[摘要] 毋庸置疑，类办公产品已经发展成为中国产业地产的重要类别。有时，它是一个项目中的唯一产品；有时，它与仓储配送类建筑、制造类建筑一起，构成一个产业园。无论是早些年就进入产业地产领域的“传统产业地产商”，还是这几年刚刚进入这一领域的新秀，它们绝大多数都做过或者正在做着类办公产品的开发和运营。
毋庸置疑，类办公产品已经发展成为中国产业地产的重要类别。有时，它是一个项目中的产品；有时，它与仓储配送类建筑、制造类建筑一起，构成一个产业园。无论是早些年就进入产业地产领域的“传统产业地产商”，还是这几年刚刚进入这一领域的新秀，它们绝大多数都做过或者正在做着类办公产品的开发和运营。因此，类办公产品的发展趋势及面临的问题，就自然成为大家共同关注的话题。
“类办公”产品的界定
就本质而言，类办公产品是土地用途与建筑用途发生错位后所形成的一种介于工业地产与写字楼之间的中间模糊地带，其土地性质是工业用途，其建筑功能是办公属性。这种类办公产品极具中国特色，同时不乏普遍意义。在美国，这种类办公产品被称为柔性型建筑，是排在仓储配送类建筑和制造类建筑之后的第三大类工业地产，总量约2亿平方米，占美国工业地产总量的10%左右。根据功能属性的不同，美国的类办公产品分为研发导向型和展览导向型两个子类。
无论是研发导向型，还是展览导向型，美国的类办公产品普遍具有显著的产业导向。研发导向型产品用来满足技术类租户的需要，为其提供实验室、高技术生产空间和办公室，其高技术生产空间和实验室空间占比普遍可达到25%~75%。剩下的则是办公区域和仓储空间，层高3米，5.5米，平均高度在3.7米~4.9米。众多公司在这里开发、测试和生产自己的产品。研发导向型产品是美国工业地产类别中科技导向性最强的一种。
展览导向型产品用来满足租户展示商品的需要，通常这类建筑的20%用作办公，60%用作仓库空间，剩下的20%用作零售陈列空间。正是这些零售陈列空间使得展览导向型产品与其他类型的产业地产区别开来。其层高4.9米，可达8.5米，平均高度为6.1米，这个层高与仓储配送类建筑相近。
就外形和分布来看，研发导向型产品的外观类似于写字楼，而展览导向型产品的外观更类似于区域仓储建筑。后者的分布与区域仓储建筑的分布联系紧密，而前者的分布与写字楼的分布特征相似。
中国的类办公产品与美国的研发导向型产品更为形似，主要分布在一二线城市收入较高的地区，这些项目普遍能够实现较高的投资。但是，与美国不同，中国很多类办公产品办公区域占比很大，普遍高达100%。它们与高技术研发、区域仓储等产业并不紧密相关，从建筑功能来看，与其说它们是产业地产，毋宁说是标准的写字楼，而土地的工业用途属性成为其作为产业地产的重要标识。
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过去十余年中，在一二线城市的中心城区和城郊接合部，这种类办公产品被大量开发和销售，为开发企业带来了丰厚的回报。这种市场机遇随着各项制度的逐步完善开始变得越来越小。毫无疑问，如果不做创新，仍旧试图通过坚持开发销售这种类办公产品来实现盈利，企业要么只能去一些制度还不够完善的三四线城市进行开发，面临需求不足去化艰难的风险；要么在制度日益完善的一二线城市紧追制度的尾巴攫取最后的“剩宴”。
这绝非危言耸听。越来越多的迹象表明，过去那种类办公产品带来的市场机遇已经难以持续。
以上海为例，在工业用地的出让中，政府普遍会规定“本合同项下出让的工业用地，由受让人按照本合同约定使用，不得分层分隔转让、出租。”这一约定就使得开发企业在工业用地上开发建设的办公物业难以分割成一间一间来销售，也不允许分割成一层一层来销售，只能一幢一幢来销售。而如果每一个单体面积很大的话，每幢办公物业的总价就会很高，去化速度就会很慢。因此，过去几年里，一些开发企业就建造总面积在200~300平方米的建筑，产品与别墅无异。
然而，政策逐步收紧，近年来政府普遍开始规定“禁止在工业用地内建造单幢建筑面积150~500平方米，且三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑。”这一规定就使得通过建造小面积的独栋或类独栋产品来规避整栋销售总价过高去化艰难的企图彻底落空。
工业用地必须用于工业用途，虽然可以开发建设企业内部行政办公及生活服务等配套设施，但是政府对其面积占比进行了严格的限定，限制了脱离生产性用途单独开发销售类办公物业的腾挪空间。在工业用地的出让文件中，政府开始明确要求“受让人不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。”这样就在更大程度上堵住了工业用地上开发建设住宅、商业、办公等非生产性设施和物业的可能性。
上海等一线城市不仅从规划技术指标方面入手，来确保工业用地的生产性用途，而且还从准入产业类型、土地产出率、销售产出率（万元/亩）、税收产出率（万元/亩）、就业人数（个/百万元产值）、产值能耗（吨标准煤/万元）、产值水耗（立方米/万元）、环保要求等多个商务指标方面入手，来确保工业用地的生产性用途。
例如，政府会要求“项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。”不仅如此，土地出让人对受让人提出的关于投资强度、税收贡献、拉动就业等方面的要求，并不会因为受让人将物业出租给第三方，甚至销售给第三方就可以一走了之。政府开始明确规定“本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权出租后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。”这就要求受让人必须审慎选择承租人，以确保满足政府在出让土地时对受让人提出的要求，并兑现自己当初的承诺。不仅如此，政府要求“国有建设用地使用权全部或部分转让后，本合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移”，这就确保政府提出的相关要求不会因为受让人的改变而改变。
诚然，在现实中，以上规章和要求还有很大部分没有被严格地执行，还有很多城市没有像上海等一线城市那样对工业用地的生产性用途提出严格要求。但是，当我们反思一下酒店式公寓产品和公寓式办公产品的发展脉络，就不难看出，政府严肃土地用途是一种历史趋势。基于这样一种发展趋势，企业在开发和运营类办公产品时，就必须下力气整合更多的产业资源，以生产性用途为基础，在开发模式和经营模式等多个方面进行创新，超越过去那种简单粗放的模式，在政策逐步收紧的未来寻求可能的突破。
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