[摘要] 中国的城市化离不开土地的资本化。在我国，最早的土地资本化就是城市土地批租制：1998年城市房地产改革则开启了“土地资本化”驱动城市化的新阶段。城市土地批租制使各级地方政府掌握了大量的土地出让金和用土地抵押的银行贷款，这成了城市基础设施建设的最重要的一类资金来源，也不断推进城市版图的延伸。
（来源：重庆时报）今年是辛亥革命100周年。重庆人纪念孙中山，最容易想到他首次提出三峡工程的宏伟设想，从而使重庆有了直辖市的机缘。但可能不少人已经遗忘，孙中山曾计划以重庆而非广州为革命根据地。这就必须谈到孙中山极为倚重的重庆人——曾任四川省长和广东省长并是“中国国民党改组宣言”起草人的杨沧白。
杨沧白（1881~1942）是重庆辛亥革命的领袖，重庆就有条以杨沧白命名的沧白路。
杨沧白在任四川省长时，曾邀廖仲恺为财政厅长，廖仲恺出生于美国旧金山，是美国土地改革理论家和实践家亨利·乔治《进步与贫困》一书的中译者，而孙中山多次坦言，他的民生主义中的“涨价归公”思想，直接来源于亨利·乔治的“单一土地税”理论。
孙中山对土地“涨价归公”思想的最生动论述如下：
“兄弟最信的是定地价的法。比方地主有价值一千元，可定价为一千，或多至二千；就算那地将来因交通发达价涨至一万，地主应得二千，已属有益无损；赢利八千，当归国家。这于国计民生，皆有大益。少数富人把持垄断的弊窦自然永绝，这是最简便易行之法。……中国行了社会革命之后，私人永远不用纳税，仅收地租一项，已成地球上最富的国。这社会的国家，决非他国所能及的”。
用通俗的话讲，“亨利·乔治定理”就是说，如果土地涨价归公，“私人永远不用纳（别的）税”。这对效率和公平都是有利的。当然，斯蒂格利茨证明“亨利·乔治定理”是有条件的，如“人口规模最优”，中国现实中的城市都不满足。但该定理启发我们看到中国目前“土地财政”的两重性。
目前社会舆论对“土地财政”的诟病，多源于对“高土地出让金——高地价——高房价”机制的批评，这是有一定道理的。但我们不应忘记，正是由于“土地财政”占到了各地方财政收入的50%以上，企业和个人的税负才没有进一步加大。
因此，关键在于正确处理“土地财政”的两重性，既防止高地价导致高房价，又防止正常的土地涨价归公流失。而重庆这方面做得较好。2003年2月，重庆在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。
黄奇帆市长在接受凤凰卫视采访时说：“有这个拍、挂、招的权力不等于你拥有土地的权利，土地可能是区县下边的街道、社区，也可能是居民在使用。如果有开发商想圈这块地，他可能现在只开发200亩，但是可能拍卖购买了2000亩10年以后才会开发的地，土地就被开发商储备了。如果一个城市，除已建成的用地之外，待建设的用地如果三分之二都到了开发商手里，政府手中就只有很少的土地，然后每年拿出一些土地来拍卖，就被开发商抬得很高的价格。一个城市如果土地价格一高，那么整个房价都会高起来……我们把三年、五年、十年可能要使用的地，从规划、管理上，由市级政府的土地储备中心把它给储备了。如果政府手中有比较多的土地资源，如果房屋价格卖得很高，就再多供几块地，实际上就把价格给控制下来了。重庆政府在过去5年，始终抱有一个宗旨，就是商品房拍卖的地价，绝不超过当时这块地周围楼面地价的三分之一。所以重庆政府拍地，没有起把房价往前推的这种作用”。
同时，正常的“涨价归公”意义上的“土地财政”重庆也做到了：2002年，黄奇帆发现相同等级地价（征地动迁费，七通一平费和政府出让金），重庆只有成都的50%，就决定每平方米基准地价比成都多10元，因为山城重庆的七通一平费应高于平原成都，当年就带动重庆土地财政从2001年前的2亿上升到10亿元。
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