房地产业：通胀预期--5月房地产市场报告
巨灵信息 鱼晋华 胡栋亮
本月各地楼市成交回暖仍在延续,我们跟踪的重点城市中,深圳、杭州等九个城市成交量月度环比上升。北京、重庆和南京成交量有所回落,不过还是维持在相对高位水平。上海和武汉则与上月基本持平。重点城市库存水平进一步降低。随着销售回暖的持续和开发商资金的逐步充裕,土地市场重燃“战火”。房价则稳中有升。
对于房价,我们的预测是在未来三个季度内,将呈现出两个阶段的上涨。
阶段:去库存接近尾声,但新增供给由于建筑周期的影响无法有效放大,导致供求关系由供大于求逆转为供小于求,房价出现相对较为理性的上涨。第二阶段:随着房价的持续上涨,对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但在通胀预期的驱动下,宽信贷和低利率的金融政策会释放出更多的投资性需求。并推动房价出现泡沫。
我们判断迫于通胀的压力,国内宽信贷和低利率金融环境的结束,将成为当前楼市复苏的终结者。通胀以何种方式到来,将决定未来信贷紧缩的力度和节奏,这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断,信贷政策何时发生实质性转向,将是我们对未来楼市风向判断的一个关键因素。但是在通胀预期已形成,而实际通胀仍较低,同时宏观经济尚未有较为明朗预期的现阶段,信贷政策收紧的可能性并不大。同时从房地产的复苏对宏观经济的重要性角度,在宏观形式明确好转前,出台实质性打压房地产政策的可能性将几乎不存在。
我们的三点建议:1)由对交易量的关注转变为对价格的关注。这是因为,楼市交易量的增长已无法继续给各房地产公司销售额的增长预期提供弹性。但房价的上涨,可继续为房地产公司销售额以及毛利率提供弹性。同时地价的上涨也可对NAV 估值提高提供弹性。2)在通胀预期下,从寻找业绩弹性大的公司转变为寻找资产属性更强的公司。在我们跟踪的重点公司中,这类公司主要包括泛海、上实、首开和苏宁环球。3)从地产对宏观的重要性角度,尚不必担心出台对房地产行业不利的政策。联合证券有限责任公司
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