[摘要] 2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。
2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴利时代逐渐走向终结，而在调控后时代，面对越来越严峻的市场环境，贵阳各家放弃到底能否活得滋润，在2013年伊始，我们也盘点了部分企业的业绩报告。
大盘成城 花果园杀入前二十强
429万平方米销售总面积，235亿元的销售总业绩，2012年，贵州宏立城集团仅靠花果园项目这一单一项目，与国内众多布局多盘连发的房企一同较量却也底气十足，成功挤入了房企销售总额的第二十
而本土另外一个超级大盘中天未来方舟项目，2012年全年也创下了不俗的销售业绩，据贵阳筑房网销售数据统计显示，2012年贵阳商品房住宅共成交100295套，其中仅花果园项目和中天未来方舟便签约商品住宅近7万套，占据整个成交量的70%左右，成为贵阳楼市中的军团。
而多盘联动的保利贵州公司，2012年全年共成功销售了4047套房源，完成了32.4亿元的销售总额，记者还从中铁逸都国际项目获悉，该项目在整个2012年全年，成功签约销售了1100套房源，销售总额达8.1亿元，刚刚超过2012年集团下达的8亿元年度销售目标。
中小房企 生存环境日趋艰难
2012年以来，在花果园项目、中天未来方舟等超大盘低价上市的带动下，市场的销售量出现井喷。但从销售排行不难看出，这两个超大盘占据了成交主要份额，而随着中铁置业、恒大地产、保利贵州等一线品牌开发商的降价促销，从某种程度上也对中小房企销售形成阻力。
受到超级大盘的市场垄断，其他中小项目的生存空间也有所减少。一位观山湖区某项目的工作人员告诉记者，由于项目推盘节点靠近年底，且中高端改善型项目在2012年的关注度比较小，他们全年仅签约了180余套住宅，销售总额为1.3亿元，“起码要有个5、600套的销量，我们才好说，现在这个业绩只是内部通报了一下，都不愿意往外说”。大多数中小房企要在仅剩的市场份额中分一杯羹，更加不易。
2012年全年的销售总量为550套，销售总额5.5亿元，这是兴隆枫丹白露项目的相关工作人员告诉记者的销售数据，“虽然业绩并不是特别显眼，但对于这样的成绩我们还是基本满意的，因为2012年的市场情况更为复杂，我们对去年的市场期望也不高，年度任务定得也比较保守，5.5亿元的销售总额刚刚超过我们定的年度任务”。
“从房企今年一季度的销售策略及业绩来看，即便是在品牌房企中，降价跑量的趋势也十分明显。”资深行业人士燕文明表示，在此种情况下，中小楼盘如果不下调价格，客源自然会被这些大盘吸走；但如果下调，也会因房源数量较少，难以抢占市场份额。他认为，今后几年大盘将主导贵阳住宅市场的未来走势，它们将不断挤压中小楼盘的生存空间。
“鉴于去年花果园项目、中天未来方舟等超级大盘抢占了大部分市场份额的行情走势，导致了大部分中小开发商的目标完成率不足一半，减缓拿地、加速融资等都体现了开发商对资金和房价下跌的担忧，所以今年的销售压力仍很大，预计到今年一季度，房企资金将到达最紧要的关头。”中铁逸都国际销售总监周兴春表示，“去年下半年以来，无论是大型房企还是中小房企，都纷纷推出刚需产品上市，出现了供大于求的状态，导致了价格下行压力不断增大。”周兴春认为，如果宏观调控政策继续，中小地产企业将面临更为艰难的生存环境。“因此对于中小房企而言，要么随大流主推刚需产品，要么走差异化道路，但无论是哪一种，都必须有自身特色，不然很难在激烈的市场竞争中站稳脚跟。”
在筑房企净利润增长整体偏低
