[摘要] 日前，统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。短短一个月已经有至少四家长三角中小型房企被爆“破产”、“跑路”，中小房企“倒闭潮”又一次拉开序幕。三四线城市的房企将要向何处？
从百亿房企看中小房企突围路径
（来源：《城市开发》）2003年中国房地产市场销售火热，商品房销售额8.14万亿元，同比增长26.3%。根据中指研究院监测，2013年销售过百亿企业扩容至71家，而万科、保利等更是进入“千亿俱乐部”，领军企业不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展的格局在2013年愈加明显。
近几年持续的楼市调控，已经使得整个房地产生态发生改变，房地产企业积极顺应主流需求、密切关注核心市场，通过优化城市布局和产品结构，在关键时间节点加大推盘，全年取得卓越业绩。那么，在“强者恒强”的激烈竞争中，中小房企的机会在哪里？还有多大生存空间？有什么有效对策呢？笔者通过浅析71家百亿企业发展报告试图给出一些答案。
市场不可能完全垄断
这是一个老生常谈的问题。2013年商品房销售额8.14万亿，排名榜首的万科1709亿元，仅占到2.09%，而71家百亿房企累计销售额2.3万亿，市场份额也只达到28.2%，与家电、汽车等行业相比，房地产业没有也不太可能出现的市场垄断者。
中国幅员辽阔，有600多个大中小城市，加上房地产的区域特征，没有任何房企能够实现保持的“领先”，即便是万科，目前为止也只是布局了60多个城市。也就是说，中国房地产的市场空间依然巨大，几家或者几十家企业并不能满足市场需求，大家都有机会。
值得一提的是，2013年71家百亿房企中，33家房企销售额在200亿以下，这其中，很多上榜的房企几年前销售额还不足百亿，属于标准的中小房企，而在万科、保利等龙头跨入千亿的同时，这些中小房企的不断崛起，本身就说明了问题。
深耕区域市场成为突围重点
仔细分析2013年71家百亿销售企业情况，可以总结出不少经验和趋势。如一些区域型房企，凭借对部分热点市场的把控和适应能力，实现了快速增长。例如，新城控股2013年充分利用上市平台获取战略资源、加速业务拓展，并积极把握华东地区活跃的市场需求，加大产品供应，销售金额超过200亿元。在历年的中国房地产百强企业研究中，来自河南的建业和湖北的福星惠誉更是区域市场突围的标杆房企。虽然没有大规模的扩张，产品线相对也不够丰富，但福星惠誉立足武汉及湖北市场，通过上市公司的背景，在资本操作方面屡有建树和创新，树立了企业和项目的品牌，逐步成长为区域龙头房企，最近几年，福星惠誉在武汉的市场份额一直位居前三位，力压众多性品牌房企。
抓住新型城镇化机遇
从71家百亿企业总部所在地的区域分布来看，珠三角地区企业规模、数量，入榜企业27家占四成，其次为环渤海地区企业21家，长三角、中西部各有18家和5家。而这背后的原因也显而易见，珠三角、环渤海、长三角区域的城市化水平更高，产业发达人口集聚效应突出，自然为房地产发展带来了促进力量，也让众多房企实现了高速发展。典型案例如华夏幸福，在首都经济圈的——体化进程中，抓住新型城镇化机遇，利用“产城融合、城乡一体”产业新城模式实现了快速扩张，2013年销售额374亿元。2014年1月8日，华夏幸福又与湖北省葛店经济技术开发区签意向开发协议，委托区域占地面积约18平方公里。
对于扎根区域市场的中小房企而言，除了对本地市场与消费习惯的把握能力，通常还具有较强的“人脉优势”，能够为他们赢得更多发展机遇。比如现在很多城市开展城中村和旧城改造，由于改造成本、拆迁等不可控因素，万科等上市企业一般不会轻易涉及，这给擅长整合本地资源的中小房企留下了更多的发展空间。在这方面福星惠誉颇有心得，目前，通过城中村旧城改造方面有多年的探索和实践，福星惠誉已成为城中村旧城改造专家，并取得了“城中村旧城改造专业领先品牌”地位，不仅得到政府大力的支持和扶持，更是作为旗帜受到建没部的重点表彰，国家开发银行先后给予100亿元授信。
考虑产品突围
2013年，万科、保利、恒大三家企业普通产品与中端产品各占45%，碧桂园普通产品占比超过50%，世茂的普通、中端产品占比也达85%，可见，百亿房企通过完善产品线对刚需市场的首置首改进行全面覆盖，借此实现了业绩的快速增长。这些房地产巨头大多是上市公司，业绩增长的考核指标压力大，2011年调控趋严以后，高端住宅受限严重，大部分龙头房企都采取快周转策略，产品主要针对刚需群体，通过资金回笼速度实现利润的稳定和提高，并不断增加土地储备快进快出。
对于中小房企而言，在拿地成本越来越高的情况下，如果一味跟随大佬们的节奏，特别是快周转策略下，中小房企的品牌、产品、营销、资金、管理水平的短板会暴露的更明显，与其如此，在一二线城市，中小房企不如采取差异化策略，通过精选项目、谨慎扩张、利润化原则，充分挖掘地块价值，规避刚需产品的激烈拼争，适当针对改善性高端客户，从户型、地段、营销等方面做文章，如通过非毛坯、旅游、养老概念策略，提高产品附加值，实现稳健发展。
另外，基于住宅的限购仍将持续，中小房企可以增加商业地产的开发比例，重点打造综合体项目，平衡住宅和商业的发展风险。此外，中小房企之间也可以通过联合、参股、并购等合作方式，取长补短提高实力，保证在局部市场的竞争力优势。
总的来说，调控持续，在土地成本提高、融资成本提高、销售日益困难的情况下，大型房企的战略意识、项目布局、营运水平和融资能力都高出一筹，中小房企生存空间将不断缩小，这是大势所趋！逆水行舟，不进则退，中小房企如果不积极应对，被淘汰的命运恐怕不可避免。
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