[摘要] 近一年以来，调控一直是楼市的主旋律，在一轮接一轮的调控过程当中成交量和房价出现过反复震荡波动，刚性需求和商业地产不时爆发出勃勃生机，而在这轮调控中，豪宅市场无疑是被集体点穴：成交急剧下滑，不少项目持续零成交。
成交爆冷隐身交易 限购下豪宅市场被集体点穴
(来源:今日早报)近一年以来，调控一直是楼市的主旋律，在一轮接一轮的调控过程当中成交量和房价出现过反复震荡波动，刚性需求和商业地产不时爆发出勃勃生机，而在这轮调控中，豪宅市场无疑是被集体点穴：成交急剧下滑，不少项目持续零成交。
原因主要有两点，
一则，在限购令下，有实力的买家没有资格购买。
二则，即使打折，有资格下单的买家依然缺乏购买实力。
在这样的尴尬处境中，也注定了今年豪宅被集体边缘化的命运。
多个豪宅
持续零成交
豪宅之所以是豪宅，除了建筑本身的一系列高标准条件之外，最重要的莫过于超高的房产总价了。按照像杭州这样一线城市目前的房价，百万身价的房子只能算是普通住宅了，要想跻身豪宅行列，估计至少得500万以上，这是一个什么概念，中国人目前的人均年收入不足3万元，也就是一个普通人不吃不喝的状态下将近要工作167年才能买得起这样的一套房子。虽然中国有钱人的比例不高，但是因为人口基数庞大，因此有钱人的数目还是很大的，买得起这些高价豪宅的人还是大有人在，豪宅投资一度是房产投资乐土。
但随着加息、限贷、限购等一系列政策的相继出炉，房地产市场调控效果明显。杭州高端物业的成交量大幅下滑。
不少单价3万元以上，总价500万元以上的楼盘已经持续零成交，或者成交数目寥寥无几。某楼盘新推一批房源，开盘当天甚至连客户都没有几个。
根据汉嘉地产研究中心数据统计，截止到本月11日，杭州今年总价在500万元以上的高端住宅项目市场占比仅为4%。
二手豪宅跌价
在二手房市场上，不少豪宅身价也纷纷缩水。
比如某套别墅原来叫价4500万元的，最后3800万元成交，总价降了700万元。
“现在市场行情比较淡，还是有很多房子愿意稍微让让价的，”一位房产经纪透露，因为豪宅的总价本身就比较高，动辄总价上千万元，甚至是2000－4000万元，所以房子稍微一让价就显得数额巨大，“现在三四千万元总价的房子，稍微便宜个300－500万元，还是比较好谈的。”而在一些二手房源的网站上，检索桃花源、金色海岸、新绿园等二手豪宅，常常能看到“高性价比”、“房东出国定居急售”等推荐信息。不少房源都存在着信息重复的问题，其中很多房子都可以看出是毛坯，或者从未居住过。
除了少部分跌价成交外，随着后市的进一步看跌，不少二手房豪宅甚至是有价无市，乏人问津。即使是一些品牌中介，一个月可能也成交不了一两套总价超过500万元的房源，还有一些从前专职从事豪宅买卖交易的房产经纪人，纷纷转向了普通物业的成交或者租赁业务。
新盘低价上市
冷清行情下，新上市的豪宅也开始低价开盘。
今年，距武林广场仅700米的新湖武林国际的低价开盘，让整个市场为之侧目。
11月份，新湖武林国际首推1号楼的87平方米和134平方米高层公寓，其非毛坯房源起价约38000元/平方米，而毛坯房源的起价更低至33000元/平方米左右。再向四周看看该楼盘所在的武林广场周边：大家武林府在售均价55000元/平方米，绿城阑园在售均价53800元/平方米，深蓝广场，11月平均挂价52817元/平方米；白马公寓，11月平均挂价47707元/平方米。这是杭州最为黄金的地段，新盘的预计均价从一直在4-5万元之间，新湖武林国际的低开，直接把武林广场周边住宅的价格体系从“5”字头转向了“3”字头。
除了新开楼盘的价格明显低于预期外，不少豪宅都在内部圈层中悄悄打折。
流行隐身成交
即使是低价，豪宅成交还面临着严峻的限购令。
“限购令下，现在不少豪宅都采用线下签订协议的方式来销售。”杭州某知情人士爆料，这种线下交易的方式，主要是一些未满足购房条件的购房者与开发商之间签订相关的约定购房协议。目前市场上涉及的相关楼盘有很多，一些法律界人士认为，这些合同在执行的时候可能存在着一定的风险。
“你看透明售房网上，现在很多豪宅的成交记录都很少的，但实际上可能还是有一定的成交。”这位知情人士表示，不同楼盘的线下成交合同都不太一样，主要的内容是在限购政策下，与已经不具备购房条件的购房者签订约定的购房协议。
“这种合同基本上就是在赌限购令在楼盘交付前取消。”该人士表示，约定内容基本上都约定在商品房交付时，如果限购令已经取消，那么购房者需正式购买下该套房屋，上网签订正式的购房合同；如果在交房时限购令还未取消，导致购房者无法办理相关的产权证，那么购房者可以退房，有的开发商表示会给予一定的赔偿，赔偿金额基本上在总价的10%-15%之间。
限购令下，豪宅销售受到冲击，目前杭州市场上许多相关的楼盘都涉及到此类的“隐身”成交，其中还有不少是知名的品牌开发商楼盘。
浙江腾飞金鹰律师事务所吴方荣律师表示，在他接触到的相关购房者或开发商的案例中，此类隐身合同主要分成三大类，一类是商品房买卖合同，一类是采用预订方式的预订合同，还有一类是租赁合同，约定先以租赁的方式取得该套房屋，在限购令取消后再转换成正式的成交合同。
而除了约定到限购令取消时间外，还有一些购房者则是因为暂时不满足购房条件而签订的相关合同。比如说目前要求外地购房者交纳社保必须满一年才具备买房资格，有的购房者在想下单的时候才交纳了半年社保，那就暂时先约定到半年后，等社保满一年就签订正式的购房合同。还有的购房者自己名下已经有好几套物业，不具备买房资格了，而子女可能再过半年就要满18周岁，那么就约定到子女成年后，以子女的名义购买该套物业。
市场或将分化
一些专业人士认为，隐身成交的此类合同是在限购令的政策下，又是违反相关的规定精神的。合同可能不违法，但在具体执行的过程中又存在着一定的风险。比如说，等到交房时限购令还没有取消，购房者不能正常地取得产权证，就很难合法处置已经花了很多钱买下的房子，只有退房。对于一般的买房人而言，总是希望能够拥有房子的产权。另外，政策因素千变万化，很难预计到时候还会出现些什么样具体的纠纷，但从法律的角度，这些纠纷几乎是可以预见得到的。
与普通住宅全面受到影响不同的是，豪宅市场未来或许将出现明显分化的趋势。2009年房价疯狂上涨之后，一些楼盘的缺点被高房价所掩盖，使得越来越多的高价楼盘敢以高端甚至豪宅自居，杭州楼市中动不动就是千万豪宅。成交清淡后，买房人会更趋于理性，会重新审视楼盘的价值。在此情况下，真正地段、资源稀缺的豪宅可能售价坚挺，而一些过分依赖包装的豪宅身价将出现缩水。
沪明年仍执行住房限购政策 房价或在下降通道内
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