住宅供地持续偏紧
从前10月的统计数据看,部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平,但北京等多数城市供地持续吃紧,并已连续数年未完成年度计划。
中国证券报记者根据土地储备中心的数据计算,截至10月底,北京市今年已成交的住宅及居住用地面积共计661.49万平方米,规划建筑面积901.44万平方米。加上正在交易和即将入市的188.97万平方米住宅类用地,北京市住宅供地面积约850万平方米,规划建筑面积1142.65万平方米。
在今年年初,北京计划推出1300公顷的住宅用地。如果除去不通过招拍挂方式出让的廉租房及经济适用房类用地,今年北京住宅用地计划共1100公顷。
北京国土资源局曾表示,四季度将增加土地供应,全年住宅用地供应量预计将达1000公顷,这与年初的计划已有所缩减。但是从目前的进度看,北京前10个月仅完成供地计划的60%。在接下来的两个月中,要集中供应400公顷的土地才能完成已经“缩水”的目标,难度可想而知。
“每年到了第四季度都是土地供应的高峰期。这时候各地的土地主管部门为了完成全年供地任务,通常在年底增加土地供应量,突击一下指标。不过从历史经验来看,一般很难完成土地计划。”北京某国有房企负责人告诉中国证券报记者。
数据显示,今年前三季度,广州、深圳住宅用地供应均不足200万平方米,仅完成年度计划的35%和23%;重庆、南京、长春已供应住宅用地仅是年度计划的50%、32%和19%。
供地计划完成较好的上海,目前,住宅供地面积已 过900万平方米,距离全年1000万平方米的供地计划仅一步之遥,有望在年内完成计划。
市场人士指出,今年前三季度土地供应量有所增长,但多数地区供地不足的现象仍然明显,这些城市土地价格涨幅显著。但在达标的压力下,这些城市年底有可能掀起新的供地热潮。
“即使完成计划,北京等城市的新房供需仍存在较大缺口。”一位资深地产人士对中国证券报记者表示,“满打满算,今年北京供地形成的住宅供应大约是1100万平方米,但全年住宅销售预计将超过1700万平米。”
财政收入中土地收入占比过高,地方政府卖地冲动便会减弱。另外,新增土地规划和整理进度缓慢,也是计划完不成的重要原因。
业内专家指出,各地完不成供地指标,表明今年土地市场的繁荣主要是结构性的,个别优质地块受热捧,但多数城市计划中的土地出让并不理想。
另一方面,助推房价上涨的“供不应求”,一定程度上是政府土地政策的问题。因此专家建议,政府在制定土地规划时,还应考虑盘活市场上的存量土地,以提升市场的有效供给。
在“群雄逐地”的背后,依然是地方政府“不饱和供地”的策略。今年1至10月,在一线城市中,除上海外,其余城市均未完成年度供地计划的50%。虽然各地政府近期开始加速推地,但北京、广州和深圳等城市全年的土地供应计划显然已无法完成。
业内人士指出,在地价、房价联动上涨的背景下,今年最后两个月,各地方政府将掀起供地高潮,以接近或尽量完成年初制定的用地指标。
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