运营，实现政府统筹与运用市场机制的兼顾。在国外成熟市场，如日本等均是由国企性质的机构来承担相应任务。
文 也表示，公租房建设不可能永远靠政府行政力量推动建设，长远发展中必须出台更多的配套政策，支持包括非公益机构在内的多元化主体替政府建设和运营公租房。此举，与上述拓宽资金渠道相互呼应。
在此前公布的上海公租房实施意见征求意见稿中，提出将由市、区（县）政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，采取市场机制进行运作。
不过，在此次七部门联合下发的《意见》中，除了重申“政府组织、社会参与”的原则外，并未具体提及在公租房建设和运营中，谁会代替政府建设运营公租房。此举无疑给未来公租房的全面推进留下悬念。
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