[摘要] "公共租赁房"是此轮楼市调控政策不同以往的重要着力点之一。国务院近日召开全国公共租赁住房工作会议，提出要大力发展公共租赁住房，尤其是在房价过高、上涨过快的城市，要大幅增加公租房的建设规模；不少地方的公租房正陆续进入实际操作阶段。
公租房如何避免沦为"福利房"？
新华网友"fenfangzhongguo"不无顾虑："公共租赁房，好，想住，但是就怕住不上呀，住的都是官员的七大姑八大姨，自己没份！"
这样的担心不无根据。这一两年来，一些地方的经济适用房分配过程漏洞百出、猫腻不断，甚至沦为少部分人的"福利房"。鉴于此，日前召开的公共租赁住房工作会议明确要求，发展公共租赁住房，"要健全准入退出机制，加强监督管理，确保公共租赁住房工作公开透明、公正公平，把这一重要民生工程建成阳光工程、优质工程"。
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇说，在公共租赁房的准入门槛和退出机制进行了充分考虑、严格设计。在准入门槛上，最初考虑在主城区有固定工作的，刚毕业大学生、引进的外来人才等可以申请公共租赁房。后来，扩大到"只要是年满１８周岁，不属于廉租住房保障对象、又暂时买不起商品房的中低收入人群和新就业人员等"。
"公租房是有期限租赁，因此其牟利空间要比经适房等小得多，但还是不得不防。"上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，上海为此将建立全市联网的公共租赁住房服务管理信息平台，并与房屋租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统相衔接，"由上而下"的行政监督还将和"由下而上"的社会监督相结合，"防堵一切可能出现的漏洞"。这一举措颇有未雨绸缪的性质。
谁来举起公租房建设的"资金杠铃"？
"经济适用房虽然利润较低，但至少能通过销售回收资金，但公租房则不同，通过租金回收成本的周期很长，其间需要大量的资金沉淀。这个'资金杠铃'谁来举，是个问题。"上海市住房保障事务中心副主任匡韦仁说。
这绝非杞人之忧。以目前地价较高的一线城市为例，如果通过土地划拨来建设，公租房的各项成本合计预计可达５０００元／平方米，按照每套房４０平方米计算，其单套成本将达到２０万元。如果每个月租金１０００元，新建公租房需要将近２０年才能收回投资。这样的，甚至连偿还贷款利息都不够，市场化的企业很难从经营租赁房的业务中获利。
北京大学房地产研究所所长陈国强说，在公租房政策的执行过程中，起码有两个问题是需要认真面对的，一个是土地的落实，另一个是资金的筹措，"土地和资金问题的背后，是各地方政府能否坚决执行、有效落实的问题。"
重庆将依靠国有资本解决公租房的资金问题。记者了解到，重庆的公共租赁房建设，先期试点由市地产集团为建设主体，以后会扩展至市城投集团。投资建设主体拥有所建租赁房的完全产权，享有，但无房屋的定价权和转让权。 重庆市地产集团董事长周天云说，今年开工的５００万平方米公共租赁房投资总额约１５０亿元，计划先期筹措并投入资金７０亿元，来源包括四部分：市财政安排土地出让收入５亿元，国家补贴５亿元，通过住房公积金贷款３０亿元，争取政策性和商业性银行贷款３０亿元。
上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东说："我们希望能找到解决公租房资金问题的新路子。"李东表示，上海市、区（县）政府将组织和扶持一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，具体负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理，运营机构"以保本微利为原则，采取市场机制进行运作"。
上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为，应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道：由开发商建设公租房，政府将公租房打包，并附上每年支付的财政担保，将其整体出售给资产证券化平台，后者向社会公开发行资产证券化产品、募集资金。政府用募集到的社会资金来支付公租房建设款项。
"当然，政府必须确保租金和政府补贴作为资产包稳定的现金来源，而资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其它有良好信誉的公司来操作。"她说。
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