[摘要] 135万平方米！这是作为传统淡季的7月上海楼市创下的一手住宅成交量。近六年来每年7月，商品住宅成交量均未超过90万平方米，而今年7月商品住宅成交量却延续了二季度的火热行情。尤其是 商品住宅交易始终保持高位，近三月成交量更是突破千套。
135万平方米！这是作为传统淡季的7月上海楼市创下的一手住宅成交量。近六年来每年7月，商品住宅成交量均未超过90万平方米，而2015年7月商品住宅成交量却延续了二季度的火热行情。尤其是 商品住宅交易始终保持高位，近三月成交量更是突破千套。
自“330”新政实施以来，上海新房市场成交量就持续高热，即使是被冠以传统淡季的7月也丝毫不见降温，成交价格走势更是一路高歌，已连续四个月呈现上涨趋势。7月的淡季不淡可以理解成是上半年火爆成交一个惯性的延续。
不过，在8月首周，由于新增供应不足等原因，交易速度已明显放缓。对于下一阶段走势，有 认为，楼市将由上半年的 改善住宅变为以刚需成交为主；且从上半年“集中、爆发、快速”的上涨趋势，将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的上涨。
135万平方米成交量打破淡季行情
上海链家市场研究部监控数据显示：2015年7月，上海市商品住宅的供应量为96.8万平方米，环比上涨14.7%，同比上涨2.3%；成交量为134.6万平方米，环比下滑8.9%，同比上涨92.0%；成交均价为34639元/平方米，环比上涨0.9%，同比上涨31.5%。供求比方面，7月供求比为0.7:1，已连续5个月呈现供小于求的态势，上海商品住宅库存压力得以进一步缓解。
自2010年楼市调控不断升级以来，近六年的7月商品住宅成交量始终处于低位，均未超过90万平方米，即使是2013年楼市全面反弹，7月成交量也仅为77万平方米，仅高于该年春节月份2月，因此近年来7月也被成为传统楼市淡季。而2015年7月商品住宅成交量却延续了二季度的火热行情，高达近135万平方米，创下自2010年以来近六年的同期新高，一改近年来楼市淡季的说法。
战高温的楼市近期涌现出了不少热销个案，包括浦东外高桥板块的森兰名轩、闵行浦江板块的宝华源墅、闸北大宁板块的大宁金茂府、嘉定南翔的华润 公园、宝山大场板块的经纬城市绿洲家园、浦东惠南板块的浦东颐景园、青浦新城板块的泰禾红桥等。
价格和户型设计成为了部分楼盘的热销主因。如近日正式开盘的城开珑庭，仅3个，首批406套房源去化85%，获10亿销售额。其热销归功于雄踞新房供应稀缺的梅陇板块，上实城开集团品牌力作，交通便捷以及可满足不同需求的80-125平方米户型。家住长桥地区的范女士表示：“一直在找升级三房的置业机会，看到这里仅3万出头的单价，便立马下定，不再犹豫了。”
在楼市供应大区嘉定，7月销冠则由华润 公园夺得。此次项目四期推出的湖景新品包括140—170平方米湖岸首排花园洋房、86—130平方米湖畔精装美宅、230平方米湖畔联排别墅。项目除了17万平方米菁英湖稀缺资源外，五年来五彩生活业已醇熟，约4万平方米旗舰商业五彩城已成区域品质商业典范。
中 项目入市步伐加快
得益于2015年政策对改善型置业的支持，2015年中 项目入市步伐明显加快，成交量表现更是节节攀升，逐渐取代刚需产品，成为当前市场的交易主力。从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2-3万元/平方米之间的项目也仅有3个，其余均为成交均价超过3万元/平方米的中 项目，在前十项目中占比高达七成。
值得关注的是，近期市场上还将有多个低密度生态大盘即将亮相，如具有浓郁德国风貌的生态大盘安亭新镇，其2015年度新力作“柏林映像”即将于8月入市。该项目系低密度纯洋房社区，主打80-135平方米的德式精工洋房，除60%超高绿化率外还坐拥6000平方米亲子足球花园，延续大盘六重景观及生态宜居 。
同样即将开盘的还有近日开放了样板区的万科有山墅区精装洋房，其二期墅区洋房当前正火爆 。万科有山坐落于沪西老牌低密度贵族别墅区——赵巷。社区容积率仅为1.0，外有约7万平方米城市级绿地环绕；内享7重园林。其76平方米的2房，得房率超高，整个进深11.95米左右，整个面宽约7.5米，并以一线品牌精装让考究融入生活。
