在经历2008年的低迷徘徊、2009年的复苏火热后,目前2010年的楼市进入了某种非理性的发展阶段。央企夺地、投机者云集、房价飙升、政策紧缩,这就是今年我国楼市的真实写照。
最近两年业界关于楼市是否存在泡沫的争论尤为激烈。现在看来,楼市面临的不是存不存在泡沫的问题,而是泡沫有多大以及泡沫何时破灭的问题。网络上广为流传的一个帖子是关于中国楼市崩盘时间表,通过中日两国房地产业发展周期的对比,得出结论2011年中国房地产业会重蹈日本楼市崩盘的覆辙。客观讲,这个崩盘时间表做出的结论并不严肃,也无严谨的推导过程,因此结论并不可信。但从另一方面看,之所以这样的网上言论能够引起社会的广泛关注,其背景正是当前楼市中投资投机比重较高,自住需求在价格的重压下不能获得有效满足,市场泡沫特征明显。
我国楼市存在泡沫,那么如果不采取有效控制措施,泡沫的破灭就不可避免,只是破灭的过程要比日本更加漫长和复杂。对比中日楼市的情况,确实能够帮助我们更加理性地看待房地产市场。
由于日本经历了上世纪80年代末资产泡沫破灭的过程,即从资产规模极度膨胀到短时间内破产倒闭的过程。很多人认识到楼市价格并非只涨不跌,房价长期看必定上涨的观念也是有待商榷的。
对比而言,我国现在正处在经济发展的上升期,而且人民币面临压力,同时在城市化的推动下,城市土地及住房正在成为稀缺资源。价格上涨也有相当程度的支撑。问题的关键是,目前房价的上涨正在脱离市场正常的发展轨道,这种上涨并不是产业发展及地租变化所引导的,而是投资投机资金的推动;不是内生型,而是外部推动型的。这种增长就存在一定的风险。这种非理性的发展突出表现在土地市场上。
建设用地是城市的稀缺资源,地方政府的财政来源很大部分是土地出让金收入,在物业税没有推行前,地方政府出于自身利益考虑,其经营土地的思路会短期化,这就导致了政府财政“寅吃卯粮”情况的发生,同时土地价格的上涨也直接带动了房价的上涨。
上海等城市目前正在酝酿征收的住房保有税,其实质是物业税的另一个版本。物业税的作用就是变“土地批租”为“土地年租”。这将在制度层面改变我国房地产业运行的各个方面。
对于政府而言,“寅吃卯粮”的土地财政将被终结,取而代之的是每年的住房保有税收入。地方政府在制度层面上不会再为了所谓的政绩去大卖特卖土地了,而是要量入为出,做好土地利用规划。
对投资者而言,住房保有税的征收意味着投资房产的成本加大,以前那种“买房就能赚钱”的观念将被颠覆。投资者阵营将被分化,一部分投机者将彻底退出房地产领域,这些人有一定的资金,基于投机心态,他们购买房产大都是为了赚点差价,但经不起风险损失;另一部分是真正的投资者,即便是开征住房保有税,这部分人也会根据自己的眼光和经营,留在商品房投资市场中。因为投资其他领域的风险未必比投资房产小。因此,征收住房保有税将打击非理性的投机者,让投资房产的行为更加理性,有利于市场的健康发展。
应当指出的是,住房保有税的作用并非是降房价,其核心作用是解决政府财政可持续性问题。住房保有税的推出在相当大程度上会打击投机者,使得住房价格在短期内有所回调,但从长期来看,购房者的综合成本不但不会下降,更可能上升。因此,住房保有税的推出方式应该是在适当合并相关房产税收后替代推出,只有这样才能维持市场和税负的基本平衡,保持市场的长期稳定。（财经日报）
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近段时间以来，中国楼市可谓是风云诡谲。继重庆市宣布拟征特别房产消费税后，4月8日上海也风传将开征住房保有税且基本方案已定。虽然此消息目前尚未得到官方证实，但政策即将出台的传闻被炒得沸沸 。
“迷你版”的物业税
从概念上来看，住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税，从税种所属关系上来看是物业税的一部分。
物业税由于涉及面广、征收难度大，目前来看短期内开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种，即只针对人均居住面积超标的群体，主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说，在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小，对目前的制度和法律法规冲击不大，作为物业税的前行税种，目前已具备实施条件。可以说，住房保有税就是“迷你版”的物业税。
业界猜测，此次上海的住房保有税可能会对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税，税率可能会以买房时合同价打七折后按1.2%－1.5%征收。
多重期望之下的住房保有税
打击投资、投机需求。开征住房保有税，从理论上来讲的确可以增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。
