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房价上涨预期与退地事件同现 区域二手房缓涨

北京商报   2015-10-29 09:39

[摘要] 从两年前的夏家胡同,到年初的白盆窑,再到石榴庄,直至近日的花乡樊家村,伴随着丰台每一个“地王”的诞生,周边新房、二手房的房价都毫无例外随着地价的飙升而起舞。

从两年前的夏家胡同,到年初的白盆窑,再到石榴庄,直至近日的花乡樊家村,伴随着丰台每一个“地王”的诞生,周边新房、二手房的房价都毫无例外随着地价的飙升而起舞。日前,北京商报记者实地走访了近期出让丰台数块地王附近的新楼盘二手房中介,发现连年出现地王的丰台板块表现比预期平静,周边房价并未出现非理性暴涨。业内人士表示,丰台地价接连走高在给区域带来利好的同时,风险也在逐渐累积。“碧桂园退地事件”给区域地价后续上涨带来负面因素。

区域二手房缓涨

“丰台房价此前已经出现超涨趋势,白盆窑地块拍出到现在,11个月以来,周边房价已经上涨了近3000元。如果算上石榴庄地王,丰台地王出得太频市场反应没有那样快。”丰台某二手房中介销售员小王告诉北京商报记者,每一块地王的出现他们都会跟客户讲述地价上涨对房价的影响,希望促成成交。但这次地王出来后,在客户来访和成交上还没有表现出来。

周边部分配套比较齐全,户型较好的二手房源确实有议价空间下降趋势。小王告诉北京商报记者,“几天前一个万年花城的业主委托他们销售一套两居的房源,挂拍价格是400万元,给我们公司的底价是390万元,但这两天地王出来后这个客户要求把低价格上涨到395万元”。

旁边另一家二手房中介销售员小李听说北京商报记者要看二手房,热情地向记者推荐了周边多个项目,包括亿城天筑、怡海花园、鸿业兴园、万年花城、富锦嘉园等小区。目前该区域二手住宅房源在3.5万-4.2万元不等。其中,万年花城、亿城天筑配套和品质较好,房龄也较短,价格高在4万元以上。

“好邻居”帮豪宅解套

“‘面粉’涨价,‘面包’涨价在所难免。”一位代理公司负责人表示,按照以往的经验,一旦有高价地王出现,其周边新盘将成为直接的受益方。其中,受益直接的可能还是区域内的在售豪宅

10月24日,樊家村地王拍出两天后,龙湖·西宸原著玉府推售60套单价15万元的平层豪宅产品,吸引了众多购房者到场,当日实现销售10亿元。据项目开发商透露,西宸原著玉府仅仅经过了30天的蓄客期,这恐怕也创下了3000万级豪宅的销售纪录。

区域内另一家豪宅懋源·钓云台的表现也引起各界的格外关注。北京住房和城乡建设委员会网站显示,10月18日懋源·钓云台已正式取得预售许可证,共计106套房源获批上市。拟售单价均达到10万元以上,高单价约为20万元/平方米。

“新成交的樊家村地王印证了懋源进入丰台的前瞻性。”懋源地产营销策划总监刘强分析,作为丰台目前热板块,该区域之前一直是三环边的价值洼地,基于近几年的规划和布局,随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等重大利好,丰台的价值正在重新定义,一系列政策“南倾”都将为房地产的开发和销售提供良好的基础。

区域新盘保持理性

“虽然从夏家胡同到白盆窑再到西局,丰台一段时间内都有诞生地王‘传统’,但樊家村地王超过7万元的楼面价还是超过了多数人的想像力。”一位业内人士表示,要不然仅在地王诞生几日前开盘的天恒金融街·公园懿府绝不会以单价4万-4.2万元/平方米开盘。要知道,即便是“面粉”比“面包”贵的北京,同一地段的商品房价格低于土地楼面价40%的情况也罕见。

资料显示,10月16日,与樊家村地王同处于一个板块的天恒金融街·公园懿府首次开盘,当日共推出266套房源,“去化”率超八成,单盘单日销售额超10亿元。

公园懿府方面表示,项目价格是经过综合考量的。一年前天恒金融街拿下该地块的成本折合楼面价2.47万元/平方米,首期适量房源低价并不会对项目整体利润产生太大影响。同时,4.2万元的定价贴近购房者的真实需求,能让更多购房者关注区域并了解产品。预计,11月中旬项目会推出88平方米两居、115-132平方米的三居,销售价格可能会小幅上调。

业内人士表示,天恒金融街·公园懿府定位为高端改善型产品,这与目前丰台在售的钓云台和龙湖·西宸原著千万级豪宅形成了产品错位竞争,在性价比上有一定优势。樊家村地块超7万元的楼面价将来必然打造成豪宅产品,二者不具备太多的可比性。因此公园懿府不具备大幅提价冲动。

除了定价外,在拿地上开发商也表现谨慎。刘强表示,公司会根据土地储备、资金状况及开发周期来综合考虑拿地的节奏。

业内人士表示,虽然短期内樊家村地王的出现暂时不会让当地新房房价出现蹿升。但从长期来看,地王诞生将拉动整体板块价值,区域内项目都会成为受益者。

罗明才质疑当局近半年来打房措施让房仲业者叫苦连天,若打房打得过重,以后要再救起来就为时已晚。“财政部长”张盛和表示,“行政院”的措施不是打房,是健全房市。他说,主轴是抑制不当投机,抑制不当投机部分包括实价登录让交易信息透明化,房地合一让税制合理化,“不是打房,是健全房市”。

毛治国说,除了“财政部”提供租金补贴、社会住宅只租不卖外,“内政部”正在规划青年住宅,设计上是封闭市场,将来卖给有一定条件的青年人后,将来持续自己住,若要脱手转卖,要卖回给当局,当局整修后再回流市场,与自由市场脱钩,“内政部”正在规划,可能相关法规要稍微修一下。

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