[摘要] 2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。
2012年，是楼市调控持续深入的一年。房地产市场业绩分化愈演愈烈，龙头企业依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；与此同时，中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权；还有一些房企“另谋出路”，寻求转型，走向多元化经营。房产企业“圈块地就能挣钱，卖栋楼就能发财”的集体暴利时代逐渐走向终结，而在调控后时代，面对越来越严峻的市场环境，贵阳各家放弃到底能否活得滋润，在2013年伊始，我们也盘点了部分企业的业绩报告。
大盘成城 花果园杀入前二十强
429万平方米销售总面积，235亿元的销售总业绩，2012年，贵州宏立城集团仅靠花果园项目这一单一项目，与国内众多布局多盘连发的房企一同较量却也底气十足，成功挤入了房企销售总额的第二十
而本土另外一个超级大盘中天未来方舟项目，2012年全年也创下了不俗的销售业绩，据贵阳筑房网销售数据统计显示，2012年贵阳商品房住宅共成交100295套，其中仅花果园项目和中天未来方舟便签约商品住宅近7万套，占据整个成交量的70%左右，成为贵阳楼市中的军团。
而多盘联动的保利贵州公司，2012年全年共成功销售了4047套房源，完成了32.4亿元的销售总额，记者还从中铁逸都国际项目获悉，该项目在整个2012年全年，成功签约销售了1100套房源，销售总额达8.1亿元，刚刚超过2012年集团下达的8亿元年度销售目标。
中小房企 生存环境日趋艰难
2012年以来，在花果园项目、中天未来方舟等超大盘低价上市的带动下，市场的销售量出现井喷。但从销售排行不难看出，这两个超大盘占据了成交主要份额，而随着中铁置业、恒大地产、保利贵州等一线品牌开发商的降价促销，从某种程度上也对中小房企销售形成阻力。
受到超级大盘的市场垄断，其他中小项目的生存空间也有所减少。一位观山湖区某项目的工作人员告诉记者，由于项目推盘节点靠近年底，且中高端改善型项目在2012年的关注度比较小，他们全年仅签约了180余套住宅，销售总额为1.3亿元，“起码要有个5、600套的销量，我们才好说，现在这个业绩只是内部通报了一下，都不愿意往外说”。大多数中小房企要在仅剩的市场份额中分一杯羹，更加不易。
2012年全年的销售总量为550套，销售总额5.5亿元，这是兴隆枫丹白露项目的相关工作人员告诉记者的销售数据，“虽然业绩并不是特别显眼，但对于这样的成绩我们还是基本满意的，因为2012年的市场情况更为复杂，我们对去年的市场期望也不高，年度任务定得也比较保守，5.5亿元的销售总额刚刚超过我们定的年度任务”。
“从房企今年一季度的销售策略及业绩来看，即便是在品牌房企中，降价跑量的趋势也十分明显。”资深行业人士燕文明表示，在此种情况下，中小楼盘如果不下调价格，客源自然会被这些大盘吸走；但如果下调，也会因房源数量较少，难以抢占市场份额。他认为，今后几年大盘将主导贵阳住宅市场的未来走势，它们将不断挤压中小楼盘的生存空间。
“鉴于去年花果园项目、中天未来方舟等超级大盘抢占了大部分市场份额的行情走势，导致了大部分中小开发商的目标完成率不足一半，减缓拿地、加速融资等都体现了开发商对资金和房价下跌的担忧，所以今年的销售压力仍很大，预计到今年一季度，房企资金将到达最紧要的关头。”中铁逸都国际销售总监周兴春表示，“去年下半年以来，无论是大型房企还是中小房企，都纷纷推出刚需产品上市，出现了供大于求的状态，导致了价格下行压力不断增大。”周兴春认为，如果宏观调控政策继续，中小地产企业将面临更为艰难的生存环境。“因此对于中小房企而言，要么随大流主推刚需产品，要么走差异化道路，但无论是哪一种，都必须有自身特色，不然很难在激烈的市场竞争中站稳脚跟。”
在筑房企净利润增长整体偏低
虽然2012年不少房企完成了销售目标，但也有业内人士表示“销售业绩表现优异，并不能掩盖净利润率增速较慢的事实”。贵州大学房地产研究所副所长徐宇龙认为，随着竣工交房规模的增加，房企的营业收入出现明显增长，但净利润增速明显低于营业收入增速。“过去的一年，由于刚需群体的集中爆发，贵阳楼市确实解决了一大批刚需群体的住房需求。但是对于贵阳的开发商而言，由于营销策略以及产品结构的关系，2012年是一个‘微利’，甚至是‘无利’的一年。”
事实上据成交数据表明，2011年，贵阳成交的住宅单套平均面积超过110平方米，但2012年单套平均面积却减少到了87平方米“从这可看出，不管是购房者，还是开发商，这一年楼市都在围着刚需转。”徐宇龙表示，刚需产品是好卖，但没什么利润，而且对于每个项目而言，刚需产品所占比例，为20%，去年这部分消化了，那剩下的80%怎么办？此外，2012年多数房企完成销售额多以“以价换量”分不开，据数据统计显示，2012年销售均价为4577元/平方米，较2011年的5154元/平方米下降11.2%，这表明了房企在定价上要谨慎得多。
同时也有业内人士分析，由于近两年内的政府调控政策，房价涨幅明显放缓，但是建安成本和土地价格涨幅回落有限，导致目前进入结算的房地产项目毛利率出现普遍的同比下滑。其次，由于行业的持续增长，房企在建项目和销售项目的规模都在不断攀升，再加上调控下融资成本的上涨，导致了房企管理、销售和财务成本都出现上涨。与营业收入不同的是，这些费用都反映在当期报表中，侵蚀了净利润。
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