[摘要] 2013年以来，房地产市场延续了回暖态势，管理层正在加快推进建立房地产市场长效调控机制，政策预期趋向平稳让房企信心大增。从已披露中报的房企情况来看，在上半年宏观经济增速放缓的情况下，房地产行业仍然保持20%以上的平稳增速，特别是大型房企的业绩表现十分抢眼。
“土地为王”取代“现金为王”
正是出于对政策稳定以及房价上涨的预期，今年以来，开发商在经营上已明显“激进”，这一点从一二线城市不断高企的土地价格以及房企拿地的积极性上可见一斑。
中原地产数据显示，上半年十大标杆房企权益购地总金额已经达到1019.5亿元，而2012年全年的总金额不过为1558.1亿元。张大伟认为，在上半年业绩表现良好的背景下，标杆房企拿地势头迅猛，预计后期仍会积极储备优质地块。
“开发商积极拿地，表明对后市预期看好，特别是一二线城市热门地块受到追捧，说明开发商看好这些城市的楼市发展。”一位房地产资深人士表示，今年大型开发商都在积极扩充土地储备，这种较为“激进”的行为一方面是由于过去几年土地供给有限，一方面也出于对政策环境的判断，不会再出现强硬政策导致楼市出现“断崖式”下跌。与此同时，资金层面压力缓解也为开发商扩张充实了底气。
近期，二级市场再融资已有放开迹象。从不少房企推出的再融资方案来看，融资标的不仅涉及符合政策的旧城改造，也包括含有保障房项目的普通商品房开发。显然，再融资开闸将令房企重回股权融资渠道，有利于降低企业的负债率和财务成本。从目前已披露的中报情况看，在扣除预收账款后，房企的净负债率为46.81%，较年初下降0.92个百分点。
预收账款则从另一个角度反映出房企业绩释放的能力。从上半年房企情况看，预收账款仍保持稳定的增速。39家房企共实现预收账款2994.2亿元，同比增长25.16%。其中，有16家的增幅在50%以上。由于可售量增加，万科上半年预收账款已经达到1594.02亿元，同比增长21.66%。
市场人士认为，正是由于楼市回暖、销售顺畅且政策调控风向有所缓和的预期，令房企的经营策略已经从“现金为王”向“土地为王”转变。同时，各大房企均加快了项目的周转速度，结算周期正在大幅缩减。这就意味着，自去年开始回暖的销售有望在今年陆续进入结算期，房企在下半年还将迎来结算高峰。
政策预期利好房企经营
值得注意的是，在房企不断扩充资源储备、发力符合政策导向的产品类型时，不少开发商也在尝试进行多元化经营，特别是开拓商业地产领域。
据了解，华远地产已计划加大商业地产比例。公司董事长任志强（微博）表示，在城市化率超过55%的城市里，商业地产的比重会增加，将根据资金需求逐步扩大商业物业的比例。
远洋地产也在加强商业地产的投入力度。据公司相关人士介绍，到2012年底，公司现有2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%。预计五年以后，远洋地产将有近200万平方米的持有商业投资物业，将陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州以及中山等城市发展30个以上的商业项目。“集团未来策略是加大开发规模，加快商业地产开发速度，提高商业项目在整体业务中的比重。”远洋地产相关负责人表示，预计2013年将有超过25万平方米的商业地产投入市场，每年都有超过25万平方米的商业物业投入运营。
总体来看，当前显露出的房地产调控政策长效化管理的思路，已经让行业对于政策预期变得逐渐乐观。
华泰证券分析师指出，房地产行业对于稳投资保增长有重要作用，目前监管部门正在通过棚户区改造、小城镇户籍放开、房产税试点扩容等改革建立长效机制。
“房地产市场更多的是结构问题。”国泰君安地产分析师表示，部分三四线城市存在供应巨大、需求不足、市场低迷、地方财政压力大等多重问题；而一二线城市购房需求依然真实存在且未得到全部满足。
国信证券研究员则认为，房地产行业在稳定经济增长的过程中起到不可估量的作用。当前稳增长仍是主基调，有利于形成房价涨幅趋缓和政策不会加码的预期。
四主线挖掘地产股超额
近期房地产行业所处的政策预期明显改善，7月数据显示地产投资趋势向好，预计行业仍将延续高景气度。分析人士指出，在目前板块估值较低、中报业绩有支撑、政策面提供正向博弈催化的背景下，房地产板块未来仍有超额，甚至可能具备趋势性机会。投资者可考虑沿保障房项目、重组预期、非住宅业务增发、业绩稳定四条主线参与板块投资。
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