[摘要] 1998年，福利分房时代结束，宣告商品房时代的来临。此后10余年房地产市场的发展过程中，作为三线城市，贵阳楼市从最初的青涩一步步走来，从最早的八层多层房，到如今的小高层、高层、电梯多层房、花园洋房、别墅，楼盘规模也从过去的小打小闹独幢开发走入了大盘、超大盘时代.
近年来贵阳楼市走势盘点：告别疯狂回归平静
(来源:贵阳晚报) 1998年，福利分房时代结束，宣告商品房时代的来临。此后10余年房地产市场的发展过程中，作为三线城市，贵阳楼市从最初的青涩一步步走来，从的八层多层房，到如今的小高层、高层、电梯多层房、花园洋房、别墅，楼盘规模也从过去的小打小闹独幢开发走入了大盘、超大盘时代；楼盘设计从一味的“克隆”走向了个性创新……
而在发展过程中，通宵排队抢房、土地拍卖超高出起拍价成交、买套房一年赚10万、房价一年涨一千……这些疯狂在贵阳楼市都曾经上演。然而，在经历了2008年和今年的楼市“寒冬”后，越来越多的人发现，曾经的疯狂已经成为过去，房地产市场最终将迈向理性。
购房者：
从冲动到淡定
排队买房
曾经的传说
带着小板凳，带上矿泉水和零食，再带上防寒的衣服，吃完晚饭就出门。想想不是排也会是前十吧，然而到达目的地才发现，前面已经排起了长长的队伍……
不要以为这是到哪里看露天电影，这只是为了排队购买第二天早上九点钟开盘的房子。
在贵阳，开盘当天因为购买者太多，挤烂售楼部、为了抢房大打出手的疯狂故事并不只上演了一次。
当主持人抽出一张纸条，念出一个号码，下面黑压压的人群中立即有人欢呼雀跃……这种抽奖活动中的常见情景频频在楼盘开盘时上演。抽中的人可以有5的选房时间，5后还没有选定就作为弃权处理。往往很多购买者在开发商营造的这种氛围之下，即使自己喜欢的户型和楼层已经卖完，也会冲动之下出手购房。这种情形在2006、2007年贵阳楼市发展较快和2009年楼市报复性反弹时出现的频率较高。
购房者
关注点“多样化”
贵州大学房地产研究所所长郭峰总结，楼盘开盘时，购房者追风的情况较多。以前，由于居住习惯本土化，对家园的认同感强，购房时追捧主城区。随着主城区楼盘越来越少，价格高，交通堵拥，开始到金阳等地性价比较高的楼盘购房。市场逐渐分化，乌当、花溪、小河等地也吸引一批特定的人群，认同这些区域。这种分化能够进一步使市场均衡。随着保利、万科等一批大企业的品质楼盘不断推出，购房者也逐步成熟、理性，关注价格、配套、交通、产品品质到软实力包括社区文化、开发商的实力等，关注点更加专业。
中铁置业贵阳公司总经理董铁军回忆，90年代由于个人贷款业务不发达，通常一个楼盘还在开挖就已经被预定一空。2000年初开始，消费者的选择面加大，心态也发生了变化，开始追求配套、服务、环境等。从2006年到今年，楼市经历了波峰到波谷的两个轮回，购房者的心态也发现了变化，无论是刚性需求还是改善型购房大多选择了持币观望，伴随着保障性住房的进一步推开，市场进入冷冻期，尤其是今年9月后。随着市场走向理性和成熟，以前疯抢买房的情形再度出现的可能性不大。
贵州财经学院房地产调研室主任夏刚认为，随着楼市的发展，购房者也更加理性、成熟。以前购房者在购房时大多追求一步到位，而现在购房者则大多会根据自己不同时期的需求，选择适合自己的房子，不再一味追求一步到位。而且，随着国家保障性住房建设的不断完善，年轻人购房观念也正发生着变化，在不愁居住的情况下，不用再急着买房、当房奴。
友联行总经理高文生介绍，2007、2009年等几个商品住宅销售量大的年份，其中不泛一些冲动购房行动的支撑，在房价上涨的情况下，买涨不买跌，冲动购房，成为销售增量中的一个重要组成部分。从近年来购房者的关注点看，核心还是质量、小区环境等。
2012 今年购房“按需”最重要
对于今年以来购房者的观望，高文生认为购房者需要更多地从经济形势等方面进行综合分析作出自己的购房判断，克服恐怖和贪念，更多地陷入观望也并不是理性，从自身需求出发才是关键。
