[摘要] 南京七彩星城小区近期成为业内关注的焦点，这个小产权房小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。部分专家认为，南京七彩星城小产权房转正，有可能成为解决小产权房顽疾的一条路径，进而为探索农村集体建设用地流转提供借鉴。
小产权房具有合理性
中国证券报：日前，南京七彩星城小产权房“转正”一事引来了社会各界广泛关注。南京处置小产权房的尝试是否值得推广？
蔡继明：如果是政府此前已经作出承诺，而且在小产权房建设未占用耕地、未破坏规划的情况下，可以通过补办手续、补交相关税费的方式有条件地予以转正；但如果政府部门此前未做承诺，且小产权房并不符合相关规划，这种做法就不太合适。要推广的话，还需视具体情况而定。
中国证券报：有没有统计过当前我国小产权房的规模有多大？
蔡继明：我自己没有进行过统计，也无法统计。有机构公布过数据，大概是60到70亿平方米。大致相当于我国十年左右的商品房建设总量。在很多城市，小产权房的数量占据当地商品房规模的近一半。事实上，这个数据还可能被低估，由于小产权房是非法的，所以具体数字难以统计。
中国证券报：小产权房虽然并不合法，但仍然大量存在。从供需两端来分析，哪些因素促成了这种现象？
蔡继明：小产权房具有存在的合理性。根据我们的调查发现，农民已经不满足于自己的大片土地以“公共利益”的名义被征收去，之后用于商业开发，特别是房地产开发。在这个过程中，他们得到的补偿仅仅是整个土地增值部分的1/10，甚至更少。因此，农民就要主动地参与到工业化、城市化进程当中来，也要和政府、开发商分一杯羹，小产权房由此应运而生。
从需求层面来看，很多城市房价这些年居高不下，让中低收入阶层望尘莫及。而很多小产权房的价格要明显低于商品房，使得这部分购房者舍近求远，并冒着违法违规的风险购买。但在这个过程中，小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。
可尝试有条件“转正”
中国证券报：既然小产权房具有存在的合理性，能否通过类似南京的解决办法将其“转正”？
蔡继明：在短期政策层面，我们一直有这个建议。除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予正式产权，或者政府通过收购等方式将其转变为经济适用房或回迁房。对于正在建设和新建的小产权房，要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。但对于非法占用农地建设的小产权房，应坚决予以拆除。
现在国家颁布的各项政策，多是“一刀切”的行政命令，对于集体建设用地上建设的这种小产权房，如果能够形成市场交易和合理价格，就应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯进行大面积的拆除。
中国证券报：能否通过对法律的修订，从根本上解决小产权房问题？
蔡继明：要从根本上解决小产权房问题，必须着眼未来，确定一个前后一致的原则，也就是宪法“公益性征地原则”和中共十七届三中全会“农村集体建设用地与城市国有建设用地同地、同权、同价”的精神。根据这个原则和精神，对于用于非公共利益的土地，应该允许农民集体土地，在符合城乡统一规划和用途管制的情况下进入市场自由交易。而《土地管理法》中“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定需要进行修改。
从土地改革的角度，农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。同时，建立统一的城乡建设用地市场，并形成有效的激励机制。
深圳小产权房不愁卖
售后隐患重重亟待大力整治
深圳可能是小产权房的城市，由于历史原因,深圳小产权房的体量颇为庞大，而种种原因也使得小产权房在灰色地带较长时间存在。眼下，虽然当地小产权房转正无望，但是这类房子依然不缺少买家，政府也开始正视大量小产权房社区的存在，对已经入住的小产权房社区开始进行综合整治。
自住居多不赌转正
“如今买小产权房的人，很少是为了赌转正。”深圳小产权房销售代理李先生对中国证券报记者表示。李先生代理深圳小产权房多年，他发现近年来购买小产权房的买家与之前相比发生了一些变化。“之前不乏一次性购入几套小产权房的买家，他们还对小产权房转正抱有希望，多是出于投资的目的。如今，购买小产权房的人多是为了自住，仅仅是从租售比计算，购买小产权房也比较划算。”
在深圳，小产权房的价格近几年一直保持在同区域商品房价格的三分之一左右。“一套商品房10年的租金，就可以买下一套小产权房。”深圳的小产权房多位于原特区外的龙华、宝安、龙岗等地，近年来这些区域的商品房价格不断上涨，也带动小产权房价格水涨船高。“最近三年以来，位置较好的小产权房价格上涨了一倍，这样的涨幅超过了商品房。”
虽然深圳的小产权房价格上涨明显，但是将这笔变现并不容易，因为小产权房与商品房的区别是没有房产证，由于交易不能被法律承认，因此小产权房的二手市场一直不够活跃。正是由于不能取得法律认可的产权证明，二手小产权房的买卖也存在一房多卖的风险。
小产权房销售的另一个问题是难以取得银行贷款，即使是价格仅有商品房价格的三分之一，但是购买小产权房的主要是中低收入群体，没有银行贷款，数十万的购房款这些买家难以一次性拿出。不过，由于近年来小产权房的开发商越来越具备“实力”，一些小产权房可以变相办理银行贷款。李先生透露，小产权房一般都建在集体土地之上。“只要村集体愿意出面担保，就可以取得银行贷款，只是这些贷款与常规的房贷相比时间较短，最长的也只有10年。”
“因此深圳的小产权房已经有了特定的购买群体，随着几次即将转正的传言都没有兑现，现在购买小产权房的人很少是为了赌转正。”不过，依然有人对转正抱有希望，另一位小产权房的代理在其微博上表示：“现在只有零星转正案例，今后早晚会星火燎原。”
隐患重重亟待整治
由于小产权房一直处于法律的灰色地带，小产权房社区的综合治理一直没有被政府重视，而随着居住在小产权房社区的群体日益庞大，使得政府也开始正视小产权房的存在。既然暂时难以根除，不如先消除安全隐患。
深圳龙岗区南湾街道，罗湖区，是深圳小产权房比较集中的区域。由于多年疏于管理，这一片区的安全隐患日益严重，日前龙岗区政府正着手开展综合诊治。当地媒体这样描述深圳小产权房社区的安全隐患：“一些人还公然用电梯装卸煤气罐，整个小区6000多户，每户两个煤气罐，一旦发生爆炸，整个小区1万多个煤气罐，届时小区将成为一个巨大的火药桶！”龙岗区区长冯现学甚至对媒体表示：“面对这个情况，不但是基层负责人睡不着觉，连我都睡不着觉！”
事实上，小产权房社区的安全问题由来已久，由于小产权房缺少正规开发商，入住后缺乏正规的物业管理公司，加之居住人员构成复杂，治理小产权房社区并不容易。据当地媒体报道，目前深圳龙岗区已经开始进行网格化安全管理。
不过，深圳小产权房社区整治遇到的问题是，这笔费用该由谁出。对于正规商品房而言，开发商和物业公司会对社区的管理负责，而对于小产权房，房屋售罄之后，开发商往往不知去向。“如此庞大的小产权房社区，今后会给政府带来源源不断的麻烦。”一位深圳地产人士评论道。
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