[摘要] 放眼全国，近年来大批游乐园主题地产不断涌现，据统计目前已累计开发主题公园式旅游点2500多个，是美国近60年开发数量的70多倍，公园+地产模式的盛行，同时也带来了开发过剩的隐忧。行业人士指出，当前刚刚起步的贵阳童心地产开发方兴未艾，借鉴其他城市发展经验，赢在起跑线上，是贵阳儿童主题地产开发的当务之急。
近年来，大批游乐园主题地产不断涌现，据统计目前已累计开发主题公园式旅游点2500多个，是美国近60年开发数量的70多倍，公园+地产模式的盛行，同时也带来了开发过剩的隐忧。
行业人士指出，当前刚刚起步的贵阳童心地产开发方兴未艾，借鉴其他城市发展经验，赢在起跑线上，是贵阳儿童主题地产开发的当务之急。
游乐主题地产：刷新生活方式
说到游乐园主题地产，不得不提到深圳华侨城地产。华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资近18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个主题公园，将荒滩野地打造成了旅游城，周边房产价格也水涨船高。
从深圳欢乐谷辐射北京、成都、上海、武汉、天津、重庆的欢乐谷，华侨城已然虏获了众多人的心。将旅游、文化和居住产业相融合，铸就了华侨城这一地产品牌的辉煌。在业界看来，华侨城用“特区速度”建造着改变城市面貌的地标，用特有的情怀穿梭在人文与生态之间，更为越来越多的城市的发展提供了丰富的借鉴价值。华侨城集团的发展模式，不只是简单的产业拼凑，而是围绕区域特性以及城市所需打造的“优质生活”组成的产业集群，并融合城市发展的一种区域运营。
在大连、青岛、天津、烟台、武汉及成都经营着6个极地海洋主题公园的海昌控股，也是典型的主题公园和配套商用物业开发的运营商。近年来，“公园+地产”的模式逐步走向，即通过主题公园带来的人流、物流、信息流和资金流，拉动周边的房地产。与贵阳相邻的成都是较早发展主题公园的城市，从上世纪90年代中期风靡一时的世界乐园，2004年环球嘉年华，到华侨城、国色天乡、海洋极地世界……而在这些主题公园的背后则是庞大的地产开发链，“主题公园＋配套商业＋高端住宅”也成为成都旅游地产为畅销的模式。
游乐主题对于地产开发链的带动，甚至有了造城的意味在其中。在深圳华侨城你会发现：原来，除了火柴盒般的“水泥笼子”外，这个规模大到相当一个欧洲小镇的社区还可以上升为一种生活方式：在几十、上百亩的公园里打网球，在温馨雅致的小区会所里喝咖啡或下午茶，在美术馆、艺术中心、雕塑、走廊等公共场所流连忘返，在世界之窗、锦绣中华、欢乐谷体验文化休闲的那种幸福，在麦鲁小镇儿童主题体验乐园享受的儿时童趣……正是这些，改写了现代居住生活钢筋水泥的固有理念，引发了居住者对生活品质的更新追求。从某种程度上而言，游乐主题地产正通过生活方式的刷新吸引着不同的置业群体。
盛极难继 隐忧渐现
尽管“地产+公园”的开发模式很盛行，但是受开发总量及地产行业转型期等因素的影响，要想健康持续走下去也并非易事。中国旅游研究中心提供的数据显示，目前已累计开发主题公园式旅游点2500多个，是美国近60年开发数量的70多倍。2014-2018年中国主题公园行业”相关调研报告显示，2012年我国新建各种主题公园已超100家，仅在2011年就新开了六个大型主题公园。统计显示，目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占10%，有70%的主题公园亏损，20%持平。杭州转塘的‘未来世界’，只保持了几年的风光期就渐入低谷，成都也有世界乐园、国防乐园、西游记宫等儿童主题公园被列入“死亡濒临名单”，这些都让主题公园成为入市有风险的案例。
在近两年地产转型的宏观背景之下，游乐主题地产龙头企业华侨城也同样面临销售困境。游乐主题地产面临开发周期长、项目去化率低等问题，已逐渐难以满足当前的行业发展需求。以往‘地产+旅游’模式通过渗入游乐主题形成项目亮点，再以住宅等高周转业态回笼资金，以此补贴旅游项目，同时旅游项目的自然人文景观还可以推高住宅售价，然而进入房地产调整期，住宅项目尤其是高端项目的销售周期拉长，终影响资金回笼，使得项目资金沉淀时间过长，进而导致开发资金链压力增大。
本地展望：创新+运营是关键
采访中，业内人士认为，当前贵阳处于游乐主题地产开发早期，尚未出现过剩风险，通过借鉴及规避其他项目的发展优势与劣势，可以有效降低项目的开发风险，同时增强项目本身的创新，并注重后期运营管理，则能够为项目、区域、城市的发展带来空间与活力。旅游地产开发商“时光贵州”执行董事杨世典表示，目前商业地产由于供应量加大，逐步面临同质化的桎梏，如何在主题定位上做差异化则成为领先市场的重要砝码。儿童主题业态作为各个项目商业业态的一部分，是对整个业态组合的有益补充，但是如何通过特色商业、主题客栈等其他的有效配套与儿童主题形成互动，增加丰富的体验内涵和组合，留住游客，让他们在项目停留的时间更长，则是此类地产模式发展的重点方向。
“在启动多彩贵州城极地海洋世界工程之前，我们先后考察了国内8-10家目前运营得比较成功的儿童主题项目，在此基础上打破传统儿童主题游乐项目的单一观赏性，从整体定位增加了游乐设施的体验性和互动性。此外，作为未来贵州重要的旅游集散中心，海洋世界仅仅是我们商业主题链的一部分。未来，我们还将通过1958文化创意园、多彩贵州文化展示中心、梯田景区、温泉山水公园等组合连线，形成业态互补，为项目带来更多的引爆点。”多彩贵州城商管理中心运营经理林云分析说。
商业地产专业网站“赢商网”贵州站执行主编胡如计分析说，当前国内商业地产普遍存在“招商难，运营更难”的困境，拥有准确的定位、鲜明的主题是前提，游乐地产经历一定培育期后，在经营上更应该下功夫，而不是盈利以后就无心深耕。后期，通过专业的运营团队实现整体持续发展，强化综合运作实力，对项目而言具有更深远的意义。
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