[摘要] 一面是刚性需求的积累到了阶段性释放的时间，一面是饱受资金困扰的开发商急于抓住当前的销售旺季突击全年业绩。供需的契合开始打破楼市量跌价滞的僵局，那么对市场变化最为敏感的房价会有怎样的走势？楼市后市又将如何？
房价未来四月内不会涨
(来源:楚天都市报)2010年最后的卖房机会就在眼前，前8个月的尴尬将会对剩下的这四个月产生怎么的“倒逼”？对此，业内人士有共识也有分歧。
房价不涨
有关未来一段时间的房价走势，武汉房地产界存在两个观点。开发商大多认为，未来房价变化不大；而研究机构认为，房价将下跌。
武昌某楼盘市场负责人指出，接下来，市场不会出现大的变化。
“站在国家的角度上，政府会保证社会经济的平稳运行，不会大涨大跌。”他说，“这种态势会延续到明年3、4月份。经过宏观调控后，房地产的价格还是会向上走，这和市场供需、城市化以及经济发展有关。”
新世界中国地产副总监熊锋认为，接下来市场的运行要看开发商的态度。
“如果和现在一样，新产品有相对于老产品的优势，定价上保持谨慎，当前的势头就可以延续，如果见风涨或捂盘，就会出问题，但后者出现的可能性不大。”他说，“新世界将遵循市场规律，不捂盘，价格以稳为主，产品素质会比以前更好。”
武汉世联兴业房地产顾问有限公司总经理刘鲲鹏认为，未来两个月，武汉楼市的价格波动不会太大，新推出的产品，其入市价格将比较适中。“开发商不要盲目乐观，不能见势涨价，如果再涨价，将可能导致新的调控政策出台。“
他指出，9、10月份，市场表现的产品应该是能满足“刚需”的效型和中小套型。“产品竞争力很重要，开发商对产品应该有很清楚的市场定位，做好细分市场的营销。”
与开发商和营销机构的判断不同，亿房研究中心主任明晶晶指出，接下来的4个月，武汉市房价总体会出现下调。
“从目前已知的情况，9、10月份计划上市的新盘大大多于7、8月份。根据开发商的年度营销惯例，9、10月份的新盘入市不会出现类似于8月份的状况。”她说。
8月初，多家机构预测当月会有40个左右的新盘入市，但至月底，未上市的楼盘不在少数。
“国家在4月份推出楼市宏观调控，这一时机的选择很有深意，它正好打乱了开发商一贯的推盘和营销节奏。”明晶晶说，“一般而言，4、5、6月是开发商推盘的高峰，到7、8月份，全年的销售任务应该完成80%左右，9、10月在7、8月份价格拉高的基础上，再实现全年利润化。但在今年，4、5、6月不推盘，7、8月份又卖不出去，眼看着只剩四个月，不能指望11、12月大量卖房，所以只剩9、10月这的机会了，否则，全年营销回款的数字会很难看。”
华中指数研究院高级分析师李国政说：“借用股市上的话来说，目前武汉楼市处于一个‘阶段性整理平台’，如果接下来有负面消息，成交会马上下去，如果有利好，则反之。”
他强调，近期一系列利好规划消息频频出现。“比如说‘武汉1经济圈’、‘长江经济带’以及和几条高铁有关的消息。”但在强调利好的同时，李国政认为武汉市房价平均水平在未来四个月中会下降15%。“前提是目前的政策环境不变。”
价格变化要细看
虽然可以基本肯定9、10月份实际入市的新盘不会少，但明晶晶认为，价格的变化要看具体的楼盘，“片区间价格运行的差异较大，在个别区域楼价下调相对较大的同时，不排除个别区域楼价下调空间非常小，甚至出现上涨的情况。”
她的这一判断源自对不同片区房源供应的考虑。“要看存量主要集中在什么片区。汉口中心区一直以来都是供小于求，即便是在2008年的调整中，该片区的价格变化也不大。而武昌中心区的存量和供应量大则相对较大，历史数据也显示，武昌明显比汉口的价格变化大，光谷 接下来的变化也会大。”她说。
保障房入市影响待考
李国政认为，自9月开始将进入市场的10000套保障房对市场的影响不可忽视。“单从数据统计层面来说，保障房的入市有明显的拉低相关数据的作用。短期看，由于保障房的供应量相对偏小，对现实的商品房价格产生的影响并不大。但按政府的意图，保障房将形成持续供应，最终会对市场价格产出影响。”他说。
而明晶晶并不认为保障房的入市会对房价产生很大的实质性影响。“目前，武汉市在售的经济适用房有14000套，其中主要是用于满足拆迁还建的需要，只有5000套是对非拆迁户发售的。”
近几年，武汉拆迁量始终维持在高位，经济适用房的供应并不能完全满足拆迁还建的需求。“此外，保障房供应的重点将转为廉租房，这对于现实楼市需求的消化没有帮助。一些‘夹心层’的购房需求也不是保障房所能满足的。”明晶晶，“这些人既‘不够穷’，又‘不够富’。”
她预计，明年楼市价格有反弹的可能有。这是“市场周期性运行的结果，同时，从产业发展的角度看，任何一次‘调控’都是一个相对短期的行为，本次调控没有解决楼市的根本问题。”
对于保障房入市，刘鲲鹏也认为对商品房的价格影响不大。“原因在于，从细分市场的角度看，保障房和商品房对应的消费群体不同。”
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