在经历2008年的低迷徘徊、2009年的复苏火热后,目前2010年的楼市进入了某种非理性的发展阶段。央企夺地、投机者云集、房价飙升、政策紧缩,这就是今年我国楼市的真实写照。
最近两年业界关于楼市是否存在泡沫的争论尤为激烈。现在看来,楼市面临的不是存不存在泡沫的问题,而是泡沫有多大以及泡沫何时破灭的问题。网络上广为流传的一个帖子是关于中国楼市崩盘时间表,通过中日两国房地产业发展周期的对比,得出结论2011年中国房地产业会重蹈日本楼市崩盘的覆辙。客观讲,这个崩盘时间表做出的结论并不严肃,也无严谨的推导过程,因此结论并不可信。但从另一方面看,之所以这样的网上言论能够引起社会的广泛关注,其背景正是当前楼市中投资投机比重较高,自住需求在价格的重压下不能获得有效满足,市场泡沫特征明显。
我国楼市存在泡沫,那么如果不采取有效控制措施,泡沫的破灭就不可避免,只是破灭的过程要比日本更加漫长和复杂。对比中日楼市的情况,确实能够帮助我们更加理性地看待房地产市场。
由于日本经历了上世纪80年代末资产泡沫破灭的过程,即从资产规模极度膨胀到短时间内破产倒闭的过程。很多人认识到楼市价格并非只涨不跌,房价长期看必定上涨的观念也是有待商榷的。
对比而言,我国现在正处在经济发展的上升期,而且人民币面临压力,同时在城市化的推动下,城市土地及住房正在成为稀缺资源。价格上涨也有相当程度的支撑。问题的关键是,目前房价的上涨正在脱离市场正常的发展轨道,这种上涨并不是产业发展及地租变化所引导的,而是投资投机资金的推动;不是内生型,而是外部推动型的。这种增长就存在一定的风险。这种非理性的发展突出表现在土地市场上。
建设用地是城市的稀缺资源,地方政府的财政来源很大部分是土地出让金收入,在物业税没有推行前,地方政府出于自身利益考虑,其经营土地的思路会短期化,这就导致了政府财政“寅吃卯粮”情况的发生,同时土地价格的上涨也直接带动了房价的上涨。
上海等城市目前正在酝酿征收的住房保有税,其实质是物业税的另一个版本。物业税的作用就是变“土地批租”为“土地年租”。这将在制度层面改变我国房地产业运行的各个方面。
对于政府而言,“寅吃卯粮”的土地财政将被终结,取而代之的是每年的住房保有税收入。地方政府在制度层面上不会再为了所谓的政绩去大卖特卖土地了,而是要量入为出,做好土地利用规划。
对投资者而言,住房保有税的征收意味着投资房产的成本加大,以前那种“买房就能赚钱”的观念将被颠覆。投资者阵营将被分化,一部分投机者将彻底退出房地产领域,这些人有一定的资金,基于投机心态,他们购买房产大都是为了赚点差价,但经不起风险损失;另一部分是真正的投资者,即便是开征住房保有税,这部分人也会根据自己的眼光和经营,留在商品房投资市场中。因为投资其他领域的风险未必比投资房产小。因此,征收住房保有税将打击非理性的投机者,让投资房产的行为更加理性,有利于市场的健康发展。
应当指出的是,住房保有税的作用并非是降房价,其核心作用是解决政府财政可持续性问题。住房保有税的推出在相当大程度上会打击投机者,使得住房价格在短期内有所回调,但从长期来看,购房者的综合成本不但不会下降,更可能上升。因此,住房保有税的推出方式应该是在适当合并相关房产税收后替代推出,只有这样才能维持市场和税负的基本平衡,保持市场的长期稳定。（财经日报）
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