[摘要] "公共租赁房"是此轮楼市调控政策不同以往的重要着力点之一。国务院近日召开全国公共租赁住房工作会议，提出要大力发展公共租赁住房，尤其是在房价过高、上涨过快的城市，要大幅增加公租房的建设规模；不少地方的公租房正陆续进入实际操作阶段。
(来源：财经日报 岳富涛)年轻人无需再做辛苦的房奴,只需付出很便宜的租金就能住上房;开发商无需承担各方骂名和沉重资金压力,轻松建房,长年可以收取稳定的租金;地方政府无需为民众住房问题殚精竭虑,只需做好监督者。
这是公租房的设计者们画出的“美丽新世界(600628,股吧)”,也得到了多方赞同,希望公租房能一劳永逸解决我们目前遇到的诸多尖锐矛盾。七个部委联合制定了公租房相关规则之后,地方政府纷纷积极响应,表态要大张旗鼓立即铺开。
纵观全球,推行公租房制度的国家和地区很多,但成功案例寥寥无几,更没有哪个国家和地区是靠公租房成功解决整体住房难题的。
政府愿意让利吗？
住建部等七部委提出,希望市场化投资成为公租房建设的重要主体,并从投资、建设、经营到退出,都为民间资金设立好了路径,尤其是可以转让。
民间资金与政府资金不同,投资回报无疑是他们关注的核心。公租房看似可以成为一项稳定、长期、安全的投资,但仔细评估一下就会发现,这几点都很难得到保证。
从投资的角度来看,首先需要降低投资成本,也就是政府在税费和出让金方面要给予投资者极大的优惠,才可能有吸引力。但即使目前已经推出公租房制度的多个城市政府,没有一家在这方面有明确承诺。模糊的背后是无法放弃巨额的相关收入,地方政府没有多大动力将有价值的地块用于公租房建设,即便在土地市场极不景气的当下,包括某直辖市在内的多个城市仍然抛出了创纪录的商品房土地出让计划。
假使地方政府愿意在土地出让金方面做出让步,但如果投资者能拿来建设公租房的土地都在偏远无配套的远郊,投资无疑只会“打了水漂”。在地段、配套、出行方面,租房者比购房者的要求高出许多。远郊的商品房降价能卖掉,但租金再降也很难租掉,对比一下目前市场上远郊和市中心房屋的租售比就知道了。以上海为例,市中心一套市价400万元的中档公寓月租金能达到7000元以上,外环外一套400万元的大户型公寓4000元/月也很难租出去。
太低
除了土地出让金这个的成本外,根据规则的标准要求,公租房的建设成本并不低:根据上个月公布的《北京市公共租赁住房建设技术导则（征求意见稿）》中,北京的公租房将达到“拎包入住”的标准,并适当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准,配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施。如此巨大的投资规模,能有多少呢？
中原地产研究中心今年1月份公布的数据称:北京、上海、广州、深圳的租金分别为2.93%、2.33%、3.39%和2.75%。据本人实际接触到的情况看,上海很多楼盘的租金已经低于2%了。
近期公布的《上海市发展公共租赁住房的实施意见》提出:“按略低于市场租金水平,确定公共租赁住房的租赁价格,具体由各运营机构按规定制订。”北京也出台了类似意见。
在政府没有大幅度让利的情况下,如果公租房能够达到市场平均水平的出租率和租金水平,也就是说投资者可以收到2%~3%的年。这样的可以吸引民间资金进入公租房市场吗？无疑是不可能的。目前最无风险的银行存款,5年定存的利率也有3.6%。
转让难增值
七部委意见中被认为突破性的一个创新,是“投资者权益可依法转让”,这也被认为是吸引民间资金来投资的利器。
因为在商品房市场,虽然出租收入已经聊胜于无,从租售比角度来看中国的商品房完全失去了投资价值,但仍然有无数人死守不放,目的就是冀望靠本身增值来获取回报。
但在公租房领域,这个模式是不可能复制的。因为公租房是保障性住房,建设之初就获得了各种政策优惠,因此用途是不能变更的。这也就限制了接盘者的运作空间,因此公租房不可能像商品房那样拥有无限的增值想象空间。
归根到底,地方政府既不愿改变自己的财政生存模式在土地和税收上大幅让利,又想把社会问题推给社会去解决,那是很难成功的。
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