[摘要] 房地产基础知识,面对债务人欠债不还，而债务人有价值的财产往往只有房屋，于是一些债权人便想到通过“以房抵债”来实现债权。那么，这种抵债方式怎样做安全?
面对债务人欠债不还，而债务人有价值的财产往往只有房屋，于是一些债权人便想到通过“以房抵债”来实现债权。那么，这种抵债方式怎样做安全?
房地产基础知识,“以房抵债”怎样做更安全?
“以房抵债”必须符合法定要件
【案例】
2014年3月，饶志萍与王冠兰签订一份《房屋买卖合同》，约定饶志萍将自己的房产出售给王冠兰，成交价为120万元;王冠兰当即交付5万元定金，余款必须在15日内付清;如届时未能付清，饶志萍有权解除合同并拒绝退回定金。之后，因王冠兰没有按时付清房款，且经饶志萍催收未果，饶志萍遂向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。王冠兰抗辩称，饶志萍曾向好友张某借款200万元未还，房款应从中抵销，他们的买卖关系实质是以房抵债，并非真实的房屋买卖合同，所以不应当再付款给饶志萍。饶志萍则认为，两人之间属房屋买卖合同关系，王冠兰所主张的200万元的债权与房屋买卖并无关联，其“以房抵债”的理由不能成立。
【分析】
饶志萍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。 就抵消的条件，《合同法》第九十九条已经作出了明确规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”而本案的房屋买卖和饶志萍与张某之间的民间借贷，是两个不同性质的法律关系，也属不同的民事主体;张某没有将因借款导致的债权转让给王冠兰，不能认为王冠兰与饶志萍间产生了债权;王冠兰也没有就抵消主张通知过饶志萍。本案不符合债务抵销的法定要件，王冠兰无权主张“以房抵债”。
“以房抵债”不得采用欺诈手段
【案例】
揭美清因生意之需，曾向好友关香莲借款90万元。由于揭美清出现亏损，一时无力还款，关香莲知道如果逼其还款不仅得不到钱，甚至连朋友也没法做。于是，只好耐心地等待时机。2014年4月，关香莲向揭美清提出，自己在银行有“铁哥们”，能够帮助揭美清获取抵押贷款，以解燃眉之急。出于对关香莲的信任，揭美清当即将自己名下一套房屋的产权证明、身份证交给了关香莲。令揭美清始料不及的是，关香莲却以低于市场价约20%的价格，将房屋卖给潘某，并在收款后从中不管不顾地扣除了90万元。面对揭美清拿“以房抵债”辩解且一副洋洋自得的样子，感到受到愚弄的揭美清当即诉至法院，要求确认关香莲与潘某的房屋买卖关系无效。
【分析】
关香莲的“以房抵债”行为及其与潘某的房屋买卖合同无效，揭美清有权要求归还房屋。本案涉及到民事欺诈问题，指的是一方通过制造假象或者隐瞒事实真相，使对方陷于错误认识，并基于这种错误认识，作出违反自己真实意愿的意思表示。尽管揭美清欠款属实，但关香莲以抵押贷款为幌子，隐瞒“以房抵债”之目的，骗取不明真相的揭美清交出有关证件，私自将房屋出卖，仍然与之吻合。而《民法通则》第五十八条第(三)项规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。更何况关香莲以低于市场价约20%的价格将房屋卖给潘某，还严重侵犯了揭美清的合法权益。
“以房抵债”无需非得约定在先
【案例】
高兰香有一套房产，经有关权威机构评估，价值186万元。2014年5月，高兰香因急需用钱，书面全权委托好友徐庆茹用该房屋向银行抵押贷款，或将房屋出售，且徐庆茹有权自主选择贷款银行及买主。半个月后，徐庆茹从一家商业银行贷得186万元现金，并交给了高兰香。又过了一个月，徐庆茹垫款帮高兰香还清了在银行的贷款本息。不久，徐庆茹突遇交通事故，须赔偿对方李某150万元，而高兰香表示无力归还垫付款项，徐庆茹遂采取“以房抵债”方式，将高兰香的房屋抵给李某，并办理过户手续。高兰香获悉后，以徐庆茹与李某未经其许可，恶意串通将其房屋“以房抵债”为由，请求法院确认徐庆茹与李某间的“以房抵债”行为无效。
【分析】
徐庆茹与李某的“以房抵债”行为有效。恶意串通是指双方当事人非法勾结，为牟取私利，共同实施损害国家、集体或者第三人利益的行为。即必须以损害他人利益为构成要件。而本案中，高兰香的利益并没有受到损害：一方面，高兰香全权委托徐庆茹处分房屋的目的在于变现。在徐庆茹以权威机构评估的价值，从商业银行贷得186万元现金，并交给高兰香后，其变现目的已经实现。徐庆茹以同样金额向银行还清本金及垫付利息，也不存在损害高兰香利益。另一方面，徐庆茹因突然遭遇变故，采取“以房抵债”方式，将房屋抵给李某乃至办理过户手续，虽然不在高兰香委托授权的范围之内，但同样既未违反高兰香变现的初衷，也未给高兰香的利益造成损害。
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