随着商业地产竞争日趋激烈，购买商铺、写字楼、公寓的投资者对于房源的要求已不再执着于地段、价格、户型等因素，而是愈发关注起了项目交付后的物业管理服务。
物业管理成为置业投资推荐时的重要“卖点”，哪些商业物业费、商业特色服务，置业者愿意埋单？
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A 好物管能加分
虽然商业地产的硬件条件固然重要，但以物业管理为实质的软件实力对于商业地产的运转同样重要。商用物业的成功很大程度上就取决于后期的物业管理水平。
专业的物管公司，能够给写字楼营造出一个良好的内部办公环境，并对大厦的设备设施提供优质的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。
“我们公司在这里办公已经13年了，虽然硬件上显得有点‘落伍’了，但这里的物管服务令我很满意，所以这些年我们没有换地方。”在富中国际的一家保险公司负责人周先生说。
2003年开始运营的贵阳富中国际广场对物业服务重要性的体会最为深切，该写字楼交付后聘请贵阳锦江物业对大楼进行物管。
公司借鉴上海锦江物业管理理念和经验，塑造出“酒店式服务”特色的锦江物业品牌。在写字楼电梯维护、保洁保安、外来人员接待等方面都体现出很高的水准，在贵阳当时的写字楼中，富中国际广场明显走在前列，可唯独树一帜。
在富中国际的影响下，锦江物业又接管了瓮福国际大厦、黔源大厦、茅台国际商务中心、麒龙CBD中心、麒龙商务港等多个高端写字楼项目。
对于商场的物管，确保业主、商户、顾客生命财产安全是商场核心任务。商场物管的品质主要从其保安、消防、保洁的工作考量。
在贵阳长期负责商场物管的经理吴欢介绍，商场营业时间内人流量大，人员庞杂，商场安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，为商家经营活动提供保障。
当你走在购物中心或者商场，看到整洁的环境，你的心情肯定是愉悦的，进而有购物和消费的欲望。
现在大型商场都是营业时间内实行公共场所（通道、楼梯、前厅、卫生间、天棚、墙面）不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，公共地面不能有明显纸屑，卫生间是不能有异味，安排了专人每隔5到10保洁一次。
通过系统完善的物管，才能提升商场的档次水准，进而提高商场人流量和营业额。
B 投资者看中软实力
去年，卢先生购买了一套200多平方米写字楼。卢先生告诉记者，现在很多写字楼在硬件上狠下工夫，却忽视了软件实力的打造。“而我选择商业地产考量的就是其‘软实力’”
业内人士指出，相比普通住宅的物业，好的管理模式对于商业地产显得更为重要，快捷优势的服务、对硬件设施的及时维护，以及代客租赁等附加服务都是物业增值保值的前提保障。
而事实上，商业地产突出的软件实力，对保证出租率和租金水平的作用显而易见。
朱先生近日预定了一套贵阳·中环一号的公寓。他表示，就是看中了后期仲量联行这个世界著名“管家”，“贵阳公寓太多了，公寓的物业管理服务是否及时到位比住宅更为重要。但真正重视后期物管的项目寥寥无几”。
运行良好的公寓管理会根据每位业主的实际需求，开展个性的、定制化服务，为其提供专属的服务方案。比如私厨定制，礼品定制，生活各种场景皆可定制，针对老人的陪护，针对小孩的照顾，针对情侣的浪漫约会策划，针对一家人的节日布置等。
C 物有所值 “买单”不含糊
贵阳商业地产的物管费不是由政府指导价，而是根据市场实行调节价格，所以没有统一的收费标准，物业费由物业合同双方协商确定。
贵阳普遍在5元/平方米以上，的达10元/平方米，并且还有上涨的趋势。
业内人士向华表示，商业地产的公共设施多，这是比住宅物管费高的主要原因。
根据商业项目建筑标准的不同，物业费可能会发生相当大的变化。比如现在很多新建的商业地产项目在建设中都会选择大量运用石材、大理石等建材。
外观上确实为整个项目增色不少，但这类商业项目的后期物业管理费也高了，保养方面的难度直接增加了环境养护的成本。
另一方面，在公共环境、尤其是空调方面的日常维护中的必需物资的价格上涨也直接导致了物业费的上升。
即使有些项目采用了节能空调，结果仍然如此。因为节能空调的能耗、包括日常管理中的人工费用虽然减少了，但相对的机器的维护费用却是大大提升。
同时，商业地产的物管费收缴比住宅要容易，几乎没有拖欠的情况，“业主不会为了每平方米少一两元钱而和物管公司讨价还价。
业主都比较爽快，要的是服务水平达标，对于大多投资者，这点物管费在整个投资中只是极小的一部分。”向华说。
D“挑管家”实地感受
在选购商业地产投资时应分别从哪些方面挑选靠得住的“管家”？有23年物业管理服务经验，曾在多家物管公司任职的朱云芝给出了建议。
朱云芝表示，写字楼或公寓的软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。
对于写字楼物业服务的考察，可放在公共区域的管理、工程维修是否快捷、大堂公共区域的维护等方面。
另外，在商务服务上，要看物管公司是否能够通过不断改进服务内容，迎合业主不断变化的需要。有条件的话，到物管公司实际管理的项目去体现一下。
昊俁房产2019-06-16 09:43:55
