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房地产市场真的回暖了吗?

金融时报   2015-06-07 00:00

[摘要] 从今年4月开始,房地产市场已经开始出现与过去一段时间完全不同的变化趋势,回暖迹象逐渐显现。有不少分析人士预测,房价由跌转涨的帷幕即将拉开,房地产行业将再度升温。

同时,近一两个月的相关数据对上述观点形成支撑。4月份,商品房销售额和销售面积同比增长13.3%和7.0%,与3月的-9.2%和-8.8%形成鲜明对比。国家统计局5月份数据还未发布,但近期中指研究院的数据显示,5月百城住宅均价环比由跌转涨,上涨0.45%,同比跌幅收窄,下跌3.73%。与之相对应的是,上海房地产研究院的数据也表明,“5月份,受监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长15.5%,同比增长34.9%,其中,有27个城市的成交量出现了环比增长态势,而其他3个城市的环比跌幅也不明显。九成城市成交量出现上升,反映了居民购房意愿明显增强”。

不管从销售的面积、数量还是价格来看,房地产逆转节点的确有所凸显。

为什么会出现这样的状况?绝大多数观点认为,政策不断利好房地产是市场回暖的一个重要因素。不管是二套房贷条件的放松,还是信贷方面真金白银的优惠,都使本来持观望态度的购房者,尤其是刚需购房者的态度转变。另外,股市的火爆也让房地产市场回暖有了一个“靠谱”理由。有不少言论认为,前期在股市获利颇丰的投资者,目前已经转而购置房产,或刚需,或投资。股市带火楼市,也成为房地产业绩变好的一个关键因素。

除上述外部因素,地产商主动开启的各种去库存大战,也影响到行业整体的销售数据。从降价推销到零首付、零物业费,近期,还有不少房地产商搭上“互联网+”的顺风车。据了解,远洋地产多次与电商巨头京东合作,推出众筹活动。据远洋方面表示,与互联网合作的模式确实提高了企业的知名度,带动了整体销售规模。无独有偶,碧桂园也已携手媒体打造众筹产品,意欲利用O2O的模式,给房企建立一个新的运营切入点,帮助其把包括金融在内的各种服务嵌入在内,打造“全服务”模式。

然而,房地产真的回暖了吗?或者正如很多人所说的一样,房地产行业的下一个春天已经近在咫尺?

从数据来看,当前销售额的增长将会直接带动房价的上涨。但事实上,此轮地产“抬头”从地区分布来看,很难说房地产市场已呈现繁荣景象。

中指研究院的数据同时显示,部分供需矛盾比较小的城市,价格回稳比较明显,跌幅大的都是供应量比较大的城市。同时,一些人口净流出型城市,仍面临价格下调的压力。链家地产数据显示,北京5月份的二手住宅成交均价为3.6万元/平米,环比上涨2.2%,同比上涨4.6%。综合观察,一线城市及部分二线城市由于就业岗位较多,吸引人员进入,也就有更多的刚需。即使有小幅下降,观望也会较快结束,导致其具有抗跌易涨的属性。相反,三线城市整体并不乐观,市场走势出现了明显的分化趋势。

然而,即便房市有所好转,但其已然不是前几年盲目暴涨的行业。

数据显示,今年一季度,土地出让金降到了2009年4月以来的谷底,开发商新开工项目、新增投资额也不容乐观。另外,一季度财报显示,前20名的上市房企中仅有6家业绩同比增长,这与前几年大相径庭。行业悄然变化的生态值得关注,这些或许都是地产大佬危机意识的来源,也是不少业内高管跳槽的原因所在。

毋庸置疑的是,经过一轮调整之后,房地产将朝着理性的方向发展。此前对楼市影响较大的“330新政”、降息降准等诸多利好,主要还是从消化库存、助力实体经济的角度出发,尤其是货币政策。

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