国家统计局将调查房地产开发成本构成
消费日报
为了解房地产开发项目费用支出情况,国家统计局近日下发通知,决定在40个重点城市范围内开展一次商品住房开发费用构成专项调查。
目前,商品房开发费用及其构成已经成为影响当前房地产市场健康发展的重要原因。国家统计局开展此次调查,目的就是为详细了解商品房开发过程中各种费用构成情况,为宏观调控提供参考依据。
本次调查的范围和对象为包括北京、上海、广州、深圳、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业2008年到2009年有销售活动的商品住宅楼盘项目。
调查的主要内容,一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等。二是调查房地产项目开发费用构成情况，主要包括项目土地成本--取得土地费用、土地开发费用、契税等，项目开发成本--项目从开工建设到竣工整个过程中发生的各项费用,包括设计费、建造费、管理费等，项目销售成本--项目销售过程中发生的一切费用,包括广告费、管理费、销售人员工资等，项目从立项到销售完毕企业所缴纳的各项税和费；以及项目总建筑面积、项目销售收入等。
房地产成本摸底触动敏感神经
经济参考报彭勇 叶锋
近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息，触动了很多人的敏感神经：国家是否要出台政策？房价是否会随之波动？……各种猜想随之而来。为何一条消息会带来如此大的冲击波？
国家统计局首次摸底住房成本引发关注
根据此前媒体的报道，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。
知情人士表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。
由于涉及敏感的住房成本问题，因此国家统计局调查结果还没出来，单单一条消息就已引起各方的关注。有网友认为，调查不能以企业提供数据为主，数据中有很多水分，为了逃税，少缴税，很多房地产企业弄虚作假，虚增成本与费用，利润大多不实。也有网友表示，任何统计调查都可能出现这样的疏漏，有摸底总比没有强，至少它为开发商的利润提供了参照体系。
近期住房与城乡建设部一位官员表示，由于担忧楼市持续回暖，房价可能“涨速失控”，目前情况下不会再出台刺激性政策。有的网友还据此猜测，可能现在处于楼市政策的空当期，非常适合进行调查研究，而调研的结果正好可以为下一步的楼市政策酝酿方向。
而据知情人士透露，本次国家统计局调查的目的就是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况。
房价虚高的原因是成本构成不合理？
目前房地产开发成本在国内几乎是个谜题，公众普遍认为房地产是暴利行业，房地产价格虚高得厉害，开发商们从房地产开发中攫取了超常的暴利。
然而很多开发商们认为现在土地成本过高，房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑则说，房地产开发商的平均资产率达不到5%；北京市华远房地产股份有限公司董事长任志强说过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商，这个楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高，其实赚得并不多。”开发商表示，该楼盘建安成本每平方米就要4800元，其它成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等，而土地成本在各项成本中占有很大比例，这个楼盘是2002年拿地的，因此利润可观，如果是2006年、2007年拿地，以现在的价格销售说不定还会亏损。
这位开发商说，以他的感觉，开发商每赚1元钱，4毛多是自己的，5毛多都作为土地出让金和税收归于政府。就他的观点，房价合理的构成应该是地价、造价、营销和税前利润各占1/3，这样地方政府、开发商、购房者的利益能够得到较好的平衡。但现实当中，土地成本过高导致了平衡无法建立，以上海为例，据他估算，上海外环以外，土地成本约占开发总成本的20%-30%，内外环之间的成本占比约为50%，而中心区的成本占比可高达60%。
当然，这种说法并不能得到大多数公众的认可。很多人认为，房地产是不折不扣的暴利行业。2005年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%，的为20%，的为90%。
从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看，在经济不景气的2008年，房地产公司平均净利润率仍然高达20%，达61.64%。
有专家认为，之所以在房价是否过高、开发商是否暴利、房价成本是否合理等诸多问题存在争议，一个重要原因就是当前的房地产统计还无法全面、详细地提供商品房开发费用构成等信息，房地产定价缺乏客观的参照标准，房价是否合理因而也就无从判断。
