[摘要] 楼市进入新常态，新的市场环境之下 职能部门及行业人士也在不断思考，如何使用更加新颖、灵活的手段促进房地产市场持续平稳健康发展。
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楼市进入新常态，新的市场环境之下 职能部门及行业人士也在不断思考，如何使用更加新颖、灵活的手段促进房地产市场持续平稳健康发展。
此次贵阳市人民 出台的《关于新常态下促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，被贵州省房地产研究院武廷方院长评价为“实用性很强的一系列微调”，尤其在培育和发展住房租赁市场、优化 消费环境等方面，对存量房市场活跃度的影响有望持续而深远。
关键词：租赁多元化
新政原音：培育经营性市场出租主体，从事中小户型、中低价位住房租赁经营服务。开展“房屋银行”试点工作，实现管理方式企业化、运作方式市场化，赋予住房租赁市场新的生命力。
鼓励房地产开发企业改变经营方式，促进开发销售向租售并举模式转变，逐步建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。结合本地经济发展状况和地方特色，打造市场租赁型养生医疗、旅游休闲地产。
新政解读：近年来贵阳房屋租赁市场持续低迷，市场沉稳有余而活力不足，同时市场集中度较低，尚未进入规模化经营时代。今年年初，住建部公布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、制度健全的住房租赁市场。
武廷方院长表示，房地产市场增量的基础在于存量，一个城市房地产行业的基础价格也是租赁价格，商品房价格与租赁价格相互制约影响，因此充分盘活存量房市场是促进商品房市场的有效手段。通过市场运作方式的不断优化与摸索，为市场注入新的活力，更有利于地方房地产业的成熟发展。
贵阳幸福树不动产责任人张泓武接受采访时认为，未来租赁交易的模式将更加多元化，房屋代理、托管、整租、协议合作等创新模式将成为行业转型的方向。同时，如何将中介专业服务能力与网络平台更好地结合，提升交易效率及服务品质，也将成为行业未来重点探索的方向。
关键词：规范中介
新政原音：健全房地产经纪机构登记备案管理制度和信用管理体系，建立失信惩戒机制，逐步优胜劣汰，做大做强住房租赁经纪机构。加强行业自律，扩大行业协会职能。及时公布本地房地产经纪机构和从业人员信用档案，建立黑名单制度。
新政解读：长期以来，贵阳中介行业缺乏统一管理及规范，尤其是近两年，由于行业准入门槛低，出现了大量的小公司、门店甚至独立经纪人，其中有的根本就没有营业许可证及行业资质，但却通过降低、信口承诺等方式吸引客户。一些从业者前期给客户的承诺很好，但是交易过程中无法兑现，终导致客户权益无法保障引发纠纷。
据不完全统计，目前贵阳市有400多家房产中介，而拥有规范资质的不足10%，从业人员素质也参差不齐。中小型中介在员工管理上大多属于粗放型管理，在专业培训、职业 及员工行为管理方面都较为薄弱。由于过分强调业绩而疏于管理，使得行业声誉受到影响。
通过房地产经纪机构登记备案管理制度，为房产中介建立完善的信用管理档案，利用“黑名单”的方式加强行业自律，既对中介形成有力约束，也便于市民选择正规中介，避免落入“黑中介”陷阱。
关键词：营业税免征条件
新政原音：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。时间认定：以缴纳契税完税凭证所载时间开始计算。
新政解读：根据今年3月30日，财政部和国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，二手房营业税免征门槛由5年下调为2年，即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
此前，贵阳市免征营业税的时间认定是以办理产权证时间为准，而此次出台的贵阳本地新政， 强调了时间认定是以缴纳契税完税凭证所载时间开始计算。以一套成交价格为60万元的普通二手房来计算，新政之前如果产权证办理时间不足两年，那么过户交易时的营业税就需要全额征收（即60万元×5.7%=3.42万元），而新政之后，只要该房产缴纳契税获得完税凭证的时间达到两年，即可获得全额免征。中介机构人士认为，该政策对活跃二手房市场交易将起到一定程度的刺激作用。
关键词：二套房贷款
新政原音：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付比例为40%。
新政解读：今年3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款购买自住房的，低首付款比例调整为不低于40%。而在此之前，本地不同银行之间对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，低首付款比例在50-60%不等，且利率在基准利率基础上存在不同程度上浮。
此次贵阳新政对二套房贷款的规定，实际上是在此前政策基础上的重申。从商业贷款方面而言，按照新规定，不论首套房贷款还清与否，二套房均可实现4成首付，相较于贵阳原来的商贷政策要求大幅降低，改善性家庭的首付支出可节省数万元至数十万元不等，这一政策有望让更多拥有改善性住房需求的家庭购买力得到释放，同时对于本地中 住宅市场的销售势必带来利好。
关键词：购房超市
新政原音：通过 主导、社会参与、市场运作方式搭建全市“百姓购房大超市”平台，整合市场房屋资源，提供“质优价廉”的放心房，引导市民和被征收人进入超市购房。
新政解读：早在2000年，为进一步规范和繁荣房屋租赁市场，贵州房屋置换 就与金融部门联手创新推出了“房屋银行”，市民将多余住房存入“房屋银行”，可获取较为稳定的租金，承租方则可以尽快在众多房屋租赁市场中找到满意、规范的房子，并可达到节约经费、实现逐步改善自己住房条件的目的。作为“房屋银行”模式的发明人，武廷方院长表示，此次酝酿推出的“百姓购房大超市”将“房屋银行”从之前的租赁市场上升到了买卖交易环节，通俗而言就是百姓通过这一平台，可以实现“房子随时变成钱，钱随时买到房子。”这种新型的交易方式，对于激活存量房市场，加快二手房流通，更好地实现二三级市场联动将起到积极作用，同时通过“质优价廉”的放心房，更能有效解决不同需求居民住房问题。
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