[摘要] 一套房子,对于许多人来说,是一辈子大的投资,在它身上发生的任何“小事”对购房人来说都是“大事”。当面积缩水、虚假广告、延期交房、私改规划等让购房人吃亏上当的事屡屡发生的时候,在购房前,我们心中要有杆秤———在楼盘销售中有哪些常见的营销陷阱。这样,我们才能有效规避。
【陷阱一】广告欺诈眼花缭乱
房地产虚假广告是指以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布含有国家禁止内容的广告,欺骗购房者。按照相关规定,广告应载明预售或销售许可证书号,应当清楚表示实际的销售价及其有效期,应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间来表示距离。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果,不得含有或投资回报的承诺,不得含有装饰内容。
规避:应到实地考察、保留广告单、楼花等宣传资料,好把广告宣传的内容全部载入正式的合同中。日后开发商若不兑现,这些资料可作为追究其法律责任的有力凭证。
【陷阱二】内部认购陷阱
内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。虽然价格相对较低,但是内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,不受法律保护。
规避:应选择信誉好、实力雄厚、大型楼盘。
【陷阱三】按揭陷阱
按揭陷阱分两种:一是某些开发商推出零按揭、一成按揭等卖房措施；二是开发商为了尽快售罄,盲目为那些并不具备还贷能力的购房户贷款提供“担保”。国家明文规定按揭比例高不得超过80%,零按揭、一成按揭不过是开发商将合同上的房价提高,虚报给银行。对购房者来说,虽然暂时少付了房款,但合同金额的增高意味着要承担更高的房屋契税、维修基金、保险费等与房屋总价直接有关的费用,得不偿失。
规避:购买前应先了解按揭的性质。
【陷阱四】特价陷阱
节假日,有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告。有些特价房是以“特价、低价”为幌子,吸引购房者的注意。一般来说,“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。
规避:天下没有免费的午餐。购房人要通过各种渠道获得房屋信息,一定要看仔细、权衡好性价比,不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。
【陷阱五】合同陷阱
一般情况下,购房合同是经政府部门审查过的格式合同,但很多开发商都会要求在购房合同上空白的地方签订补充条款,或在购房合同之外签补充协议,以表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔,损害购房者利益。
规避:看清楚补充协议的条款,特别是免除开发商义务,削减业主权利的条款,遇到空白处应填上对自己权益有利的内容。
【陷阱六】物业管理陷阱
房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主权益。
规避:一是购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的,应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时,可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由,请求法院判决其无效。
【陷阱七】虚假销控图
很多楼盘售楼处都设立了销控表,意图使买家了解整个楼盘的销售情况。不过,销控表一般都是虚假的,在于给意图购买某一户型的买家增添心理压力,迫使其加速或提价购买,以实现大化的利润。
规避:一是购房者一定要据理力争,明确告诉售楼小姐除非这套房,其他房都不要；二是要求查看合同和发票,看你选中的房子是否真的已经销售；第三,好的预防方法是到房产交易中心查阅正确的房源销售数字,以免跌入“抢购”陷阱。
【陷阱八】使用年限缩水
中国目前的物权法规定土地使用权年限是70年,很多购房者以为这70年就是从自己签合同的那一天开始算,其实这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算。
规避:购房前认真了解一下房屋所在土地的使用年限。
【陷阱九】配套缩水
很多房子都是预售的期房,房屋的规划和配套基本都是看开发商的设计图和规划图。但是开发商在建设过程中为了节省成本从而实现利润大化,到实际交房时,不少规划都变成了空的,配套设施要么没有,要么质量和数量大缩水。
规避:购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。
【陷阱十】证照陷阱
业主购房时,开发商一般会承诺在三个月之内办理好房产证,但有时过了好几年,房产证依然没办下来。
规避:购房时,需看开发商是否“五证”齐全,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全,购房者购买后则可能拿不到房产证,商品房质量也得不到保障。
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