[摘要] 一面是刚性需求的积累到了阶段性释放的时间，一面是饱受资金困扰的开发商急于抓住当前的销售旺季突击全年业绩。供需的契合开始打破楼市量跌价滞的僵局，那么对市场变化最为敏感的房价会有怎样的走势？楼市后市又将如何？
成交量回暖能否改变楼市供需格局
(来源:金融时报)降还是不降，买还是不买？僵持了几个月的楼市博弈，随着传统旺季的到来开始揭晓答案。
一面是刚性需求的积累到了阶段性释放的时间，一面是饱受资金困扰的开发商急于抓住当前的销售旺季突击全年业绩。供需的契合开始打破楼市量跌价滞的僵局，那么对市场变化最为敏感的房价会有怎样的走势？楼市后市又将如何？
房价向左走？向右走？
招商证券的一份研究报告显示，8月30日至9月5日，北京、上海、广州和深圳一周新房成交量环比分别上升8%、15%、3%和13%。
楼市买卖双方经历一场拉锯战后，僵持局面在“金九”来临时被打破，随着成交量的逐步回暖，开发商不但加速了推盘速度，定价也更为灵活。
据统计，北京市9月计划开盘的21个项目均价为每平方米22026元，而12个纯新盘的平均报价仅为每平方米19278元，价格低于在售楼盘。同时开发商的打折优惠手段多种多样，借此来吸引购房者，特惠、直降等字眼也破天荒地出现在某些楼盘的广告词里。
不仅仅新房价格出现松动，二手房市场价格也出现了很大的议价空间。进入9月份，在一家地产中介公司工作的小侯又开始了忙碌。不过与之前相比，他的工作内容又多了一项，就是与二手房业主砍价。近日政府高层释放的楼市调控将继续的信号，无疑给了购房者底气与信心。
“如果购房者没有议价空间，那么看房的不少但是成交会大大降低”，小侯说，现在买房的大多为自住型的刚性需求，对价格非常敏感。而且现在楼市正处调整之中，许多购房者都有降价的预期，“总价平均最终成交价能比标价低10万元”。
打折潮出现带来的成交量回升，表明楼市已经开始在较长期的博弈后向一个平衡振荡靠近。按照商品房的开发周期，未来半年将迎来住宅供应的高峰。始终高压的调控态势将把楼市带入一个量涨价跌的轨道，从而能让众多的刚性需求、自住型购房者重新进场。
楼市供需格局是否已变？
打折、优惠等吸引购房者眼球的同时，日光盘、排队买房的出现也在加大购房者的心理负担。进入9月份，北京新开盘的长阳半岛、金地仰山项目都获得了热销。市场上开始担忧，房价是否又有了重新上涨的压力？
业界人士分析，尽管成交量回升，但只是积压的刚性需求在传统旺季正常的阶段性释放，即使房价在短期内会小幅振荡，还不能就此改变购房者的预期以及市场大势。楼市量跌价滞的格局并未彻底改变，相应地新盘热销还不能成为开发商借机提价的理由，反而会促使开发商在试探性调价获得回报后谋划更实质性的优惠。
从供给上来看,开发商在2007年和2009年楼市火热时都大量拿地，按照开工速度，今年下半年房屋竣工面积将快速增长，而且今年保障性住房的大量建设也会对商品房形成压力。
另外，还有一部分住房供给量不可忽视，就是投资者手中的存量房。投资者的最终目的是为了套现获利，在政府调控政策不会放松的趋势下，房价回调的市场预期很难发生改变，投资者的获利空间已趋窄，当前的黄金季也成为二手房抛盘的好时机。
众所 ，量跌价滞不可能是市场常态，而没有成交量支撑的高房价没有任何意义。近几年楼市火热很大一部分因素是因为投资性需求的活跃和大量入市，而目前处于相对高位的房价已逐渐封死投资者的获利空间，如此原来的投资性需求就转身成了供给者，在二手房市场上与新房形成竞争，开发商在未来的销售中必然要考虑这个因素，同时顾及自住型购房者的预期和购房能力。
房价实质性下降何时到来?
下半年开发商将被迫降价已经是业界共识，即使是口气再硬的开发商近日也在不断表达这一观点。而政府的调控思路也已经很明朗，就是要使房价回归到一个合理的水平，来推动成交量在新的价格水平上趋稳。
那么房价何时能迎来实质性下降？业界专家预计，当前银行信贷、资本市场包括政府深入调控的态度，都对开发商刻意维持高房价形成了不利影响，当资金压力这最后一根稻草来临时，开发商就有了降价求售的动力。
金九银十是购房的黄金季，也是开发商突击今年销售业绩的最后机会。而这一传统旺季过后到年底天气转冷，季节性购房需求大为减少，同时也到了开发商还本付息的时候。因此，如果这两个月的销售成绩仍然不佳，个别开发商短期内紧急降价的可能性就大为增加。
长远来看，要防止房价的再度反弹，则还要经过一段时间的博弈。有观点认为，此轮调控有可能成为史上最长的调控。因为楼市未来的健康发展不但要剔除长期积累起来的非理性因素，还要改变公众房价上涨的定性思维以及对楼市的投资习惯。
在过去几年内，公众住房投资意识迅速普及，以至于楼市成为与股市并列的两大投资场所之一。而且由于住房属于实物资产，即使跌了也不会像股市一样血本无归，在股票市场、理财市场波动时楼市甚至成为许多投资资金的避风港。
房价快速上涨造成投资性需求迅速放大，而这种需求背后往往有大量的资金支撑，就会挤占刚性需求，从而造成空置房现象和住房资源使用的严重浪费。楼市调控的目的是促使房价合理回归，发挥住房保障居住的功能，就要不断弱化住房的投资属性，坚定不移地打击投资炒房。
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