虽然2012年不少房企完成了销售目标，但也有业内人士表示“销售业绩表现优异，并不能掩盖净利润率增速较慢的事实”。贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙认为，随着竣工交房规模的增加，房企的营业收入出现明显增长，但净利润增速明显低于营业收入增速。“过去的一年，由于刚需群体的集中爆发，贵阳楼市确实解决了一大批刚需群体的住房需求。但是对于贵阳的开发商而言，由于营销策略以及产品结构的关系，2012年是一个‘微利’，甚至是‘无利’的一年。”
事实上据成交数据表明，2011年，贵阳成交的住宅单套平均面积超过110平方米，但2012年单套平均面积却减少到了87平方米“从这可看出，不管是购房者，还是开发商，这一年楼市都在围着刚需转。”徐宇龙表示，刚需产品是好卖，但没什么利润，而且对于每个项目而言，刚需产品所占比例，为20%，去年这部分消化了，那剩下的80%怎么办？此外，2012年多数房企完成销售额多以“以价换量”分不开，据数据统计显示，2012年销售均价为4577元/平方米，较2011年的5154元/平方米下降11.2%，这表明了房企在定价上要谨慎得多。
同时也有业内人士分析，由于近两年内的政府调控政策，房价涨幅明显放缓，但是建安成本和土地价格涨幅回落有限，导致目前进入结算的房地产项目毛利率出现普遍的同比下滑。其次，由于行业的持续增长，房企在建项目和销售项目的规模都在不断攀升，再加上调控下融资成本的上涨，导致了房企管理、销售和财务成本都出现上涨。与营业收入不同的是，这些费用都反映在当期报表中，侵蚀了净利润。
——延伸阅读——
部分房企职工年终奖缩水
就像央视每年再头痛也要办“春晚”一样，年终奖是每家企业都绕不开的“年底大戏”，但由于刚过去的2012年受到花果园、中天未来方舟等超级大盘挤压，导致不少中小房企销售业绩环比2011年严重缩水。据腾龙湾相关销售负责人介绍，2012年该项目共销售300多套房子，销售金额1.5亿元左右，环比2011年销售800套、销售金额近5亿元相比，也下跌了不少。“2012年我们销售人员的年终提成在5万元左右，而2011年，部分销售人员可以拿到10万元左右，相比之下缩水了近一半。”
相似的情况也出现在贵阳某大型房产集团。据该集团一位员工向记者透露，公司总部员工年终奖数额和上年相比未受影响，但各地分公司员工的年终奖由于和业绩挂钩，数额差距会比较明显，个别分公司的员工由于没有完成当年的销售任务甚至没有拿到年终奖。
“据我了解，很多房企到现在也没有发年终奖，还有些企业虽然发了，但也只是兑现了年初承诺或预期的百分之六七十。也有一些企业只把年终奖发给了公司的骨干，一般员工则没有拿到年终奖。”一位长期研究房地产企业的内部人士告诉记者。
而据一些身为房企员工的网友通过微博曝料称，今年一些房企发放年终奖的形式也变得五花八门：从用礼品、奖券冲抵到奖励旅游、延长放假时间不一而足。更有甚者对中高层员工用大额购房券代替了年终奖，而购房券必须用来购买该房企自己开发的房子(具体数额不超过房款的三分之一)。这些员工为了不让自己的“年终奖”作废，就只能自掏腰包补齐剩下的大额余款。这样一来，还可利用内部员工消化部分销售任务，这招棋真可谓一举两得。不过上有政策下有对策，一些没有购房意愿的员工则通过私下对外转卖购房券将自己的年终奖“提现”。
强者恒强
万科保利 绿地迈入千亿军团
2012年房地产调控政策延续2011年的从紧态势，住宅销售额与销售面积虽然仍维持在正增长，但增幅显著低于过去两年，行业的整体发展速度已经进入理性区间。但房地产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大。在中指研究院监测的重点企业中，宏立城、万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿，百亿房企阵营再度扩容。
