[摘要] 毋庸置疑，类办公产品已经发展成为中国产业地产的重要类别。有时，它是一个项目中的唯一产品；有时，它与仓储配送类建筑、制造类建筑一起，构成一个产业园。无论是早些年就进入产业地产领域的“传统产业地产商”，还是这几年刚刚进入这一领域的新秀，它们绝大多数都做过或者正在做着类办公产品的开发和运营。
毋庸置疑，类办公产品已经发展成为中国产业地产的重要类别。有时，它是一个项目中的产品；有时，它与仓储配送类建筑、制造类建筑一起，构成一个产业园。无论是早些年就进入产业地产领域的“传统产业地产商”，还是这几年刚刚进入这一领域的新秀，它们绝大多数都做过或者正在做着类办公产品的开发和运营。因此，类办公产品的发展趋势及面临的问题，就自然成为大家共同关注的话题。
“类办公”产品的界定
就本质而言，类办公产品是土地用途与建筑用途发生错位后所形成的一种介于工业地产与写字楼之间的中间模糊地带，其土地性质是工业用途，其建筑功能是办公属性。这种类办公产品极具中国特色，同时不乏普遍意义。在美国，这种类办公产品被称为柔性型建筑，是排在仓储配送类建筑和制造类建筑之后的第三大类工业地产，总量约2亿平方米，占美国工业地产总量的10%左右。根据功能属性的不同，美国的类办公产品分为研发导向型和展览导向型两个子类。
无论是研发导向型，还是展览导向型，美国的类办公产品普遍具有显著的产业导向。研发导向型产品用来满足技术类租户的需要，为其提供实验室、高技术生产空间和办公室，其高技术生产空间和实验室空间占比普遍可达到25%~75%。剩下的则是办公区域和仓储空间，层高3米，5.5米，平均高度在3.7米~4.9米。众多公司在这里开发、测试和生产自己的产品。研发导向型产品是美国工业地产类别中科技导向性最强的一种。
展览导向型产品用来满足租户展示商品的需要，通常这类建筑的20%用作办公，60%用作仓库空间，剩下的20%用作零售陈列空间。正是这些零售陈列空间使得展览导向型产品与其他类型的产业地产区别开来。其层高4.9米，可达8.5米，平均高度为6.1米，这个层高与仓储配送类建筑相近。
就外形和分布来看，研发导向型产品的外观类似于写字楼，而展览导向型产品的外观更类似于区域仓储建筑。后者的分布与区域仓储建筑的分布联系紧密，而前者的分布与写字楼的分布特征相似。
中国的类办公产品与美国的研发导向型产品更为形似，主要分布在一二线城市收入较高的地区，这些项目普遍能够实现较高的投资。但是，与美国不同，中国很多类办公产品办公区域占比很大，普遍高达100%。它们与高技术研发、区域仓储等产业并不紧密相关，从建筑功能来看，与其说它们是产业地产，毋宁说是标准的写字楼，而土地的工业用途属性成为其作为产业地产的重要标识。
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