[摘要] 存款准备金率上调的消息发出后，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使对首套住房，也有部分商业银行取消了8.5折利率优惠。
易宪容：银行优惠的信贷政策可能成为历史
（来源：新金融观察报）
易宪容，1958年10月出生于江西上高。
目前是中国社会科学院金融研究所研究员。
著有《现代合约经济学导论》《交易行为与合约选择》《科斯经济思想研究》《金融市场与制度选择》《现代经济学入门》（合著）《金融市场的合约分析》《经济学与经济的迷思》《金融市场的震荡与发展》《经济繁荣与权力运作》等书。
存款准备金率上调的消息发出后，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使对首套住房，也有部分商业银行取消了8.5折利率优惠。
2010年，是政府对房地产市场宏观调整最为关注的一年，出台的国十条也是房地产宏观调控政策的重大转折。但为何2010年房地产市场宏观调控没有达到预期的目标，其原因何在？2011年房地产市场会不会顺延2010年的大势？如果不会，那么最为重要的政策变化是什么？
现在市场主流意见是，由于房地产市场调整与政策预期较远，因此，政府可能会出台第三波新的住房宏观调控政策。不管重庆、上海这些地方出台什么样的房地产税，不管房地产税对住房市场有没有影响，但有一条是有目共睹的——市场对房地产税出台十分关注。
房地产税包括哪些内容？征收对象是谁？对谁影响大？在房地产税没有正式出台之前，市场也仅仅是猜测。如果以此来评估房地产税将对国内住房市场有何影响，那更是无稽之谈。
对房地产市场影响最为重要的政策应该包括两个方面：一是住房信贷政策；二是住房税收政策。这两种住房政策，一个是对购买住房者的事前限制，另一个是对住房持有者的事后利益调整。
在当前住房市场信息不完全、二手住房市场不发达与不成熟、房地产市场评估体系尚未建立等情况下，要推出一个公平公正的房地产税并对住房持有者再言调整利益关系是不容易的。这需要一系列的基础条件，而这些条件并非短期内可以达成的。
对于住房信贷政策则是不同，它是对住房购买者政策上的事前限制。通过这些政策可以市场准入，不同的金融杠杆率及融资成本规定哪些住房购买者可进入、不可进入或限制性进入等。因此，住房信贷政策实施起来也方便得多。2010年的国十条，尽管其包括的内容很多，但对住房市场影响的还应该是住房信贷政策，特别是个人住房按揭贷款政策。因为，对房地产开发商来说，特别是对于已经繁荣了多年的房地产市场来说，资金来源已经不是问题了，房地产开发商完全能够从不同的市场融集到资金，只不过不同渠道其融资成本高低不一而已。
近几年来，个人住房按揭贷款差别化政策对国内住房市场产生了巨大的影响。根据2003年以前的政策，个人住房按揭贷款只能购买普遍商品房，优惠条件有限，特别是不得购买豪华型住房，所以，在这个时期，进入住房投机炒作的人少。2003年之后住房按揭贷款市场准入，则沿用以前的低门槛规定，各地开始对住房进行炒作。直到2007年央行出台的359号文件与452号文件才对投机性住房及消费性住房采取严格差别化信贷政策，从而导致2008年房地产市场价格出现较大调整。但是该政策被2008年9月突如其来的美国金融危机所打断，之后131号文件的出台则弱化了个人住房按揭贷款的差别化，投机炒作者蜂拥住房市场，使得2009年与2010年房地产投机炒作潮四起。
面对巨大的房地产泡沫，2010年国十条又重新举起了个人住房信贷差别化政策的大旗。比如说，套住房贷款的首付比重提高到30%以上，按揭贷款利率由商业银行自己风险定价；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上，其按揭贷款利率为基准的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭贷款；禁止居民的异地贷款等。这些政策对住房购买者有了新的市场准入，融资的杠杆比调低，融资成本增加。但是，对于商业银行来说，在执行中两个地方有弹性。一是对购买首套住房者的利率没有量上的规定，商业银行可根据情况对信贷风险定价；二是对已经购买了的存量住房好像鞭长莫及。这样就使房地产投资炒作者认为住房投机炒作仍有较大政策空间，住房市场的预期没有改革，从而住房投机炒作迅速传导到。比如，三、四线城市的居民也看到住房投机炒作的有利可图而蜂拥进入房地产市场。商业银行的从业人员也在千方百计地利用这种弹性过度扩张个人按揭贷款。国十条宏观调控的效果之所以没有达到预期目标，2010年国内房地产市场之所以能够继续繁荣，就与差别化的个人住房按揭贷款政策仍存在弹性有关。
因此，在2010年的个人按揭信贷政策变化的情况下，对现有存量住房的按揭贷款都会重新厘定贷款利率。不过，由于央行差别化的存款准备金率政策出台又改变了商业银行的行为。据报道，目前不少地方的商业银行开始全面调高个人住房按揭贷款利率，不仅第二套住房的按揭贷款利率按照现在的政策上升到基准利率1.1倍以上，而且即使对首套住房，也有部分商业银行取消了8.5折优惠利率。因为，通过存款准备金率的上调可以把当前商业银行的信贷规模限制在一定的范围内，使商业银行的可贷款资金减少。可以说，上调存款准备金率，将会使商业银行对住房按揭贷款的重新风险定价受到较大影响。如果国内商业银行对个人住房按揭贷款进行区别性的风险定价，那么个人住房贷款利率将全面上升，过度优惠的信贷政策可能成为历史。如果说个人住房按揭优惠贷款成为历史，那么新政策对房地产市场将造成巨大的冲击与影响，国内房地产市场价格的调整也是必然的。
当前国内房地产市场的发展和繁荣与个人住房按揭贷款的市场准入、融资杠杆率、融资成本及融资的便利性密切相关。如果个人住房按揭贷款真正地实行差别化的信贷政策并全面收紧，其贷款利率快速上调，这不仅使得住房炒作的杠杆率全面提高，而且也让住房炒作成本快速上升。在这种情况下，就可能促使国内房地产市场的投资预期发生根本改变。不过，这种信贷政策的执行情况如何，目前还是一个未知数，还需拭目以待。
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