据了解，万科实现销售金额1452亿元，销售面积1216万平方米，连续三年销售额突破千亿大关，再度蝉联销售榜头名位置；保利地产、绿地集团在2012年的销售表现则进一步迈向新的台阶，均首次突破千亿大关，分别斩获亚军与季军。保利地产通过坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位前提下，进一步加大推盘力度，全年销售额达到1020亿元。
从百亿企业的增长速度来看，全年销售额在1000亿以上的企业平均增长速度为29.8%，其中保利地产2012年销售额同比增长39.3%，销售面积同比增长39.7%，增长速度在千亿阵营中更为突出；销售额在500-1000亿之间的企业平均增长速度为28.0%，其中绿城集团在度过2011年困境后，启动全新的销售模式，加大合作比例，全年销售额重返500亿以上，增长幅度高达55%；300-500亿之间的企业销售额增长速度均值为26.7%，招商地产通过优化管理架构，提升中低端产品占比，全年销售额达到345亿元，同比增长64.3%，增长幅度在行业内处于领先地位；销售额处于100-200亿之间的企业平均增长速度则达到20.5%，荣盛、建业等企业均实现了较快成长，企业的销售表现再创新高。
首置首改
成为2012市场主流
2012年，百亿房企实现业绩突破的另一个重要原因为密切关注和把握市场需求变化，在市场调控下，聚焦刚需产品、合理定价、竭力提升产品性价比，以求率先抢占刚需市场、保障业绩稳定增长，在市场转暖后，通过加推高端项目提升业绩与盈利空间。
2012年，刚需市场仍是主流，百亿房企以其强大的品牌优势、中高端产品品质盘踞各地刚需市场热销项目，取得了良好的销售业绩。2012年以来，中海地产旗下的中海国际社区系列在济南、苏州、青岛、沈阳、长沙等多个城市热销，寰宇天下系列在杭州、沈阳也深受市场欢迎，在当地为企业录得10亿至40亿不等的销售金额。这两个热销项目的共同特点是以精装为主、套均面积在100平方米左右、主推85-100平方米的两居与130平方米左右的三居，且在多数城市的套均总价为100万左右，有效迎合了刚需人群的购房需求。除此之外，保利在长沙的麓谷林语、武汉的保利心语与福州的保利香槟国际，以及华润在长沙的凤凰城、无锡的太湖国际社区，万科在武汉的金色城市、绿地在济南的国际花都、金地在南京的自由城，首开在北京的国风美唐，宏立城在贵阳的花果园等项目也均为此类性价比较高的中小户型刚需项目。
在百亿房企的热销项目中，虽然以跑量为主的刚需项目占有较高比例，但精装修的高品质住宅和稀缺别墅项目等以满足中高端阶层需求的“精品”项目则在更大程度上有效推升了企业的销售业绩与盈利空间。绿地在上海的海珀旭晖、保利在北京的中央公园均为城市核心区域的稀缺豪宅资源，项目自上市以来其优越的地段与成熟的配套便成为中高端 阶 层 抢 购 的 重 点 。2012年，海珀旭辉以65000元/平方米的单价为绿地录得50多亿销售额；金茂府与保利中央公园当年的销售额也在40亿以上。融创西山壹号院、中海紫御豪庭、招商嘉铭珑原等项目则凭借稀缺自然资源、打造高性价比品质豪宅实现热销。远洋·LA VIE、上海绿城玫瑰园、绿城苏州御园、中海尚湖世家等项目则以定位需求，以高品质与稀缺资源相结合实现良好销售业绩。
2013年，“随行就市，适销对路”仍是百亿房企成功应对调控高压、获得稳定业绩增长的主要策略，通过把握市场先机、深耕核心城市和聚焦主流产品三个主要手段，百亿企业凭借良好的品牌影响力和灵活的销售推盘策略，持续扩大销售优势。另外，随着千亿军团的阵容持续扩大，龙头企业的领先优势进一步增强，企业在产品、布局、管理等方面的经营能力将引领行业集中度的持续提升。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