宏立城集团副总裁 辉也表达出相同的观点，有的购房者在楼市房价下行反而将房价作为选购住房时的标准，可能会与自己最满意的房屋失之交臂。
开发商：
“拼的是实力”
土地竞拍 那时的疯狂
2010年6月30日，贵阳市南明区3地块挂牌出让，北京首都开发控股（集团）有限公司以15.793亿元竞得龙洞堡三地块，面积742343平方米，成为贵阳新“地王”。
就在新“地王”产生之前，多家房开企业报名竞拍一个地块、历经数十次竞价的景象，在贵阳土地招拍挂市场上多次出现。很多业内人士都还记得前两年花溪一地块拍卖从下午3点持续到晚上8点;太慈桥小车河一地块拍卖时，北京和上海的两家公司参加竞拍，加价幅度曾三度高达1亿……开发商在土地市场上竞争相当激烈，折射出来的是对房地产市场的信心。
拿到土地开发权就意味着拿到了钱，早几年，很多人都抱有这样的观念，于是土地拍卖市场红红火火，而在土地划拨时就取得的土地，即使没有资金，项目同样可以启动。中铁置业贵阳公司总经理董铁军介绍，早期贵阳的房地产开发，开发商不需要资金，施工单位垫资施工，随后卖房资金就源源不断地回笼，但是也暴露出了不少的历史遗留问题，质量不合格、消防不过关、面积缩水等，很多购房者买房后长期办不了产权证。以在水一方、中天花园等一批楼盘的出现，打破了这种局面，楼盘环境、品质、规模都得到了提升。如今，需要从服务配套、产品差异化中寻求市场细分，有的精做小户，有的专做豪宅，根据产品特性划分市场这块蛋糕，从稀疏的客户群体中寻找自己的目标客户。
“空手套白狼”已成传说
“以前冲动拿地可能会成功，现在房地产企业的竞争不会给冲动者机会，只会留给理智的人。”董铁军说。
友联行总经理高文生认为，近年来在开发建设过程中，不少开发商不断研究、学习，比消费者成熟度提高更快。高文生介绍，开发商水平提升包括广告设计、整体能力等，虽然贵阳开发商开发的产品和一线城市相比，消费力不同，成本和售价不同，产品有一定差距，但开发理念和实施能力明显进步，更加以人为本。教育配套有中天花园、保利的几个楼盘，规模化大盘有花果园、未来方舟等。除了大企业的开发产品外，中小企业开发的产品，建筑外观、园林、用料、施工都明显提高。
贵州财经学院房地产调研室主任夏刚同样表示，早期的开发商单纯在“修房”，而现在的开发商除了修房，还要修配套、建环境。早在2006年前，很多不是专门从事房地产的企业也都进入到这个行业中，而随着国家政策调控之后，很多不是主营房地产的企业已逐步退出房地产市场，经过多年发展变迁，企业要想发展下去就要提升自身核心竞争力。
贵州大学房地产研究所所长郭峰总结了近几年开发商在产品品质上的几个较快的提升：一是户型，近年来创新不断，平层、跃层、花园洋房紧凑实用。二是园林，更具个性，有的中西结合，有的体现个性文化。三是物管，郭教授认为物管比五年前有较大提升，如能够为业主提供个性化、保姆定制服务等。配套上中天花园引入名校教育，会展城引进酒店，新世界有名校、酒店，中铁逸都国际还有商业等。
2012 房地产业不会“死掉”
董铁军分析，从彻底实现货币化分房后，贵阳楼市一直保持量价稳定增长，2009年出现了一个疯狂增长期，这与2008、2009年交界时，世纪城的降价潮影响很大。2011年市场从狂热走向冷静，我们应该以一种平和的、作为市场发展到一定阶段的常态来看等。尤其是10月后，市场进入“冷冻期”，预计2012年将会持续“冷冻”。未来形势房地产不会死掉，但一定会有微调，一些企业资金短缺，迫于压力出现降价销售。贵阳是一个“首位度”很高的城市，随着越来越多工、矿业进入贵州，农民工进城，新毕业就业者将成为消费主体。
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