[摘要] 近日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一接受了观点地产新媒体的专访。朱中一称：过去房价涨得快的城市，现在有可能会跌下来，还有的则像中西部地区出现量价齐升。所以，笼统的讲什么时候到拐点是不合适的。对中西部的城市，我们也要防止房价上涨蔓延的问题。
朱中一：中西部城市谨防楼价上涨蔓延
(来源:观点地产网)近日，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一接受了观点地产新媒体的专访。在表达对当下房地产市场的一些看法时，朱中一保持了一贯的谨慎态度。
对于限购、限价等调控措施，朱中一认为，国家应该要把短期的调控措施和中长期的制度结合起来，像这种限购、限价性的措施，通过差别化的信贷税收政策，也同样能够达到这个目的。
朱中一建议，在抑制老百姓直接投资购房的同时，要考虑创新房地产的金融产品。国家能不能开设一些有关公共租赁房的基金，引导老百姓投资到基金里去，通过固定的回报解决了公租房的资金不足，又拓宽了老百姓的投资渠道。
而对于上半年部分房企降价销售的举动，朱中一表示，这是企业顺应市场的手段。“企业要思考销售价格和销售面积的平衡，怎么样有利于资金回笼，资金回笼后才会继续发展。不管是什么样的企业，总归是生存，发展第二。”
对于何时会出现房价拐点，朱中一认为，这应该按城市、按地段、按项目来讲，应该让企业自己来决策。我国的房地产市场发展很不平衡，目前的房价从某种意义上来说，还是与区位密切相关的。在不同的城市，房价有的在升，有的在降。所以，笼统的讲什么时候到拐点是不合适的。
朱中一还指出，房地产行业的下一个十年，是机遇和挑战同时存在的十年。城镇化的快速发展带来了机遇，同时，行业和企业面临转型发展的挑战。作为国家来说，则面临抓紧把短期调控和中长期制度结合起来，使之与未来发展相适应的挑战。
以下为观点地产新媒体对朱中一的采访实录：
观点地产新媒体：现在越来越多的房企开始进入到商业地产、旅游地产、养老地产等领域，您怎么看待这种现象？
朱中一：首先，对于商业地产、旅游地产、养老地产，国家在政策上都是支持的，大家关注也是正常的。
其次，不管是商业地产、旅游地产，还是养老地产，都有其特殊的地方，与住宅地产的模式不一样。比如说，他们不像住宅一样是完全销售的，有的可能租赁结合，有的是自己持有，商业地产就很典型。旅游地产包括酒店等项目，也属于持有物业。养老地产除租、售外，也有采取有限产权以及产权式酒店管理方式的。
第三，商业地产、旅游地产、养老地产对资金的要求比较高，还有一些管理运营方面的情况需要注意。不同的地产，需求不完全一样，管理的人才也会多一点，所以房地产企业在进入一个新的地产业态的时候要做好相应的人才、资金等问题的准备，不要盲目进入。
观点地产新媒体：也就是说还是有一些风险，要谨慎一点。
朱中一：那是肯定的，任何一个事情都是这样的，机遇和风险都是对等的。
还有一个问题，每一个业态都有总量基本平衡、结构基本合理的问题。因此，在进入新业态时，要做好市场的分析，这一点特别重要。要做好业态分析，需要结合不同层次的消费群体，考虑开发建设不同的产品。
如现在大家比较关注的城市综合体，但是建多了，老百姓可能没有那么多的消费能力。相反，接近老百姓的一些社区商业网点，老百姓是需要的，但一些房企可能关注不够。
在养老地产方面，我们国家85%左右的老人靠居家养老和社区服务来提供的。在机构养老或者异地养老的人大概就是15%左右。
观点地产新媒体：您之前说过住宅依然是房地产开发的主要业态。
朱中一：这个是毫无疑问的，也是一定要跟大家说清楚的问题。
在整个房地产市场里面，住宅还是的业态，占整个房地产投资的70%左右，所以不能因为现在的调控，就认为住宅市场就没有发展空间了，因为我们国家的城市化还在推进，自住性、改善性等住宅的需求量还是比较大的。还有“十二五”期间，旧城改造、城中村改造、城乡结合部改造的量也比较大。
像广州、深圳、北京、上海，这些城市有两个特点，一个是因为城镇化率比其他地方高，另一个是房地产市场的发展时间比其他地方长。所以，一线城市房地产市场继续发展的余地就小一些，并不是说一线城市住宅就是不发展了。
观点地产新媒体：那有什么发展余地呢？
朱中一：这里有两个问题。一是地方政府要做住房普查，不管是一线城市，还是二线、三线城市，每个城市都要做住房普查。二是在住房普查的基础上提出住房的建设规划，像国家的五年规划一样，我认为住房也应该搞五年规划或年度计划。根据住房普查的情况，就能知道缺多少房，应该盖多少房。
观点地产新媒体：就是说应该进行住房普查，掌握需求的总情况？
朱中一：对，要了解总的需求是多少。这个总的需求包括了保障性住房的需求、市场的需求，在这个基础上制定的住房建设规划，包括保障性住房规划，才是比较有说服力的规划。这样房地产开发商开发项目时心里也有底了，市场也健康有序了。这些基础性的工作是必须要做的，但现在这两方面工作比较滞后。
观点地产新媒体：现在很多一线城市都已采取限购、限价等调控措施，对此您怎么看？
朱中一：限购、限价等，在国家的相关文件里，是在一定时期内采取的措施，这个“一定时期”是多长，国家应该考虑，各个地方也应该考虑。但是，我想国家应该要把短期的调控措施和中长期的制度结合起来，像这种限购、限价性的措施，通过差别化的信贷税收政策，也同样能够达到这个目的。
对于作为自住性、改善性的住宅，政府应在政策上支持；对投机、投资购房在政策上应该遏制。
观点地产新媒体：国家对投资方面的调控力度应该会越来越大吧？
朱中一：房地产本身具有消费属性和投资属性，而位的属性是用来居住的，在我国人均土地资源稀缺和当前通膨预期及房价仍在高位的情况下，抑制投机投资性购房是必要的。
在抑制老百姓直接投资购房的同时，要考虑创新房地产的金融产品。国家能不能开设一些有关公共租赁房的基金，引导老百姓投资到基金里去，通过固定的回报解决了公租房的资金不足，又拓宽了老百姓的投资渠道。所以对房地产投资不宜简单地采取堵的办法，既堵又疏。另外，如果有的居民、机构投资的住房是用于出租的，而不是炒作的，是否应该鼓励，这也要研究，因为我国的租赁市场还是要发展的。这些都是中长期制度需要研究的问题。
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