“金九”及以后行情仍可期待
对于7月楼市的火爆行情，房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会常务理事黄欣伟表示：“分析7月份这波热销行情，无外乎几大诱因所致。有的是很多原本有改善置业计划的股民，决心落袋为安，使得近期中 项目销售相当火爆； 有的价格 突出，在一些近期土地成交价格大幅上升的区域，周边项目纷纷加速开盘，仅仅楼板价就足以让性价比凸显出来；有的是产品恰恰满足了刚需刚改的置业需求，尤其是在上海二胎政策放开后，家庭置业不仅更关注3房及以上户型，对于面积功能也不是越紧凑越好，其实也是有‘螺丝壳里做道场’的升级要求的。”
对于后市，上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，2015年以来一线城市房价率先上涨，加之房地产属于实体，其资产具有稳定的保值 性，且预计利好政策仍将持续，虽然8月楼市随着供应减弱和天气炎热会有所降温，但9-12月行情仍值得期待。
业内观点
下半年刚需将成市场成交主力
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管 伍惠敏
7月的淡季不淡可以理解成是上半年火爆成交一个惯性的延续。对于一手房后市预测，我认为，与上半年相比，下半年将会出现2个显著变化趋势： ，由上半年的 改善住宅变为以刚需成交为主；第二，从上半年“集中、爆发、快速”的上涨趋势，将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的上涨。原因是：上半年受股市“快牛”、财富聚集效应的影响，富裕阶层通过购房来优化资产配置，对价格相对不敏感。但随着上半年330新政带动的需求集中入市，下半年新政作用效果会减弱。加上此轮股市牛市结束， 购房者在下半年仍会将楼市视为一个避风港，但购房时会更加谨慎，决策周期更长，更注重项目的性价比。而刚需购房者是对价格敏感的人群，他们会在看好楼市的情况下踊跃入市。
上海链家市场研究部总监 陆骑麟
自“330”新政实施以来，上海新房市场成交量就持续高热，即使是被冠以传统淡季的7月也丝毫不见降温，成交价格走势更是一路高歌，已连续四个月呈现上涨趋势，且平均涨幅高达5.6%。虽然新房市场交易已连续4个月保持高流量，月均成交量高达137万平方米，而近4个月月均供应量仅为97万平方米，供求悬殊较为明显。
从目前的情况看，8月首周上海新房市场量价齐跌，均跌至近期来的地位水平，供应量虽有所上涨，但仍处于谷底位置。经过连续3个月的成交爆量，开发商销售压力得以大幅缓解，在推盘步奏上调整策略，为接下来较为值得期待的“金九银十”做准备。而在近期新增供应严重不足，以及前期过度交易带来的购买力透支等双重作用下，8月首周交易速度明显放缓，出现量价齐跌的状态。
大不在厅堂 小不在厨房
房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会常务理事 黄欣伟
7月上海不少热销刚需盘除具有价格 外，户型设计 也同样是其热销的主因。
在刚需户型设计中，我主张适度裁剪“大而无当”的客厅占比，把高密度使用空间让渡或者说还原给家庭更为需要的“卧室、卫生、厨房”。今天刚需户型中，厨房多见的是“进深大于面宽”。在这个方面，万科在户型设计上一直有探索和改良，尽管这种改良的确受制于总价而显得没有颠覆性，但其看到了厨房使用“从单面操作到U型，从煤气灶电冰箱到开始考虑烘焙用料理台的空间”。刚需物业的确没有必要，也没有办法做到中西双厨，但是大限度考虑厨房使用中的“合理性、舒适性以及和餐厅的功能互补”，这是设计师需要的。
都说房地产已经互联网+了，这话不错；但是居住者的真实接触空间，还是开门面对的户型问题:在每一个功能空间里，富有有富有的尺度，刚需有刚需的自由。尽管这种自由，是有限的。
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