一线城市供地计划无法完成 住宅供地持续偏紧
土地财政“盆满钵满”
虽然多数城市年度供地计划难以完成。但由于地价飙升、高价地频繁涌现,使得不少地方的土地出让金水平创下历史新高,一举超越了2007“地王年”。
中原地产研究中心数据显示,前三季度重点城市土地出让金收入已 越2007年全年水平。显然,在土地财政“盆满钵满”后,地方政府加大供地的实质性力度将减弱。
值得注意的是,部分热点城市不断涌现的高价地对天量土地出让金的贡献巨大。有数据统计,今年上海土地出让金中仅长风地块、南翔地块等五块土地的交易额就超过200亿元。而北京即将入市的中服地块,更是被业内“估价”80亿元,届时将把北京土地出让金推向更高的水平。
中原地产分析师指出,政府加大供地力度是土地出让金大幅提升的原因之一,但同时,地价上涨也是十分重要的因素。
数据显示,今年1-10月,10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。一线城市以上海为代表,平均溢价水平高达109%。10月份单月,60个城市共成交住宅用地337宗,溢价水平超过100%的地块共29宗。其中,上海溢价水平,达到160%。
土地高溢价成交,地方政府的卖地收入也随之“水涨船高”。前三季度北京的土地出让金达到571亿元,而同期北京市的财政收入为1519.5亿元,卖地收入占全部财政收入的比例近四成。
专家表示,在我国,地方财政对土地投资的依赖度较高,很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。因此在土地财政的模式下,地方政府具有高价卖地的利益动机。在这一驱动力下,地方政府“卖地生财”的模式在推高地价的同时也在推高房价,放大楼市泡沫。、
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住宅供地持续偏紧
从前10月的统计数据看,部分城市住宅用地成交已超越去年同期水平,但北京等多数城市供地持续吃紧,并已连续数年未完成年度计划。
中国证券报记者根据土地储备中心的数据计算,截至10月底,北京市今年已成交的住宅及居住用地面积共计661.49万平方米,规划建筑面积901.44万平方米。加上正在交易和即将入市的188.97万平方米住宅类用地,北京市住宅供地面积约850万平方米,规划建筑面积1142.65万平方米。
在今年年初,北京计划推出1300公顷的住宅用地。如果除去不通过招拍挂方式出让的廉租房及经济适用房类用地,今年北京住宅用地计划共1100公顷。
北京国土资源局曾表示,四季度将增加土地供应,全年住宅用地供应量预计将达1000公顷,这与年初的计划已有所缩减。但是从目前的进度看,北京前10个月仅完成供地计划的60%。在接下来的两个月中,要集中供应400公顷的土地才能完成已经“缩水”的目标,难度可想而知。
“每年到了第四季度都是土地供应的高峰期。这时候各地的土地主管部门为了完成全年供地任务,通常在年底增加土地供应量,突击一下指标。不过从历史经验来看,一般很难完成土地计划。”北京某国有房企负责人告诉中国证券报记者。
数据显示,今年前三季度,广州、深圳住宅用地供应均不足200万平方米,仅完成年度计划的35%和23%;重庆、南京、长春已供应住宅用地仅是年度计划的50%、32%和19%。
供地计划完成较好的上海,目前,住宅供地面积已 过900万平方米,距离全年1000万平方米的供地计划仅一步之遥,有望在年内完成计划。
市场人士指出,今年前三季度土地供应量有所增长,但多数地区供地不足的现象仍然明显,这些城市土地价格涨幅显著。但在达标的压力下,这些城市年底有可能掀起新的供地热潮。
“即使完成计划,北京等城市的新房供需仍存在较大缺口。”一位资深地产人士对中国证券报记者表示,“满打满算,今年北京供地形成的住宅供应大约是1100万平方米,但全年住宅销售预计将超过1700万平米。”
财政收入中土地收入占比过高,地方政府卖地冲动便会减弱。另外,新增土地规划和整理进度缓慢,也是计划完不成的重要原因。
业内专家指出,各地完不成供地指标,表明今年土地市场的繁荣主要是结构性的,个别优质地块受热捧,但多数城市计划中的土地出让并不理想。
另一方面,助推房价上涨的“供不应求”,一定程度上是政府土地政策的问题。因此专家建议,政府在制定土地规划时,还应考虑盘活市场上的存量土地,以提升市场的有效供给。
在“群雄逐地”的背后,依然是地方政府“不饱和供地”的策略。今年1至10月,在一线城市中,除上海外,其余城市均未完成年度供地计划的50%。虽然各地政府近期开始加速推地,但北京、广州和深圳等城市全年的土地供应计划显然已无法完成。
业内人士指出,在地价、房价联动上涨的背景下,今年最后两个月,各地方政府将掀起供地高潮,以接近或尽量完成年初制定的用地指标。
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谨防开发商屯地
在各地加大土地供给力度的同时,如何能形成有效供给是解决目前市场供需矛盾的关键。一边是政府推地“不饱和”,另一边是开发商拿地后大量转化为“土地储备”,新开工的状况并不理想,这就造成已出售土地难以及时形成有效供应,市场供需缺口加大。
国土部发布的数据显示,今年房地产用地供给量呈现逐季增加态势。二季度达2.09万公顷,环比增长102.6%;三季度达到2.6万公顷,环比增加23.5%。但统计局数据显示,前10月房地产开发企业完成土地开发面积同比下降4.6%;且近三个月来环比连续下降。
土地供应正在不断增加,但开发商的开工节奏却并未保持同步。根据统计,2009年三季度末中国前十大房地产企业土地储备共计3.05亿平方米。
“这几年来,我国土地供应增速远远跟不上房屋的销售速度,目前一些城市供不应求的现象已经非常严重。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,应该加大土地的有效供应力度。在严禁开发商囤地的同时,还要抓紧盘活土地存量,尽量避免部分土地集中在不从事开发的企业手中。
中原地产研究员徐超表示,土地交易应该进行市场化运作,增加有效供应量。今年商品住宅市场销量猛增,存量住宅得到消化,而房企在年初制定的建设计划较为保守,使得今年存量土地开发进度放缓。“从推盘力度来看,10月和11月均有部分新老盘陆续推出,但到了12月就少了很多。明年1到3月期间推盘力度都不大。”(《中国证券报》)
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四季度将收紧囤地严重城市供地量
针对调控房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部成了最近声音最为集中的部门。面对数据大战，国土部也试图用不断增减的供地数据来证明自己的清白，并发布数据称，从2006年到2008年，至少有3.3亿平方米的已被购置土地尚未被开发。
对于这种情况，11月5日，相关人士表示，在经过一段时间的放量供地后，国土部计划在第四季度转为在范围灵活地供地，有松有紧。对于沿海部分城市和一些大城市囤地较为严重的地区，将收紧供地。
相关专家认为，治理囤地的核心，并不在于无法可依，而是有法不依、执法不严、违法不究，执法的裁判却是球场的球员，是比赛胜负的直接受益者，所以不可能真正做到公平公正。
“由于土地问题涉及国土资源、公安、司法多个部门，而且涉及行政、经济、法律、技术诸多层面，执法难，立案难，由来已久。”国土资源部内部人士表示。
该人士坦承土地问题仅靠国土资源部门一家整治收效甚微，还需要其他相关部门和地方政府的主动配合。(济南时报)
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