[摘要] 面对巨额的地方债务，地方 的还债能力却在下滑，振兴楼市无疑成为重要出路。
面对巨额的地方债务，地方 的还债能力却在下滑，振兴楼市无疑成为重要出路。
6月28日，国家审计署公布的土地审计报告显示，由地方 负责偿还的债务中，需在2015年偿还的金额高达1.86万亿元。
同样是在6月下旬，西安、兰州以及青海、河南等地纷纷出台楼市新政，继续刺激当地购房需求，救市冲动表露无疑。其中，西安将公积金首付比例降至二成、购买90平米以上大户型 ，业内坦承“救市尺度超出预期”。
“2015年地方救市不仅与土地财政有关，还与地方债的还款压力过大关系密切。”复旦大学房地产研究 主任尹伯成指出，地方债中有近一半债务与房地产和土地相关，因为目前地方融资平台基本都以土地为抵押，或以土地收入作为还款承诺，但2015年不少地方 却陷入“卖地难”的困境。
据统计，2015年上半年百强城市的土地出让金总额为7021亿元，同比下降35.5%。
多地现“大尺度”救市
为刺激需求入市，西安甚至抛出了买大户型房产，全家即可获得西安 的“杀手锏”。
6月25日，在西安出台的楼市“新九条”中明确提出，2015年7月1日至明年年底前，在西安购买90平米以上商品房或二手房，取得房屋产权证且缴纳一年以上社会保险的，可在房屋所在地办理包括购房者本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。
“仅仅是购房入户一条，就可能刺激不少需求在西安买房。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。
同时，西安“新九条”再次放宽了当地公积金贷款政策，首套房贷款已结清、再次购买90平米以下住房的，公积金贷款首付款比例降至20%；贷款额度高升至75万元；此外，直系亲属间允许互提公积金，并鼓励推行组合贷款用于购房。
不过，仲量联行研究部经理周志锋认为，虽然西安救市尺度已经超出预期，但与兰州相比仍显“温和”。
在兰州近日出台的楼市新政中，除了将公积金首付降到二成、购房可入户，还明确表示只要在当地连续缴存公积金6个月以上，就可在当地申请公积金贷款。同时，兰州新政取消了外地居民在兰州购房套数的限制，并将个人首次购房契税降至1%，对购买144平米以上房屋的，给予契税减免50%的优惠。
西安、兰州两地对楼市下“猛药”，这只是地方 开启新一轮救市的缩影。而这一轮救市的主角，主要是位于西部、东北和中部的省市。
不久前，辽宁省 曾发出“楼市再动员”的呼吁，并出台五项新政救市；甘肃则出台了“楼市25条”；青海、河南也于近日出台了多项楼市新政。
其中，青海公布的十条楼市新政中，为开发商“减负”的意图相当明显。对于在青海进行分期开发的房地产项目，开发商可分期交存项目资本金，并将普通商品住房项目的低资本金比例由30%降到20%，以减轻开发商的资金压力。
意在增强还债能力
“2015年上半年有1/3的地方 综合财力出现负增长，个别地区债务偿还出现困难。”国家审计署审计长刘家义在6月28日的审计报告中披露。
业内分析人士指出，在地方债务结构中，用土地出让金还债或承诺还债占比较大，因此如果楼市成交低迷，开发商 放缓，土地成交遇冷，那么地方 就面临巨大的偿债压力。
“如果商业银行认为抵押物或地方 的偿债能力不足，地方 可能会以承诺附加税收减或其它优惠政策的方式增加还款信用，以加大银行贷款的可能。”上海社会科学院一位研究员表示。
分析人士认为，正因如此，楼市的低迷已让地方 心焦不已，而成交量明显下降的中西部和东北地区，救楼市的动作尤其频繁。
“为拉动房地产市场，加大地方还债能力，不排除地方 继续出招救市的可能。”周志锋告诉记者，以深圳为首的一线城市楼市的回暖只是个案，很多三四线城市房价并未稳定，甚至仍在下滑。
为缓解地方偿债压力，2015年3月份财政部下达了1万亿元的地方债置换存量债务额度；5月末下达了第二批1万亿元的置换额度。
然而地方债务置换仍然“治标不治本”。谢晨称，对很多省市来说，如果总是借新还旧，每年的利息也是一笔巨额支出。“从根本上说，改变当地房地产市场的走向，才能逐步解决地方债的偿债问题。”
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