专家：成本摸底有利于楼市宏观调控
据悉，此次调查以国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在5月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在6月15日前报送调查资料。这意味着国家统计局这次备受关注的房地产摸底调查很快就会有结果。
“这么一条消息引发如此之多的猜测和联想，说明了房价在民生问题中的重要位置。”深圳市社科院城市营运中心主任 燕说，不管结果如何，它提供了一套参照系，总体上有利于当前楼市的宏观调控。
燕说，宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益博弈。从这个角度看，目前的思路应该有二：一是摸底调查房地产开发成本，也就是开发商的成本；另一方面，地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容，这样才能回应开发商和购房者的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成，促使房产企业在公开透明的房产市场中积极履行社会责任。
楼市有泡沫,开发商购房者都更趋理性
投资者报
"真假小阳春"的争论尚未停止，"楼市泡沫论"又引发了市场的担忧。
成交量的迅速增大和部分地区房价的上升，让春节后的楼市步入"小阳春"，但是就在"小阳春"萌芽的过程中，有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考？
中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆5月28日做客北京电视台《财经5连发》，与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。
刚性需求不是泡沫
对于"泡沫"的定义，专家们发表了自己的见解。金岩石认为，那是现代社会的一种财富形态。"泡沫多了，就想挤它，泡沫少了，又会想它，爱之深责之切，其实泡沫永远和我们形影相随。"
清议认为当价格持续上涨，并超过市场供求关系的承受能力时，就会出现泡沫，这也意味着整体经济会出现减速。
毛大庆认为，从2007年下半年及2008年全年，国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少，再加上国际经济形势不利，两个因素叠加在一起，使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。
从2008年下半年到2009年年初，很多开发商开始调价，房价甚至出现跳水，大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年季度末所谓的"小阳春"，是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现，还谈不上泡沫时代来临。
柴志坤也赞同毛大庆的观点，他认为可以从三个角度来分析"泡沫"。个是需求，第二个是支付能力，第三个是成本。
首先因为中国的经济发展速度快，城市化速度、产业结构调整速度快，由此带来了巨大的需求，这是买方在吹泡泡；其次，从1996年到2008年，国民收入和商品房售价的比例，大概是在5.5到7.5这个范围之内，这是卖方在吹泡泡，争取吹到买房者能接受的上限；再次就是成本，其实成本是很多消费者，包括一些专家很关心的问题，开发商的利润到底有多少？其实这个数字很容易找到，上市公司的报表中都可以看到企业的利润，市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。
柴志坤还表示，2008年的调整，让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹，说明好产品还是有销路的。同时，目前开始买房的消费者，其行为比2007年理性了很多，他们很清楚自己要买什么，也很清楚好产品的标准是什么，这和2007年以前有很大不同。作为开发商，企业运作和开发的行为也更理性了，越来越多的开发商在集中精力做产品，而不是收地或者融资。
有投资就有泡沫
毛大庆认为，泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值，现在价格的构成中，刚性的东西非常明显。目前卖的房子，90%都在去库存化的过程中，这些房子的土地价格是前5年左右形成的，现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为，从目前来看，土地价格加上微利所构成的房价，是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中，除了开发商提价和一些超额利润以外，土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的？