[摘要] 房地产调控长效机制的建立是渐进式过程，限购、限价、限贷等短期政策很难快速退出，尤其在十八届三中全会召开前，决策层对楼市调控的态度将以稳为主，不会容忍政策大幅变动，最早的政策变动可能出现在三中全会之后。
我国房地产调控正处在从行政调控向市场化长效机制转变的过渡期。上半年房地产市场对国内生产总值（GDP）的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近2个百分点，房地产在国民经济中的地位并未明显改变。
房地产调控不缺政策缺改革
自2003年实施房地产调控以来，调控效果不尽如人意，房价陷入“屡调屡涨”怪圈，房地产市场似乎成了一个投机市场。近年来，我国房地产市场又出现了一个全新问题，一二线城市供不应求，房价“高烧不退”；而部分三四线城市则库存大量积压，“鬼城”、“鬼楼”不时出现，房地产市场呈现严重的两极分化。过去限购、限价、限贷等行政调控手段，主要针对一二线热点城市设计，只注重从需求上给市场降温，在扩大供给方面力度不够，土地和楼盘的有效供给明显不足，可谓“治标不治本”。并且这些措施到了三四线城市“药不对症”，就会完全走样。
实际上，在我国房地产调控缺的不是政策，而是改革。历史地看，也正是改革的不彻底造就了今日房地产市场之怪现状。作为当年在推行分税制改革的代价，土地出让收入部分归于地方政府，这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。“土地财政”本可以避免，但是由于改革不彻底，推行分税制的一个重要前提——清晰地划分中央与地方的事权和支出分配，被刻意地“回避”了，分税制在中国成了中央实现经济集权的手段。
由于财政分配不平衡，地方政府事权和财政支出过重，地方政府财政收入60%上缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重，土地出让收入成为地方政府的财政收入来源，逐步演变成了“土地财政”的局面。
房地产价格上涨成为对地方政府最有利的财政保障，把房地产当成“提款机”，把土地当成“印钞机”。自2003年经营性用地实行“招拍挂”制度以来，“地王”层出不穷，土地价格上涨幅度远远高于房价。我国逐步形成土地出让政府垄断，政府既作为土地的拥有者，又作为“招拍挂”的裁决者，很容易操控地价。一些地方官员在任期内为提高政绩，通过“招拍挂”提前超额将土地指标卖光，造成开发商大量囤地以备土地，有些开发商储备的土地居然可用10年或20年。
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