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开发商购房者双双获利

贵阳网   2016-02-25 20:42

[摘要] 2月19日,一则来自财政部的消息占据了各大网站的重要位置,消息表示,根据国务院有关部署,将对房地产交易环节契税和营业税进行调整,消息一出,精明的业内人士立即认识到,这则消息将对楼市大户型产品的销售起到直接的推动作用,为什么这么说,不妨先来了解新政。

2月19日,一则来自财政部的消息占据了各大网站的重要位置,消息表示,根据国务院有关部署,将对房地产交易环节契税和营业税进行调整,消息一出,精明的业内人士立即认识到,这则消息将对楼市大户型产品的销售起到直接的推动作用,为什么这么说,不妨先来了解新政。

此次出台的调整方案分为两个部分,部分是新房交易中的契税,方案提出,对于个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的的,减按2%的税率征收契税。而在此新政之前的契税方案是,首套房90平方米以下的按照1%的税率征收契税,90平方米至144平方米的按照1.5%的税率征收,144平方米以上按照3%的税率征收,二套房均按照3%的税率征收。也就是说,面积在144平方米以上的首套房可以减少一半的契税,而二套房减少更多,90平方米以下的减少三分之二,90平方米以上的减少三分之一。如果以一套144平方米,总价在120万元的产品计算,作为首套房,新政前购买需要交3.6万元的契税,如今只需要交1.8万元,减少1.8万元契税;如果作为二套房,则需要交2.4万元的契税,减少1.2万元。

新政的第二部分是关于二手房交易中产生的营业税。方案提出,个人将购买不足两年的住房对外销售的,全额征收营业税,个人将购买满2年(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。粗略一看似乎和原有政策出入不大,但是必须注意的是,原政策对于满2年的住宅还有普通住宅和非普通住宅的区别,非普通住宅即使满两年依旧要按照其销售收入减去购买放入的价款后的差额征收营业税,而界定非普通住宅的一项重要标准就是单套建筑面积在140平方米以上的,而新政则不再区别普通住宅和非普通住宅,也就是说140平方米以上的大户型购买满2年后,也可以享受免去营业税的优惠,以一套140平方米总价120万元的二手房为例,新政前出售这套二手房需要交纳6.6万元的营业税,而新政实施后,这个费用将免除。

在对新政的两个部分进行了对比后,我们发现,此次“买房减税”大的受益者应该是楼市中的大户型产品,不论是契税还是营业税,都是户型越大,受利越多,再结合此前的二套房减低首付以及二孩政策等,可以预计的是,在今年,大户型产品将迎来一个销售高峰。

市民反应:

新政效益已然显现

在刚刚过去的春节期间,楼市销售一反春节传统淡季的常态,意外为猴年博取了一个开门红,2月1日至2月14日,节前和节内两周期间,成交商品住宅1394套,平均成交均价达到5667元/平方米,销量追平去年同期的同时,价格实现了大幅度的提高。求其原因,一方面是因为开发商对市场的重视,在节前就纷纷推出力度很大的优惠政策,另一方面也是明媚的天气增加了市民看盘买房的兴趣。而这样的猴年开门红在春节复工的周又迎来“买房减税”的好消息,让整个楼市更加振作。

在新政推出后,记者走访了贵阳市的部分项目,了解市场对于新政的反应。在中渝·城,记者采访了一位正在看房的市民,对于新出的新政,这位市民表示,刚刚在销售顾问这里才获知,他告诉记者,对于这样的政策,老百姓肯定是欢迎的,比较是实打实减少了购房支出,“我个人认为减税和减低利率的性质还不一样,毕竟这是国家在出血了。”这位市民说,从这个方面看,国家看来是下决心支持房地产行业了,现在买房应该是个好机会。项目现场一位销售顾问告诉记者,不少看房者还对新政不大了解,他们在介绍的时候会主动解释新政,而大部分购房者在听到新政后都表示,增加了购房意愿。在中天·未来方舟的销售中心,一位购房者说,新政的确让他更有购房意愿,“我家再买房就属于二套房,放在过去契税是一笔不小的支出,现在减免后,觉得很划算。”这位购房者说,之前对于二套房降低门槛,确实让他们有了买房的能力,但是降低门槛并不代表减少总支出,如今减少的契税对于他们来说优惠则是实打实的。

在对于项目的销售人员进行采访中,记者发现,不少销售人员都表示,相比去年贷款利率政策等利好政策,这一次新政带来的影响作用显现得更快,“确实是看得见的实惠,过去房开再打折,购房者也会觉得有虚的,现在是过去一分钱都不能少的国家要收的契税减少了,购房者就特别买账。”中天·未来方舟的一位销售说,而且随着新政的推行,人们对于楼市的信心也会增加,因此这个政策带来的利好效应可能会不断曾加。

展望猴年:

或成为佳购房年

在“买房减税”的新政推出后,不少业内人士乐观地表示,在利好政策持续推出了近3年后,因为这些政策的叠加,2016年可能会成为一个佳购房年。

业内如此分析也确有道理。首先,当前购房首付已经见到历史低水平,2014年购买首套总价为100万的户型,首付需要30万元,如今只需要20万元,首付减少10万元。其次,贷款利率降至历史低,2014年商业贷款利率还高达6.15%,在2016年,商贷利率仅有4.9%,以30年商贷100万元为例,2014年每月还款需要6092.3元,如今仅需要5307.3月,每年可以减少1万元的还贷。而在政策方面,也是前所未见的大力支持,2014年开始,推出二套房只要还清贷款就按一套房计算,到公积金政策降低门槛,再到如今契税方案的调整,国家对于老百姓买房的支持力度是空前的。

国家的大力扶持,开发商的卖力吆喝,购房者的信心提升,三方作用下,我们有理由相信,2016年,贵阳楼市或将迎来一个漂亮上升曲线,交出一张比2015年更为亮眼的成绩单。

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