[摘要] 日前央行实施年内第二次降准，再度向市场释放宽松信号，叠加去年以来的一系列改善性购房刺激政策，房地产政策重心已明显由过去的刚需为主向改善型需求转变。受此影响，贵阳楼市产品结构也开始积极探寻新的市场定位，从“安居”向“舒居”时代迈入。
日前央行实施年内第二次降准，再度向市场释放宽松信号，叠加去年以来的一系列改善性购房刺激政策，房地产政策重心已明显由过去的刚需为主向改善型需求转变。受此影响，贵阳楼市产品结构也开始积极探寻新的市场定位，从“安居”向“舒居”时代迈入。
系列政策助力居住改善
在3月份结束的“两会”上，2015年政府工作报告明确提出“坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这一提法也是首次将改善性置业纳入政府鼓励和支持的方向。
与此同时，国务院总理李克强在3月15日“两会”闭幕式答中外记者会上亦再度表态，中国城市化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，政府鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平衡健康发展。
随后，一系列助力改善性置业的政策“组合拳”应运而生——
3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银监会联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例从此前的不低于60%调整为不低于40%。
公积金贷款方面，首套普通自住房低首付款比例从此前的30%降至20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的第二套普通自住房，再次申请贷款低首付款比例从此前的60%降至30%。
同日，财政部、国家税务总局联合发布消息，从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由此前的购房超过5年下调为购房超过2年，该政策亦进一步降低了部分改善性置业群体的换房成本。
实际上，从去年开始，中央及各地方政府已相继发布楼市改善性需求“松绑”政策。去年9月，贵阳楼市正式取消“限购”；同年9月30日，央行“9·30”房贷新政放宽二套房贷、第三套房限购政策“松绑”、房贷优惠利率“底限”下调；随后，贵阳市公积金贷款低首付比例政策调整，再加上央行接连降准、降息，市场消费空间已较之前有了极大宽松。
行业专家指出，鼓励自住型、改善型住房消费需求含义非常重要，意味着政策支持的重心逐步在上移，置业者的广泛市场需求已经从基本的“住有所居”向改善型、舒适型方向转变。
贵阳改善型居住产品的“前世今生”
目前，对改善性住房需求并没有严格意义上的官方解释，单纯从字面上理解，即是因居住条件、生活品质亟待改善而产生的置业需求。
据了解，目前贵阳已有越来越多的家庭在通过首套房满足基本的居住需求之后，随着经济能力的提高，开始考虑通过再次购房，改善居住条件，提升生活品质。记者在采访中了解到，目前市场上主要存在的改善型居住需求又可分为两大类，一类是目前居住条件比较差，迫切需要改善居住环境而选择购房；另一类则是家庭经济条件优越，对居住品质的要求较高，希望能在现有居住条件的基础上“锦上添花”。
追溯贵阳改善性居住产品的历史，2006年成为了市场的分水岭。2006年，国家建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设面积的70%以上，也就是俗称的90/70政策。也正是这一政策，在加大市场中小套型供应比例、强调市场刚性需求的同时，也使得市场上的改善性居住产品无论在市场需求还是产品研发上都受到了抑制。
一直到2012年以后，受到本地市场上部分上规模大盘通过低价策略吸引刚需置业的市场影响，一些品牌开发商为了寻找市场突破点，才重新将产品研发重点回归到改善性居住产品上，像中天会展城、中铁逸都国际推出的大平层；中渝城、美的林城时代推出的花园洋房等产品，均成为了改善性居住产品重归市场的代表，而这些产品因为具备了显著的产品升级特征，确实为居住者带来了居住品质的全面改善，因此迅速得到市场的肯定，也让一些房企在“刚需为王”时代实现了市场的成功突围。
去年“9·30政策”之后，改善性居住产品在政策的助推之下重新发力，花园洋房、类别墅以及一些中大户型的高层产品开始重新成为开发商产品研发的重点，并不断在已有产品的基础上进行升级创新，以满足改善性置业群体的多样化需求。
房企抓住机遇提升行业品质
随着政策的全面“放松”，改善性居住需求已成为继“刚需”之后的市场热点，面对居住产品从“安居”向“舒居”时代的迈入，贵阳开发商又是如何理解政策转向所带来的行业机遇？
中天城投集团执行总裁张智接受记者采访时表示，今年“两会”和总理答记者问均透露出房地产市场发展利好信号，但同时也对地产开发企业如何改善、优化已有开发模式，向改善型、精品化、适量化方向发展提出了更高的要求。房地产是一个关联度很高的产业，开发商销售的并非单纯的居住产品，前瞻性的开发理念、配套设施的完善性以及相关的辅助功能都需要精细化展现，才能够为市民居住品质的改善锦上添花。
“改善型居住产品未来的趋势必将是‘大盘小做、产品精做、配套先行’，目前改善型居住产品的种类很丰富，户型的成熟度也达到了一定的程度，下一步房企更多会在配套、环境及总价控制等方面为置业者提供更好的产品、更多的选择。从趋势来看，未来一些市场产品会因自身地段及资源的不可复制性，更受到改善型置业群体的青睐。”中国中铁置业集团贵州公司董事长董铁军认为。
中渝置地副总经理朱朝丹则表示，改善型需要改变的不只是房子的大小，而是房子背后的整个生活体系。刺激购房者改善现有居住条件的因素很多，比如想要生活更便利、想拥有自然景观资源、想体验更好的物管服务或者考虑子女的教育因素等，需求不同，对项目的关注点也不同。关注市场需求，为产品注入更丰富的内涵，将成为下一阶段开发商在改善型产品上的着力方向。
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