新一轮楼市调控力压畸高房价
众所 ，2009年房地产市场经历了一个相当怪异的复苏、回暖、繁荣、疯狂的过程，部分城市投资投机成风，房价暴涨一倍左右。于是，2009年12月，国务院出台“国四条”，拉开紧缩型调控的大幕，其后又有五部委土地出让新政、“国十一条”等出台。然而，楼市经历了1～2月的季节性短暂调控后，3月下半月开始，以北京一天诞生3个地王为标志，部分城市地价房价显露新一轮上涨的迹象。中央忍无可忍，终于展开新一轮楼市调控。
政策的四个之“最”
，政策推出的频率。短短4天时间，却经历了国务院层面的3次政策调控。4月14日，国务院召开一季度经济工作会议，会议通告中涉及到一些房地产内容；4月15日，公布了14日国务院会议中关于房地产政策的更多内容，业界称之为“新国四条”；4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。接连三次披露房地产调控政策，而且一次比一次严厉，不断追加措施，这是近几年的调控中未曾有过的。
第二，政策的规格。2005年以来，国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有4个，但级别不同。2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），属于国务院办公厅明发电报。2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），以及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国办发〔2010〕4号”，属于国务院办公厅文件。
而这次下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国十条）（国发〔2010〕10号），属于国务院文件，级别比上述文件要高，基本上属于宏观调控中档次的文件。由此可见国家对此次调控的重视程度之高。
第三，政策的措辞最严厉。从文件的名称中，就可观察到政策的严厉程度，单就调控房价而言，2005年以来,共有4个国务院文件将调控矛头直指房价。其中“国八条”、“国六条”、“国十五条”等文件的名称中，皆谓之“稳定房价”，而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。去年12月的“国四条”中，首次提出“遏制房价”，彼时业内人士已经惊呼严厉，而此次又加上了一个形容词“坚决”。中央稳定房价的急切心态跃然纸上。
第四，调控措施最有力。应该说“国十条”中的多数内容并无新意，多属今年1月出台的“国十一条”中的内容。但有3条新增内容尤其值得关注：条是贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%。第二条是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
考核问责欲遏土地财政
值得注意的是，“国十条”提出了建立考核问责机制。虽然这一话题以前文件中也曾提及过，但都不及此次这么明确。“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”
自2003年以来的房地产调控，之所以房价越调越涨，一个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。国家调控房地产，与地方利益冲突，尤其是损及土地财政，减少房地产税收。房地产业的属性是区域性，如果不能有效督促地方政府切实执行政策，则难以奢望调控效果。“国十条”中专门将建立考核问责制列为一条，充分证明中央在给地方政府施以前所未有的压力。而且，考虑到明年政府将面临换届前的考核，地方官员对政策的执行应当会更加积极。
同时，后续政策的出台值得关注。“国十条”中提及：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”这就预示着，物业税将会加快研究，房产税短期内有可能在一线城市进行完善后推出，土地增值税铁定会严格征收。
拐点终于来了
既然“国十条”如此严厉地遏制房价过快上涨，那么房价自然会经历一个涨幅收窄、滞涨、下跌的过程。从中央意愿看，并不希望房价大涨大跌，理想目标是稳定房价或让房价小幅上涨。然而，资产价格有自己的规律，很难维持一个稳定状态，要么上涨，要么下跌。
今年3月，70个大中城市房价同比涨幅为11.7%，已超过2008年1月11.3%的历史值（2005年以来有此统计数据以来），4月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5～7月之间。
更有分析价值的是房价的环比情况。2009年12月，70个大中城市房价环比增幅再次攀上1.5%，为此前26个月以来的涨幅。2010年1月，环比涨幅收窄至1.3%，2月环比上涨0.9%，3月环比上涨1.1%，涨幅重新增加，说明3月房价重现加速上涨苗头，显然这是中央所不愿看到的，所以展开新一轮调控。在政策重压之下，四五月房价环比涨幅将收窄，6月或7月就会出现止涨，或小跌，下半年将以下跌为主基调。
当然，上述分析是整体情况，大概可以认为房价将于6月前后出现拐点，其标志就是环比涨幅为零。至于政策重点关注的高房价城市，比如一线城市的房价，将会更快地出现整体性的下跌。从微观层面分析，也即人们所感受的现实市场中，目前很多楼盘或二手房已经开始止涨或下跌，基本上可以认为“国十条”出台后，微观市场中立即出现了房价拐点。至于房价下跌的幅度，若以指数价格看，70个城市房价指数将会在下半年出现同比负增长，但跌幅很难超过5%。若以同质房源的情况看，一线城市房价和少数东部二线城市可能会下跌三成左右，中西部城市降幅不会太显著。
至于商品房成交量。2009年，商品房销售面积高达近9.4亿平方米，创历史新高，同比增幅为42.1%。2010年1～3月，销售面积增长收窄为35.8%，接下来，这一涨幅还会继续快速收窄，直至逆转为负增长。显而易见，2009年的天量销售面积并不正常，其中掺杂了相当多的投资投机成分，在政策挤压下，预计2010年商品房销售面积将比2009年下降20%～30%。
链接
住房和城乡建设部加大房地产市场监管力度
取得预售许可前不得变相收取定金
据住房和城乡建设部官方网站消息，住房城乡建设部日前下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》）。这是住房城乡建设部贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称国办发〔2010〕4号文）的重要规范性文件。
《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。主要包括以下方面：
――进一步加强房地产市场监管。一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式，人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。
――完善商品住房预售制度。一是要求各地严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的规模和工程形象进度要求，预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
――健全房地产市场监督管理机制。各地要通过房地产信息网络公开等措施，加大对违法违规行为的查处力度，尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。( 中国经济导报)
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