因为城市空间有限，土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡，土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求，柴志坤认为，房地产这种产品具有双重属性，它既有消费品属性，也有投资品属性，一旦有投资品属性，就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分，就不可能一点儿泡沫都没有，关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道，美国的房地产有三种需求，一种是消费需求，一种是投资需求，一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业，消费需求对应的是自住，投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求，不应该把投资需求算进去。
投资回报不固定
对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题，清议认为这对于房地产毫无意义，因为买房的实际上是少数人。
最近三年，世界新诞生的千万富翁有80%在中国，中国处在一个收入极不均衡的状态，不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。中国的住房，有50%是靠商品房来解决，这种做法在发达国家都很困难，政府应该通过政策性保障来解决问题。
柴志坤认为，从需求的角度来看，目前市场确实比2008年、2007年，有大幅度的回落。
从长期来看，不得不考虑两个问题：一是如何判断你所在的区域的价值，房地产有一个黄金定律，就是位置，随着城市化的发展，城市功能的改变降低了交易成本；二是细化分配，基本上可以判断，除去短期的波动外，整体下降的可能性很小。
金岩石表示，房地产不是做土地生意的，土地不是稀缺资源，房地产是做空间生意的，是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报，金岩石认为，从长期看并不是固定的，多数房子好似摊煎饼，越摊越薄，只有少数情况是摊面包，可以发起来。
清议表示，买房子是一个长期行为，不要去过分关注眼前的情况，而是要着眼于未来，很多决策回过头来看的话都可能是正确的。
中国房地产10报告：上市房企现金流增20%
上海证券报 于祥明
伴随成交量的回暖，房地产企业现金流环比上涨近二成，上市房企偿债能力增强。6月6日，中国房地产10研究报告指出，2009年房地产行业整合将进一步加剧，而专家建议短期内房企仍应控制成本，减少扩张。
这份由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家联合发布的报告指出，2008年房市深入调整，房地产上市公司整体规模保持了一定的增长，但盈利能力和成长能力明显减弱，资金压力增大，运营风险提高，稳健合理投融资计划和措施是公司渡过行业调整期的重要因素。
研究报告统计表示，2009年楼市成交量回升，1至4月份商品房销售面积累计为1.76亿元平方米，同比增长17.5%，高于2007年和2008年的同期水平。而房地产上市公司纷纷积极促销，加快存货消化速度，资金状况由此得到改善。
以万科为例，今年前几个月，万科根据去年存货资产中拟开发项目及在建项目占比较高的情况，有意识地放缓了拿地步伐，1至4月未拿地，同时加快了项目销售，前4个月销售174.9亿元，增幅21.4%，达到有效消化存货的目的。
在此背景下，2009年一季度末，沪深房地产上市公司存货明显下降，环比增长率仅1.8%，而2008年一季度的环比增长率曾高达15.4%，公司存货增长显著减缓。但是，报告同时指出目前去库存仍是房地产公司经营重心。
库存的消化也缓解了此前公司现金流普遍较为紧张的局。据统计，2008年末有70家公司现金流表现为净流出，占分析样本总数的60.87%。而到2009年1季度末，沪深房地产上市公司现金持有量达1340.6亿元，较上年末增长17.9%。
“2009年季度，市场有了比较大的恢复，企业现金持有量在增加，短期偿债能力有很大改善，但房地产企业短期策略还要稳健。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，企业还要控制成本，增加现金，减少扩张。
对此，研究报告指出，2009年房地产市场有所回暖，融资环境出现好转，资金状况改善，但房地产市场走势仍不明朗，开发企业仍面临资金回笼压力。“在调整格局中，研究组仍看好行业龙头企业的发展，且预计2009年行业的整合将进一步加剧。”报告说。
研究报告还指出，在银行贷款渠道仍偏紧的情况下，今年公司债的发行仍将是房地产上市公司的重要融资渠道。与此同时，借壳上市成为部分实力相对雄厚的区域公司登陆资本市场、扩大融资渠道的可靠途径，其发展或有投资机会。
房地产业：通胀预期--5月房地产市场报告
巨灵信息 鱼晋华 胡栋亮
