最近一段时间关于楼市回暖的话题弥漫在朋友圈，仿佛一夜之间，楼市就从2022年岁末的谷底一下子触底反弹到山巅一般
这两个礼拜我跟很多同行朋友交流了一下，包括开发商、中介和销售员，大家普遍都感觉最近的市场跟一月份是有些不一样了
楼市回暖的速度和成交量确实是有点超出预期，也有可能是被这两年的市场影响了心态，所以大家原本的预期都放得比较低，比较平稳
跟几个比较熟悉的分销朋友打听了下，问他们最近这几周的带看和成交情况，总体情况都比较乐观
最近带看量都很多，而且不仅仅局限在周末那两天，工作日也有带看
成交的话每个人都有两三套，多的有四套，还有别墅客户成交的
去年同期我也问过同样的问题，当时过完年很长一段时间，彼此都是大眼瞪小眼，很少带看，没有成交
市场到底有没有好转，真实的市场反馈一方面是在售楼处现场，到售楼处现场可以更加直接的感受到市场的人气和温度
但光有感性的市场认知是不够的，另一方面的反馈更多是体现在最终的成交数据上，这些数据代表了一个个真实用脚投票的购买力
根据市场研究机构发布的成交数据来看，在经过了春节长假的短暂回调后，2月份开始的这几周成交数据都有了明显的变化，而且从趋势来看，接下来这几周市场成交量还会继续上行
成交量快速回升，而且远超节前几周水平，整体提升幅度也都比较大成交均价比之前几周有所下滑，成交主要以刚需和首改客户为主，需求释放更加明确
为了想搞清楚市场到底有没有好，好的程度有多少，考虑到春节时间前后不一样，所以同比市场数据按照农历正月来选取，这样可比性的意义更大一些
因为今年过年时间比较早，又受到元旦前后全民追阳的短期影响，所以在一月份上中旬的市场整体还是趋冷的，但前期政策的叠加影响在节后开始有了明显效果，相对2021年来说，增量确实比较猛
之前也经常聊到，从过去几年第一季度的成交数据来看，贵阳楼市每年春节过后都会迎来一波小高潮
即便在2022年这样低迷的大形势下，三月份相比二月份同样有超过60％的环比增长
从这个图上，很容易看出目前的市场相比2022年同期确实反弹幅度比较大，而且来得早，来得快 但同样需要冷静的来看待目前市场所谓的回暖，现在更多的是修复性行情，并没有再创新高，只是从前两年的高点下来以后，回补的过程还很漫长
过去二十年多来，房价螺旋式上涨的基本逻辑，其实主要在于这三个方面：
2、快速城市化，人口稳定集中增长，个人收入大幅增加和预期持续增长3、期房和按揭制度加杠杆，放大了土地需求和住房需求
即使到了房地产行业深陷沼泽的这两年，在这三条基本逻辑中，第一条和第三条短期来说还是很难改变，或者说想要改变付出的代价会相当大，只是第二条的发展预期减弱了
第二条对一些经济高度集中的大城市来说，基本逻辑仍然没有变，对贵阳来说，强省会单核城市的集中发展，人口总量流入增长依然能够预期，城市化的发展后劲空间依然存在，只是这个增幅速度会比前十年要放缓一些
经常有人问我什么时候是买房的最低点，要能预测得准，我早就去买彩票了
从来没有最低点，只有最合适的点，最低点只有在反弹出现后才知道 在看到明确上涨的信号后再出手，虽然错过了最低点，但也不用承担继续下跌的风险，这其实是绝大多数人能够接受的理想做法
市场的变化，不仅仅体现在新房市场的交易数据上，二手房市场同样有了变化
最近一个月贵阳二手房的挂牌均价开始上涨，说明房东的心态开始发生了一些变化，对涨价挂牌卖掉的信心更强了一些，这同样反映了当下市场交易双方的博弈
在这些数据背后，还有一些大家不一定注意到的地方也开始了微观变化，就比如分销中介的朋友圈也开始发生变化了 除了各种刷屏的成交喜报，涨价海报之外，招聘也是最近他们朋友圈的一大主力内容
春江水暖鸭先知，分销手中介人员是否扩充，其实也是真实反映市场的一个动态指标 没有业绩，没有市场预期，这些分销中介老板怎么会开始重新招聘，无缘无故增加成本当冤大头呢 这一波，楼市起风回暖是毋庸置疑的，希望市场能够持续平稳，期待接下来三月的市场行情
地产屠龙2023-02-28 09:58:00来自北京市
