[摘要] 2010年4月以来,随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。全国房地产市场急剧降温,房价开始回落。但与此同时,房租价格开始迅速上涨,一些大城市的涨幅超过30%。
房屋买卖降温租赁市场火爆房租暴涨另有推手
（来源：中国三星经济研究院） 2010年4月以来,随着中央政府出台一系列严厉的房地产调控政策。房地产市场急剧降温,房价开始回落。但与此同时,房租价格开始迅速上涨,一些大城市的涨幅超过30%。我们认为,本轮房租上涨有季节性波动、房价上涨滞后效应影响和投机炒作等因素,但非典型性流动性宽松引起的通胀预期是根本原因。房租上涨可能向中小城市传播,中国政府应当加快政策调整,避免出现经济滞涨。
房屋买卖降温,租赁市场火爆
2010年4月15日,中国政府开始新一轮房地产调控,房地产交易市场急剧降温,房价开始下跌。本轮调控的主要内容是对贷款购房进行限制,第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,基本停止对第三套房发放贷款。政策出台以后,房地产交易量迅速萎缩,北京上海等主要城市5,6月份交易量比3,4月份下跌一半以上,房价也开始下跌,北京上海等地交易均价下跌10%以上。
与房价走势相反,房屋租赁市场迅速升温,房租快速上涨。2010年一季度,广州房租率先上涨,同比涨幅达14.5%。4月份以后,房租上涨风潮向扩散,大多数一二线城市涨幅都超过10%,三线城市还没有出现明显的上涨。到6月,北京、上海、广州、深圳、南京、天津、杭州、西安等城市房租同比涨幅都在10%以上,其中“北上广深”四个一线城市平均涨幅达18%。与之相比,其他非省会、非直辖市城市的房租波动不大。
房租暴涨另有推手
一般认为,季节性波动、房价上涨滞后效应造成了房租上涨,政府官员则认为房屋中介炒作是主要因素。从历史来看,每年3月到10月是中国房屋租赁市场的旺季,房租调整集中在这个时段,因此本次房租上涨有一定的季节性因素。每年3-4月是房屋租赁市场的个高峰,无房居民回家乡过完春节长假后返回工作地工作,租房需求集中释放;7-9月是第二个高峰,各级学校毕业生完成学业后离开学校就业,需要租房。中国房屋租赁协议通常以一年为期,因此在3-10月期间会出现房租集中调整。2009年下半年至2010年4月,房价急剧上涨,推动了房租上涨。
从历史数据来看,房屋价格和房租存在联动性,而2009年以来房价上涨超过10%,大城市部分地区甚至超过50%,由此推动房租上涨。7月,住房与城乡建设部进行调研,发布报告认为部分住房中介的“”和游说煽动是推高房租的主要原因。此外,还有人认为,一些地区的城市改造和拆迁工程,使得一些业主的旧房被拆除,而回迁新房尚未到位,增加了过渡性租房需求 。
以上解释存在一定的合理性,但不足以完全解释房租的大幅上涨。从历史来看,季节性因素和房价上涨推动对房租调整的影响并不大。2004年至2007年,房价上涨超过100%,但房租几乎完全稳定,旺季也没有明显波动,因此本轮房租猛烈上涨中季节性因素和房价上涨的影响有限。房屋中介是一个高度分散化、竞争激烈的市场,中介游说和“”行为可能加快房租调整的速度,但不可能推动房租大幅超过合理水平。
无论是游说还是“”,如果设定租金过高,都会造成房屋闲置,对租赁市场而言,房屋闲置成本非常高。对于非“”业务,房主通常会在多个中介挂牌,如果某个中介游说房主把租金设定过高,则生意难以达成,房主可能会在其他中介公司达成交易。城市拆迁改造可能推动部分地区房租上涨,但整体上城市拆迁改造并没有明显增加,因此不足以解释本轮大范围房租上涨。
中央政府推动的房价调控政策和通胀预期是房租上涨的主要因素。中央政府推行的调控房价政策加强了房价下跌预期,很多人推迟了购房而转为租房,增加了租房需求,推动了房租上涨,房产税预期进一步加大了房租上涨的压力。4月15日开始新一轮房地产调控以来,房屋买卖成交量急剧萎缩,推迟购房的家庭进入了房屋租赁市场,从而增加了租房需求。
与之相比,虽然也有部分二手房业主转卖为租,增加了租房供给,但一方面新房成交量减少,使可居住房屋总量下降,另一方面部分投机性购房者无意把闲置的房屋出租 ,结果使得需求增长大于供给增长。此外,目前中国政府正在讨论是否要征收房产税,这将加大住房的拥有成本,房主通过加租的方式转移部分预期负担。
2008年底中国政府实施的极度宽松的货币政策,造成流动性过剩。2009年,中国商业银行新增信贷总额达9.57万亿元,数量和增幅都创下历史记录。天量流动性一方面推动了投资增长,另一方面制造了资产泡沫,并逐步渗透到实体经济中,部分商品价格开始上涨,通胀预期越来越强烈,成为推动房租上涨的动力。由于不同商品价格调整速度不同,目前虽然总体消费物价指数涨幅还控制在3%,
但部分商品价格已经大涨,如大蒜、绿豆等农产品(000061,股吧)价格大幅上涨,越来越多的生活日用品也开始涨价,各地劳工工资也已出现明显上调。目前,中国国家发改委不断通过“限制涨价”、“打击投机”等行动干预微观市场,压制物价上涨,但在目前负利率环境下,通胀预期难以抑制甚至会越来越强烈。通胀预期和部分商品价格的大幅上涨成为推动房租上涨的重要动力。
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
    |
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
