有投资就有泡沫
毛大庆认为,泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值,现在价格的构成中,刚性的东西非常明显。目前卖的房子,90%都在去库存化的过程中,这些房子的土地价格是前5年左右形成的,现在的问题是土地价格是不是过高了。
他还认为,从目前来看,土地价格加上微利所构成的房价,是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中,除了开发商提价和一些超额利润以外,土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。
土地高额拍卖是如何产生的?因为城市空间有限,土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡,土地价格还是会上涨。
对于在有限城市空间内的刚性需求,柴志坤认为,房地产这种产品具有双重属性,它既有消费品属性,也有投资品属性,一旦有投资品属性,就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分,就不可能一点儿泡沫都没有,关键是看泡沫有多大。
金岩石分析道,美国的房地产有三种需求,一种是消费需求,一种是投资需求,一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业,消费需求对应的是自住,投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求,不应该把投资需求算进去。
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