本月各地楼市成交回暖仍在延续,我们跟踪的重点城市中,深圳、杭州等九个城市成交量月度环比上升。北京、重庆和南京成交量有所回落,不过还是维持在相对高位水平。上海和武汉则与上月基本持平。重点城市库存水平进一步降低。随着销售回暖的持续和开发商资金的逐步充裕,土地市场重燃“战火”。房价则稳中有升。
对于房价,我们的预测是在未来三个季度内,将呈现出两个阶段的上涨。
阶段:去库存接近尾声,但新增供给由于建筑周期的影响无法有效放大,导致供求关系由供大于求逆转为供小于求,房价出现相对较为理性的上涨。第二阶段:随着房价的持续上涨,对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制。但在通胀预期的驱动下,宽信贷和低利率的金融政策会释放出更多的投资性需求。并推动房价出现泡沫。
我们判断迫于通胀的压力,国内宽信贷和低利率金融环境的结束,将成为当前楼市复苏的终结者。通胀以何种方式到来,将决定未来信贷紧缩的力度和节奏,这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断,信贷政策何时发生实质性转向,将是我们对未来楼市风向判断的一个关键因素。但是在通胀预期已形成,而实际通胀仍较低,同时宏观经济尚未有较为明朗预期的现阶段,信贷政策收紧的可能性并不大。同时从房地产的复苏对宏观经济的重要性角度,在宏观形式明确好转前,出台实质性打压房地产政策的可能性将几乎不存在。
我们的三点建议:1)由对交易量的关注转变为对价格的关注。这是因为,楼市交易量的增长已无法继续给各房地产公司销售额的增长预期提供弹性。但房价的上涨,可继续为房地产公司销售额以及毛利率提供弹性。同时地价的上涨也可对NAV 估值提高提供弹性。2)在通胀预期下,从寻找业绩弹性大的公司转变为寻找资产属性更强的公司。在我们跟踪的重点公司中,这类公司主要包括泛海、上实、首开和苏宁环球。3)从地产对宏观的重要性角度,尚不必担心出台对房地产行业不利的政策。联合证券有限责任公司
报告称：2009年房地产行业整合将进一步加剧
证券时报 张达
聚焦2009中国房地产上市公司研究成果发布会
2009年行业整合将进一步加剧
房地产上市公司综合实力10中,万科、保利地产、金地集团等性大型房企稳居前列
周六,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的"北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组"在京发布了《2009中国房地产上市公司10研究报告》。
通过对115家沪深房地产上市公司和28家大陆在香港上市房地产公司,从总资产、利润总额、市值、EVA、投资价值四个方面进行研究,报告分析认为,行业龙头企业的发展仍然看好,并预计2009年行业的整合将进一步加剧,房地产企业在经历本轮理性调整与优胜劣汰后,整体综合实力和内部经营管理能力将有所提升。
报告显示,2008年中国房地产上市公司整体规模保持了一定的增长,但盈利能力和成长能力明显减弱,资金压力增大,运营风险提高。在弱市中积极调整经营发展战略,实施更为稳健合理的投融资计划和措施是保障房地产上市公司顺利度过行业调整期的重要因素。
随着国家加大经济振兴力度、大力刺激消费以及行业调控的放宽,房地产市场价格与交易量大幅下滑的趋势得到初步缓解。2009年房地产市场销售逐渐回暖,1-4月份,商品房销售面积累计为1.76亿元平方米,同比增长17.5%,高于2007年和2008年的同期水平,消费者对房地产市场的信心有所增强。同时房地产上市公司的融资环境有所好转,政府信贷政策适度放松,资金紧张压力得到一定缓解。
在2009沪深房地产上市公司综合实力10中,万科、保利地产、金地集团和招商地产作为性布局的大型房地产公司,综合实力稳居前列。历来表现突出的金融街、首开股份、北辰实业、陆家嘴、中华企业凭借2008年出色的业绩表现再次入榜,华侨城因资产注入重组综合实力大幅上升,首次进入综合实力10企业行列。
与沪深房地产上市公司整体水平相比,综合实力10企业各项财务指标均值超出平均水平数倍。截至2008年末,综合实力10企业总资产均值达348.44亿元,是同期沪深房地产上市公司总资产均值的4.95倍;综合实力10企业营业收入均值达96.36亿元,是同期沪深房地产上市公司营业收入均值的5.16倍;综合实力10企业平均净资产率为12.25%,是同期沪深房地产上市公司营业收入均值的1.75倍,综合实力10企业在经营规模、财富创造能力和投资价值等方面均显著领先于行业平均水平。
另外,2009年大陆在港上市房地产公司综合实力10中,中国海外发展继续成为领头羊,合生创展、富力地产、碧桂园、雅居乐地产、华润置地、远洋地产、绿城中国等显示出各项发展指标的相对均好性,方兴地产和深圳控股也凭借着优异的业绩首次进入10行列。综合实力10公司在经营规模、盈利能力、成长能力等方面的主要指标均明显优于大陆在港上市房地产公司整体水平。
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