[摘要] 在上半年楼市调控步步趋紧的背景下，多数主流房企加速推盘走量，一不小心竟然赢得了三年多来账面数字最靓丽的中报。不管是万科、世茂、莱蒙领衔的上市房企，还是星河集团、卓越集团这样的民企巨头，都同比往年多收了三五斗。
中国房地产企业现状：强者恒强 弱者僵尸化
（来源：福布斯中文网）2012年，房地产市场继续受到调控，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动，但也未有新政策出台。在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，首次置业和首次改善需求得到释放，市场成交逐步活跃。
我们对房地产企业的观察分析，目前产生了一个观察视点，即分为房产央企、房产民企、地方房产国企、地方房产民企，四种类型，类风头正盛，融资成本也低，而且有联合做大做强之式；第二类，因为资本实力强劲，产品品质领先，领导人也和政府高层、协会、工商联组织有紧密联系，所以地方政府随着不同城市层级也多半给与不同力度的支持；现在地方房产国企，反而进取心不足，陷于区域开发限制的要求，人力资源也跟不上时代要求，如果不改制的话，目前大半显得类似于僵尸状态，比较明显的如南京、上海等区域住宅办转型的房产公司；最后就是地方民企，规模不大，拿地压力巨大，在外来大企业冲击下，基本无还手之力，往往选择退出市场或者合作开发，因为他们在融资、产品、风险组合都处于弱势；但是这一现象在前30年的城镇化下产生的态势，会在后三十年的城镇化浪潮下发生变化吗？
我们来看看，目前的现状和未来的变化：繁荣背后的隐忧
2012年，房地产市场继续受到调控，抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本政策未出现松动，但也未有新政策出台。在差别化信贷政策以及企业大力营销推广的影响下，首次置业和首次改善需求得到释放，市场成交逐步活跃。行业分化整合走势更趋明朗，房企坚持主流市场定位，适时调整策略促进销售，推盘节奏契合市场变化，取得了良好的业绩，竞争优势得以巩固，市场集中度进一步提升。
对占整体房地产企业0.2%的房地产上市企业的综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面的分析，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势。
繁荣：总量增大，规模化趋势明显，但形成了企业生存的局部门槛
总体而言，房地产上市企业资产总量逐步增大，规模化趋势明显。
2012年房地产市场调控未出新政，调控处于常态，不少房地产上市公司销售业绩逐步改善，各项运营规模指标均值有所增加。资产规模方面，上市房企资产总额均值为291.87亿元，同比上升7.85%；净资产均值为87.66亿元，同比上升8.66%；房地产业务收入均值为62.80亿元，同比上升12.33%；营业利润均值16.07亿元，同比上升3.34%。
其中，运营规模明显超过行业平均水平，具有较强的规模优势的企业占到总体企业数量的19%，总资产均值达到923.61亿元，房地产业务收入均值为229.87亿元，净资产均值和营业利润均值分别为261.75亿元和59.87亿元，四项指标较上年均有所增长。万科、恒大、保利及中海等传统优势房地产上市公司稳居规模渐进型企业行列，领先优势进一步扩大。但同时，规模远低于行业平均水平，且规模增长速度波动较大，缺乏成长后劲的企业数量占到了44%之多，且盈利情况不容乐观，营业利润均值仅2.91亿元，同比降幅超过20%，值得引起高度重视。
隐忧：负债水平高，盈利下降
在房地产企业总体规模逐步增长的同时，也存在着一些不容轻视的问题。概括而言，负债水平高、融资渠道窄、盈利能力有所下降等给未来房地产企业的健康发展埋下了隐患。这些问题在一些中小企业身体体现的最为突出。
尽管年内部分企业通过积极的销售策略有效地平衡了企业现金流，降低了资金链压力，但从整个行业来看，负债水平仍在历史高位徘徊，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%，其中资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年有所上升，资金链风险仍在累积。上市房企抗风险能力差异快速分化。一方面，随着更多企业对调控政策和市场变化的理解和把握，及时加快周转速度，有效降低负债水平，具有较强抗风险能力的企业数量大幅提升；另一方面，部分中小企业产品相对单一，调整销售策略的能力有限，加之国内信贷等融资渠道基于风险控制更倾向于大中型开发企业，造成中小企业融资相对较困难，企业财务风险快速累积。
2012年，上市房企盈利水平有所下滑，营业利润下滑的企业较上年增加26家至87家。全部上市房企净利润均值为11.82亿元，较上年小幅减少；现金及现金等价物余额均值为36.75亿元，同比上升19.64%。从比率指标看，2012年成本费用利润率、净资产率和总资产利润率均值三项指标均呈下跌之势，分别为31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。净利润率水平远低于行业平均水平，短期内无法维持一定的盈利水平以及净利润持续下滑的企业占到相当的比重，有40%之多。盈利下滑型企业出现亏损，净利润均值为-0.76亿元。
而且特大央企、民企保利、中海、绿地、万达、恒大、万科充分利用A+H市场的融资平台，加大融资力度、产品创新、研究投入、跨界资源整合，已经把地方国企和民企甩在了身后，以使得很多地方企业无所作为和无法作为。大型企业为了城市进入和城镇化研究以及政策研究，投入都是千万级的研究经费，人员配置和跨界资源合作也是大手笔，融资力度也是银行基金信托中和外，这些都已经形成了局部垄断的门槛。
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