[摘要] 申银万国9月3日发布题为“土地改革吹响攻坚号角”的研究报告称，拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估，建议关注受益集体用地流转放宽，拥有农地、林地储备的上市公司。
卖地方式创新更待征地制度改革
目前，我国土地制度是城乡二元分割，城市市区土地属国家所有，农村和城市郊区土地除法律规定外，属农民集体所有。集体土地禁止直接入市，主要通过政府征用，转为国有建设用地后，再通过招拍挂进行出让。我国实行比较严格的建设用地总量控制。任何单位和个人需要建设用地的都必须依法申请，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。在此制度下，政府垄断建设用地供给，一是导致城市建设用地紧张，土地价格高企，房地产价格上涨；二是导致土地财政膨胀，政府行为被征地“绑架”；三是造成土地价格机制扭曲，农民无法享受土地增值，城乡差距扩大。
目前，征地制度改革已是大势所趋，资本市场对此预期非常强烈，多只个股连续涨停，但征地制度改革是一项系统工程，牵一发而动全身，既要顶层设计，也需基层探索。综合来看，改革征地制度可先从城市郊区土地试点开始，提高农民在土地增值中的分配比例。征地方式可考虑将招拍挂制度改为零地价或低成本价供地，房价不含地价或仅含低成本地价，但房屋持有者每年按房产市场价格一定比例缴纳房产税；政府退出征地过程，主要负责做好供地规划，土地供应和价格决定由用地主体与农村集体组织直接谈判，实现建设用地供给市场化。
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