[摘要] 进入9月以来，各城市的供地力度不断上升，住宅用地供应量和成交量持续增加，但楼面地价并未随之高企，而是出现了环比下降的局面。
地产私募基金时代来了？
化需求为供给
“如果大量社会资本进入商品房市场，就会形成庞大需求，无疑将推高房价；如果这些资金能投资到前期开发阶段，那就会形成供应，缓解楼市供需紧张。今后，地产调控的思路可引导社会资本投向房地产的供给端，从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。”业内资深人士分析。
8月以来，主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现“量价齐升”，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本投资需求躁动的助力。从楼市长远发展看，调控应更加重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。
苏鑫指出，可根据资本不同的属性和风险偏好，设计相应的基金产品，投向房地产开发的各个环节。一般而言，前期开发阶段风险高，也相对丰厚，适合风险承受力强的资金；而开发后期的成熟阶段，则适合安全性资本。
众所 ，我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。受此预期影响，近几年来，在大城市炒作商品房的率明显高于房地产开发。
业内人士指出，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的，今后，受调控影响，商品房领域的投资风险会逐渐增大，而前期的投资资金也急需寻找新的出口。“如果有足够的金融创新产品来吸纳这些资本，不仅能遏制炒房，也有利于扩大供给满足刚性需求。”
近期，“上海证大92亿元出让金无着落，外滩地王可能被收回”的事件成为业内焦点。据了解，目前，上海证大尚有超过10亿元的资金差距，而缴款的最后日期已过。显然，严格意义上讲，该地块应当属于“被收回”之列，但经过与地方政府的“勾兑”，上海证大将延期付款。
笔者认为，地王的诞生对哄抬区域房价影响很大，在楼市调控步入纵深之际，中央应督促地方严格执行土地市场调控，对到期不能缴清地价款的“地王”坚决收回。
自今年2月上海证大以92.2亿元的总价、34148元/平方米的楼面地价拿下上海外滩“双料地王”之后，其资金实力和开发能力一直受到业内质疑。而上海证大获得土地后，也想引入更多主体共同参与该地块的开发。5月13日，外滩地块50%的土地款缴付，上海证大、复地集团、杭州绿城置业及上海磐石投资分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元，共计逾46亿元。而剩下的50%土地款则要求在4个月内支付，也就是9月13日之前。但截至昨日，外界仍未得到上海证大完全支付余款的消息。
根据有关规定，未缴付土地出让金，地方政府有权收回出让地块，并没收保证金。不过，由于种种原因，部分地方政府对未按期缴付出让金的土地仍然网开一面。这不仅会激发开发商的侥幸心理，也会使房地产调控的严肃性受到损害。
业内专家指出，在土地由地方政府垄断供给模式和分税制体系下，“卖地生财”成为地方政府财政收入的重要来源，而土地财政则滋生开发商与地方政府的“共谋”行为。因此，在房地产开发中，地方政府往往会给予诸多“绿色通道”。而当开发商陷入资金危机之时，地方政府往往会伸出援手，帮助开发商渡过难关。
2007年8月，某地产公司以楼面单价6.7万元/平方米、总价44.04亿元的天价，竞得上海市南京东路163号地块，刷新了土地市场的成交纪录。但在随后的一年内，该公司并没有开发该地块。2008年8月，该公司以“支持上海市重大工程——地铁建设”为由，与上海市黄浦区房地局“友好协商”，将“烫手山芋”成功脱手，其先期支付的土地出让款亦将获全额退还。近期，上海证大则可能在某种“冠冕堂皇”的理由下，以支付利息的方式延期缴付余下的地价款。
业内人士指出，开发商通过高价拿地推高区域房价，并分享房价上涨后的超额，但又无需承担土地市场波动的风险，长此以往，房地产市场将不可能健康运行。
今年以来，在调控从严的背景下，北京、南京、温州等地相继有高价地块被收回。2月，北京50.5亿元“地王”——天竺22号地被收回，大龙地产2亿元竞买保证金被收回，对周边市场影响巨大。专家认为，各地都应严格执行土地出让制度，加强土地出让金缴付的监管，以经济手段和行政处罚提高开发商高价拿地的风险，让土地调控落到实处。
进入9月以来，各城市的供地力度不断上升，住宅用地供应量和成交量持续增加，但楼面地价并未随之高企，而是出现了环比下降的局面。
中指研究院数据显示，9月第二周，20个主要城市共推出土地185宗，土地面积973万平方米，较前周增加496万平方米，环比增长104%；土地成交面积为323.5万平方米，较前周减少12.8万平方米，环比微降4%。
20个主要城市共推出住宅用地71宗，土地面积439万平方米，环比激增171%；共成交住宅用地28宗，成交土地面积105.4万平方米，环比增加42%。住宅成交楼面地价较上周略有下降，为4501元/平方米，环比下调7%。
上海共成交8宗住宅用地，总面积达43万平方米，楼面均价达9368元/平方米。其中，黄浦江沿岸E18地块地块被九龙仓以35490元/平方米的高价竞得，成为上海“新地王”。
北京有3宗住宅用地成交。其中，顺义区林河开发区公建混合住宅项目用地通过挂牌方式出让，最终被北京邦达房地产开发有限公司以2.28亿元摘得，溢价率为128.27%。之前招拍的回龙观及望京两地块则分别以6633.3元/平方米和7695.5元/平方米的低价成交。
从望京地块的低价成交不难看出，房地产新政后土地市场的热度已经大幅降温。今年3月，远洋地产曾斥资40.8亿元拿下大望京村项目1号地，在扣除医院和学校面积后，该地块的楼面地价高达27529元/平方米，这一价格甚至远超过当时该区域绝大部分在售商品房价格。
中原地产研究员张大伟表示，新政后大量采用招标制在一定程度上使得住宅的楼面价出现了下调。近期住宅土地大部分低价成交，将对地块周边的商品房市场价格起到明显拉低的作用。
进入“金九银十”后，开发商的推盘量开始有所增长。从整体上看，一二线城市的成交量都出现了不同程度的反弹。业内人士指出，随着推盘量增加，楼市成交量将会进一步放大，但房价上行的压力仍然存在。
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