遏制房价过快上涨。近几年来，随着我国楼市的迅猛发展，房价也一路攀升。尤其是在一线城市，高房价与当地居民的购买力严重脱节并引发性的房地产投机风潮，造就了一大批食利阶层，严重损害了国民经济结构的平稳发展。今年以来，在紧缩调控的影响下1-2月楼市曾经出现了降温的良好态势，但好景不长，两会后北京房价再度飙升。而上海、深圳等地亦再现排队抢房的热销场面，部分新开楼盘借势涨价，部分城市新一轮涨价潮“箭已上弦”。面对如此严峻形势，中央高层忧心忡忡。近期，新华社连续刊发6篇关于房地产的时评就明显反映了官方的心思，而住房保有税此时开征其用意自然是不言而喻。
使地方政府摆脱“土地财政”。从我国的税制体制改革来看，开征物业税是自分税制实施之后最重要的举措，对剥离地方政府与土地市场之间的关系意义重大。同时，近几年来我国各级地方政府越来越依靠土地为生，“土地财政”作为高房价的源头更是备受诟病。而物业税的开征，可以使地方政府获得稳定的财政收入，以往的“一锤子买卖”将在很大程度上得到改善，这对地方政府摆脱对“土地财政”的依赖具有十分重要的作用。
政策效力恐难皆大欢喜
截至目前，虽然上海计划征收住房保有税的传闻尚未得到证实，但在主流城市的登场却已是大势所趋，但仔其政策效力却难皆大欢喜。
开征房产保有税对抑制目前楼市中旺盛的投资、投机需求能起到多大的作用，要看税率是多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，通常介于0.8－1.2%之间，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是相对比较低的，但如果房价每年涨幅能达到10%，保有税很难真正挡住投资和投机者的购房步伐，其政策效力必将大打折扣。
在市场成交方面，住房保有税的开征对遏制买家持有多套物业的欲望有一定的影响。征税一旦实施，成交量将在现有成交量的基础上，锐减两到三成，跌幅介于54-81万平米之间。这将在一定程度上打击开发商的开发热情。
从房价的角度来看，导致目前我国高房价的最主要原因还是市场上尖锐的供需失衡。而住房保有税作为一种单纯的税收手段并不能从根本上增加供给或者减少需求，因此它不能从根源上解决我国的房价畸高问题。就预期而言，估计短期内可能会使市场冷静一下，但若寄望于楼价由此而有所下跌，那是几无可能。（世联地产）
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近期有关“物业税”和“住房保有税”等开展试点的说法甚嚣尘上，但迄今为止，尚没有国家主管部门出来正式表过态。
对此，昨天（13日），《每日经济新闻》特别向国家税务总局高级别官员进行核实求证，得到的确切答复是：“到目前为止，我国没有在任何省、市实施‘个人住宅房产税’、‘住房保有环节房产税’、‘房地产特别消费税’和‘物业税’的试点工作”。
税种开征不可能“捂着”
这位官员说，税收不同于其他工作，任何税种的实施都必须以立法为前提，包括税种的试点。
我国税种的立法程序是：根据不同税种，一般是由税务总局和财政部协同相关税种的相关部委研究并拟定草案，提交国务院。由国务院上报人大讨论，通过后在实施。
近期，发布相关省市房地产税种试点的消息越来越多，而税种模式是什么？税基是多少？征收对象是谁？征收试点的进展情况如何？等等，均语焉不详。为此，这位官员说，由于我国税收立法权高度集中于中央，省市政府无权单独进行税收试点。即使要试点，也得有中央的明文批复。
税收专家、中央财经大学财政与公共管理学院教授黄桦在接受《每日经济新闻》采访时说，任何一个税种的开征包括试点，不可能采取“捂着”“盖着”的方式进行，都会有中央政府的批复文件才可实施。尤其是房地产涉及到税种既复杂又敏感，涉及到每个人的利益，更须公开发布并实施。
针对未来将要征收的“物业税”的名称，到目前为止相关税务专家都说可能叫房产税，这位国家税务总局官员没有异议。
他指出，目前关于物业税的报道频频误读。如学者提出“讨论的范围是要不要扩大到个人非经营性住宅”、“物业税为全新税种”、“对套住宅肯定都不会征收”和“物业税最快明年中或者明年底出台”等说法，这位国家税务总局官员反驳说，这些说法，大都只是税务学者的课题建议，都不代表政府部门的意见，“而有些说法与政府的思路偏差很大。”
至于“房产税属于现有税种，只是国务院行政法规，不须经过人大批准，能在短时间内调整税基、税率；地方政府想要从严征收，只须报经中央相关部门和国务院批准即可”等的说法，上述国家税务总局官员予以驳斥：“不可能”。
《房地产税暂行条例》加速修订
黄桦称，对房产税的研究讨论并非近期开始，10年以前就已经进行酝酿。作为税收制度的责任制定人财政部和国家税务总局，召集学者与官员研究讨论是经常的事。在他看来，今年“两会”后，为遏制高房价，财政部和国家税务总局抓紧时间研究修订房产税也是应该的。
“但是，房产税目前的拟定进度情况可能与大家所期望的还相差一段距离。”黄透露，财政部与国家税务总局的房产税草案早已有之，但征求中央各个部委意见时并不统一。“姑且不论其他部委的意见如何，有些细节上，财政部与国家税务总局的意见也没有统一起来，分歧很大。”黄说。
未来将要实施的“房产税”，并不是一个孤立的税种。黄桦说，而是在现有的《房地产税暂行条例》基础上进一步完善，既要保留原先的部分税收科目，又再增加新的税收科目，重点是居民个人住宅的税收科目如何立项以及标准问题，最终形成一个完善的房地产大税种。（每日经济新闻）
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