[摘要] 2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。
部分房企职工年终奖缩水
就像央视每年再头痛也要办“春晚”一样，年终奖是每家企业都绕不开的“年底大戏”，但由于刚过去的2012年受到花果园、中天未来方舟等超级大盘挤压，导致不少中小房企销售业绩环比2011年严重缩水。据腾龙湾相关销售负责人介绍，2012年该项目共销售300多套房子，销售金额1.5亿元左右，环比2011年销售800套、销售金额近5亿元相比，也下跌了不少。“2012年我们销售人员的年终提成在5万元左右，而2011年，部分销售人员可以拿到10万元左右，相比之下缩水了近一半。”
相似的情况也出现在贵阳某大型房产集团。据该集团一位员工向记者透露，公司总部员工年终奖数额和上年相比未受影响，但各地分公司员工的年终奖由于和业绩挂钩，数额差距会比较明显，个别分公司的员工由于没有完成当年的销售任务甚至没有拿到年终奖。
“据我了解，很多房企到现在也没有发年终奖，还有些企业虽然发了，但也只是兑现了年初承诺或预期的百分之六七十。也有一些企业只把年终奖发给了公司的骨干，一般员工则没有拿到年终奖。”一位长期研究房地产企业的内部人士告诉记者。
而据一些身为房企员工的网友通过微博曝料称，今年一些房企发放年终奖的形式也变得五花八门：从用礼品、奖券冲抵到奖励旅游、延长放假时间不一而足。更有甚者对中高层员工用大额购房券代替了年终奖，而购房券必须用来购买该房企自己开发的房子(具体数额不超过房款的三分之一)。这些员工为了不让自己的“年终奖”作废，就只能自掏腰包补齐剩下的大额余款。这样一来，还可利用内部员工消化部分销售任务，这招棋真可谓一举两得。不过上有政策下有对策，一些没有购房意愿的员工则通过私下对外转卖购房券将自己的年终奖“提现”。
强者恒强
万科保利 绿地迈入千亿军团
2012年房地产调控政策延续2011年的从紧态势，住宅销售额与销售面积虽然仍维持在正增长，但增幅显著低于过去两年，行业的整体发展速度已经进入理性区间。但房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大。在中指研究院监测的重点企业中，宏立城、万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿，百亿房企阵营再度扩容。
据了解，万科实现销售金额1452亿元，销售面积1216万平方米，连续三年销售额突破千亿大关，再度蝉联销售榜头名位置；保利地产、绿地集团在2012年的销售表现则进一步迈向新的台阶，均首次突破千亿大关，分别斩获亚军与季军。保利地产通过坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位前提下，进一步加大推盘力度，全年销售额达到1020亿元。
从百亿企业的增长速度来看，全年销售额在1000亿以上的企业平均增长速度为29.8%，其中保利地产2012年销售额同比增长39.3%，销售面积同比增长39.7%，增长速度在千亿阵营中更为突出；销售额在500-1000亿之间的企业平均增长速度为28.0%，其中绿城集团在度过2011年困境后，启动全新的销售模式，加大合作比例，全年销售额重返500亿以上，增长幅度高达55%；300-500亿之间的企业销售额增长速度均值为26.7%，招商地产通过优化管理架构，提升中低端产品占比，全年销售额达到345亿元，同比增长64.3%，增长幅度在行业内处于领先地位；销售额处于100-200亿之间的企业平均增长速度则达到20.5%，荣盛、建业等企业均实现了较快成长，企业的销售表现再创新高。
首置首改
成为2012市场主流
2012年，百亿房企实现业绩突破的另一个重要原因为密切关注和把握市场需求变化，在市场调控下，聚焦刚需产品、合理定价、竭力提升产品性价比，以求率先抢占刚需市场、保障业绩稳定增长，在市场转暖后，通过加推高端项目提升业绩与盈利空间。
2012年，刚需市场仍是主流，百亿房企以其强大的品牌优势、中高端产品品质盘踞各地刚需市场热销项目，取得了良好的销售业绩。2012年以来，中海地产旗下的中海国际社区系列在济南、苏州、青岛、沈阳、长沙等多个城市热销，寰宇天下系列在杭州、沈阳也深受市场欢迎，在当地为企业录得10亿至40亿不等的销售金额。这两个热销项目的共同特点是以精装为主、套均面积在100平方米左右、主推85-100平方米的两居与130平方米左右的三居，且在多数城市的套均总价为100万左右，有效迎合了刚需人群的购房需求。除此之外，保利在长沙的麓谷林语、武汉的保利心语与福州的保利香槟国际，以及华润在长沙的凤凰城、无锡的太湖国际社区，万科在武汉的金色城市、绿地在济南的国际花都、金地在南京的自由城，首开在北京的国风美唐，宏立城在贵阳的花果园等项目也均为此类性价比较高的中小户型刚需项目。
在百亿房企的热销项目中，虽然以跑量为主的刚需项目占有较高比例，但精装修的高品质住宅和稀缺别墅项目等以满足中高端阶层需求的“精品”项目则在更大程度上有效推升了企业的销售业绩与盈利空间。绿地在上海的海珀旭晖、保利在北京的中央公园均为城市核心区域的稀缺豪宅资源，项目自上市以来其优越的地段与成熟的配套便成为中高端 阶 层 抢 购 的 重 点 。2012年，海珀旭辉以65000元/平方米的单价为绿地录得50多亿销售额；金茂府与保利中央公园当年的销售额也在40亿以上。融创西山壹号院、中海紫御豪庭、招商嘉铭珑原等项目则凭借稀缺自然资源、打造高性价比品质豪宅实现热销。远洋·LA VIE、上海绿城玫瑰园、绿城苏州御园、中海尚湖世家等项目则以定位需求，以高品质与稀缺资源相结合实现良好销售业绩。
2013年，“随行就市，适销对路”仍是百亿房企成功应对调控高压、获得稳定业绩增长的主要策略，通过把握市场先机、深耕核心城市和聚焦主流产品三个主要手段，百亿企业凭借良好的品牌影响力和灵活的销售推盘策略，持续扩大销售优势。另外，随着千亿军团的阵容持续扩大，龙头企业的领先优势进一步增强，企业在产品、布局、管理等方面的经营能力将引领行业集中度的持续提升。
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